1、1高房价背后的影响因素及对策探析摘要：当前中国房地产业的繁荣推进了经济的快速发展，但是房地产业繁荣的背后却是居高不下的房价带来的数不尽的弊端，这严重阻碍了房地产业的健康发展。究其原因，高房价的产生无外乎经济、政治和社会三大因素。经济上主要受国内生产总值、物价水平和居民收入等因素影响，政治上主要受国家抑制不合理房产需求政策影响，社会层面主要受社会心理预期影响。要想解决高房价问题就要依靠改变房地产作为支柱产业的市场格局、打破地方政府同房地产商之间的利益链条、树立正确的房产消费观念和严格私人购房制度等策略的实施。 关键词：房地产价格；宏观调控；经济发展 中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章
2、编号：1673-291X（2014）16-0223-04 一、中国现阶段房地产价格现状 （一）现阶段中国房地产价格现状 现阶段中国房地产价格总体上呈现缓慢稳步上升趋势，并没有因为政府的经济适用房和公共租赁房政策的实施而有所改观，相反倒因为经济适用房价格相对较低而引起了新一轮的上涨趋势。由国家统计局数据显示，从 20052010 年 8 月份，全国的房屋销售价格指数同期上涨都在5%的水平上，有些年份的上涨幅度甚至接近 10%。 220012012 年各类房地产价格呈上升趋势，虽然在此期间国家为稳定中国房地产市场价格，出台了一系列政策进行宏观调控，但房地产价格上涨过快问题依然非常严重。从下表中可以
3、看出，以 2003 年为界，2003 年之前增长缓慢，之后加速增长。虽然对比如今的房地产价格来看，那时的房地产价格不算高，却已经让人们开始不安，逐渐形成追涨心理。当然较高的房地产价格也与当时合理需求有关，但主要还是由于政府为吸引投资扩大城市建设，做大量的宣传，促使一些对市场敏感的投资者预期未来投资房地产市场有利可图，使这部分人加入了购房者的行列。除此之外，土地“招拍挂”制度的形成也加速了土地价格的快速上涨，从而引起房地产价格的逐步上涨。以商品住宅价格为例，20012006 年，五年间商品住宅价格增加了 1 102.25 元每平方米，年平均增长率约为54.64%；20072012 年，五年间可比
4、价格增加 1 784.75 元每平方米，年平均增长率也达到约 32.87%；2008 年受全球金融危机的影响，中国房地产价格有涨有跌，商品住宅平均销售价格较 2007 年有所下跌。也正是由于弥漫全球的金融危机，中国开始了大规模的 4 万亿投资救市，加上地方更大数目的配套资金，宽裕的资金有不少流入到房地产领域，虽然国家的本意主要不是为救房地产，但客观上造成 2009 年房地产价格出现了较大的反弹。中国房地产价格新一轮大幅度成倍上涨拉开了序幕。进入2010 年以来，中国房地产价格又出现了非理性上涨。那些利益相关的地方政府、官员、开发商、投资客、伪专家也纷纷粉墨登场，为房地产价格的飙升摇旗呐喊。另外
5、，由于人们在购房的过程中，受工作地点和城市交通的限制，不大愿意购买城郊的住房，所以实际所感受房地产价格3上涨的程度应该超出统计数据所显示的程度。 （二）现阶段中国房地产价格存在的问题 高房价已经严重地威胁到普通居民的生活质量。很多家庭为了买套住房，要把每月收入的 60%甚至更高用于偿还贷款，这样的结果一方面是普通家庭日常生活质量和生活水平的降低，因为这些人把大部分收入都用在了偿还贷款上，那么能够用于其他生活方面的消费自然会减少。 高房价已经严重地威胁到社会经济发展的稳定性。旨在稳定和调控房地产市场的新国十条和最近实施的房地产税费改革措施，收效并不明显。新国十条出台后，全国房屋成交量出现大幅度的
6、下降，房屋空置的现象比较严重，但房屋价格的下降幅度并不显著，有些城市的房价甚至不降反升。虽然受国家政策影响，房市出现暂时性的减缓甚至停滞的现象，但各方力量仍然在角逐之中：购房者观望，期待房价进一步下降；开发商开始减少投资，降低供给；而政府则处于矛盾之中，一方面为了社会经济发展的稳定，努力想控制房地产价格。另一方面为了中国 GDP的增长和税收的增加，又希望房地产市场能够继续高速发展。 二、现阶段房地产价格问题的原因分析 对影响房地产价格的因素很多学者都将其按照不同的特点分类，例如有学者按照性质分类，而有些学者则是根据房地产的供需分类。笔者在这里将影响因素按照影响房地产价格的程度分类，主要包括经济
7、、政策、社会三大类因素。 （一）经济因素 促使高房价的经济因素主要有以下几点：第一，近年来中国物价水4平持续上涨，CPI 居高不下，引发高通货膨胀的同时也必然带来房地产价格的进一步上涨。第二，改革开放后，居民收入持续不断的增加，增强了居民的购买能力。在满足基本的吃穿等消费后，他们有着强烈的购房需求，然而由于短期内房地产价格缺乏弹性，所以短期内需求的增加必定会带来房地产价格的上升。第三，中国在国际贸易中存在着巨大的贸易顺差，人民币不断升值。由于受人民币升值影响，国际上的热钱也开始涌入了中国。同时，改革开放后中国金融市场的逐步开放和国际资本流入的程度加大，吸引了更多的外资进入中国。为获取高额的利润
8、外资首选高利润的房地产行业作为他们投资的对象。第四，近年来，为了维持人民币汇率的相对稳定，面对人民币越来越大的升值压力，央行向社会投放了越来越多的外汇占款，外汇占款已占货币投放总量的绝大部分。货币供应量已完全超过了现实中经济发展所必需的。而货币供应量过多导致的流动性过剩一定程度上导致了房产价格上涨。 （二）政策因素 对于房地产价格持续上涨问题，政府的政策也是重要因素之一。在中国房地产调控过程中主要还是依靠政策，中国房地产宏观调控过程中主要是依靠两个思路：一方面在宏观调控政策制定过程中需要考虑成本因素，才能从根本上避免各种负面影响，另一方面需要从供需平衡角度出发，因为房价调控并不是短时间能够解决
9、的，需要综合多方面因素，促使房价处于合理的状态。中国房地产调控过程中重点是抑制一些不合理的住房需求，重点考虑中低收入群体住房问题，通过廉租房和保障性住房政策的实施，解决好中低收入群体住房问题，这样房价会逐步归于5理性，最终保证房地产行业步入健康稳定的发展轨道。房地产行业发展对整个社会经济发展会产生重要的影响，只有通过积极有效的宏观政策对其不合理发展问题进行有效调控，才能促进行业可持续发展。 （三）社会因素 由于在影响中国房地产价格的所有因素中，社会心理预期是影响中国房地产市场价格的特殊因素，因此，这个因素一直受到许多经济学家的关注，并有一些研究成果。影响房地产价格的心理预期因素主要表现为：（1
10、）消费者对房地产的偏好。 （2）消费者购买或出售房地产的心态。（3）消费者对房地产风格的欣赏趣味。 （4）消费者对房地产追捧的时尚风气。 （5）消费者接近名家住宅的心理。 （6）消费者讲究吉祥吉利的房地产门牌号码。 （7）消费者讲究房地产所处风水。 （8）消费者在房地产方面价值心理预期一般可以分为适应性预期和理性预期。一般来说，由于人们的心理预期是单个行为主体在外部经济或社会环境发生改变时受刺激影响而进行的微观决策的心理活动，而这种单个经济行为主体的预期，通过一定的途径会形成整个社会经济主体的集合体对房地产价格的预期，由此影响房地产市场的发展方向和房地产价格的涨跌变化。而房地产价格的波动变化，
11、又反过来进一步影响人们的整体心理预期，如此循环往复，其影响效率逐渐提升。这种心理预期房地产价格变动的循环运动，称为心理预期传导机制。 而心理预期传导机制作用的实质是影响房地产市场的总供给和总需求的变化，即打破原有总供求的平衡状态，从而引起房地产市场价格的震荡变化，直至达到新的总供求平衡状态。但这种新的总供求平衡状6态也往往是暂时的，在后金融危机时代人们的心理预期复杂且多变，更加剧了总供给与总需求平衡状态的不稳定，从而形成房地产市场价格的震荡。 因此弄清楚了心理机制也就对影响房地产价格的心理因素有了比较准确的把握，也就有利于国家进行相应的调控政策。 三、房地产价格现状问题的对策 （一）切实转变经
12、济发展方式，改变房地产支柱产业局势 中国社会科学院经济研究所所长裴长洪曾在一次会议上谈道，改革开放三十年来中国经济的成就最主要的来源于房地产行业，房地产业曾为国家经济发展做着很大的贡献，因而房地产业俨然是中国经济的支柱产业。但是自 2008 年房市的突然活跃开始，直到现在房价依然处于一个很高的水平。笔者认为要想改变现状让民众都住得其所，必须改变现在房地产业作为支柱产业的局面，房价的持续增长，我认为都是源于国民经济对房地产业的过度依赖。因此只有转变中国经济增长方式，改变中国经济增长结构，努力建立以高新科技为主要产业，以旅游业等服务业为辅的符合 21 世纪发展潮流的产业结构链才能切实摆脱对房地产业
13、的依赖。只有如此才能使政府敢于大刀阔斧地对房地产业进行改革，才能使政府有足够的底气对房地产价格进行实质性的调控。 （二）坚决打破地方政府与房地产商的利益链条关系 房地产价格的不断增长，除了国民经济发展需要还因为地方政府与房地产商长期以来结成的牢固利益链条关系。一方面，地方政府的政绩提高需要当地经济的增长，而当地经济增长最迅速的方式莫过于大规模7的房地产开发和保持较高的房地产价格水平，因此当地政府为了凸显自己的政绩，而不惜牺牲人民大众的利益同房地产商联合过度的发展房地产业，过度的炒作房价。另一方面，由于房地产业的高额利润以及一定程度的灰色收入，使得地方部分官员对于高水平的房地产价格睁一只眼闭一只
14、眼，因为他们知道高房价才能使他们有“高收入” 。2010 年新华社曾从 3 月 28 日至 4 月 2 日，一连六天发表“新华时评” ，矛头直指地方政府，痛批当前房地产市场的根源所在土地财政以及腐败所酿生的高地价高房价。文章指出，解决“土地财政”问题，当务之急是从制度安排上弱化地方政府“以地生财”的冲动。比如 3 月 30 日坚决清除房价中的“腐败成本” 一文称：“一个房地产项目，从最初批准立项到最终开盘销售，涉及的部门少则一二十个，多则百十来个。而仅从目前查办的案件来看，腐败几乎渗透到了从立项、贷款、工程招标、用途变更、容积率调整、监理验收等各个环节” 。 “房地产业需要公开的不仅是开发成本
15、，开发过程涉及的所有审批环节都应该彻底公开” 。因此要想真正地使房价保持在一个大众可以接受的水平必须要坚决打破地方政府与房地产商之间的利益链条。 （三）树立普通民众正确的房产消费观 房地产价格的持续增长虽然因为国家政策、地方与房地产商利益链条的原因，但是也和普通民众在购置房产上有很大关系。房地产价格的变动离不开供求关系的影响，而供求关系的变动又离不开普通民众在房地产消费上的观念和行为。随着近年来房价的居高不下，许多民众出于担心房价一涨再涨的心理，积极地购置房产，又因为很多民众看见高房8价带来的利益也盲目加入购置房产的大军，正是由于这些民众在房产购置上不能保持冷静心理，才导致有购房需求的民众只能
16、望房兴叹了。 为了使房价回归到正常的水平，使普通民众都能实现自己的住房梦想，为了使大多数人不再受房奴身份的压制，人民大众必须保持冷静的头脑，要按需购买，不要随波逐流，不要为了一己私利去做投机倒把的事情。 （四）严格明星富商的购房机制 房价一直处在高水平与那些富商明星专注于房产购置也有很大关系。在中国，房产向来被看做是稳定的资产，在经济快速发展的当代还会发生巨大增值。因此很多富商明星为了使自己的财产保值增值不惜大价钱大批量地购买房产，这就导致高价房的层出不穷和地王的出现。所以国家必须采取实际性措施对他们这些行为加以限制。否则就会出现百姓买不起房子，而富商明星却拥有大片闲置房产。比如前段时间网络上
17、炒的很热的神木县农村商业银行副行长龚爱爱一人竟然在多个大城市坐拥几十套房产，这显然是国家监管不严导致。当然搜索网络不难发现像龚爱爱这样类似的情况大有人在，所以为了保持国家的公平正义，保证人民大众生活品质的提高，更为了彰显社会主义中国的优势，必须对这些特殊人群进行最大程度的限购、限卖。 四、结语 曾经的房地产业给中国带来了巨大的发展，但是现阶段房地产业已经过度膨胀，为了使房地产业更好更稳妥地可持续性发展下去，必须对中国现阶段的经济发展模式进行深入而广泛的变革。当然房地产价格的9居高不下在现在社会主义市场经济下有着很多的影响因素，但是归根结底都是要政府和社会做出最大的努力去改革时弊，企业和个人做出
18、自己的牺牲与应有贡献。只有这样才能切实提高人民生活水平，促进社会和谐发展。 参考文献： 1万东华.中国房地产价格的现状及走势J.中国投资，2001，(7). 2张海城.影响中国房地产价格的经济因素J.中国外资，2012，(2). 3许增宝.上海房地产价格现状及未来走势D.上海：复旦大学硕士学位论文，2006. 4周平.中央银行信息披露对通货膨胀预期的影响研究D.长沙：湖南大学硕士毕业论文，2009. 5汪翔.理性预期宏观经济学 一种新的宏观经济思潮M.北京：中国人民大学出版社，1989. 6江世银.预期作用于金融宏观调控的效率M.北京：中国金融出版社，2010. 7杨建荣，王?俊.中国房地产市
19、场预期机制的实证分析J.中国房地产研究，2004，(2). 8王猛.中国房地产价格现状及调控研究D.沈阳：沈阳大学硕士学位论文，2011. 109地方政府房地产商利益共享链条需打破N.羊城晚报，2010. 10周海波.房地产价格影响因素的实证研究J.海南大学学报(人文社会科学版)，2009，(5). 11安辉，王瑞东.中国房地产价格影响因素的实证分析兼论当前房地产调控政策J.财经科学，2013，(3). Culture and Voluntary Cultural Talking ZHANG Jing-ru （School of Social Sciences，Shanghai Univers
20、ity，Shanghai 200444，China） Abstract：Chinas reform and opening up has been developed for 30 years，during the years，Chinas comprehensive national strength and international influence has improved significantly，Chinas political，economic and cultural undertakings have made great progress，peoples living
21、standards have greatly improved.However，development issues are also increasingly exposed.High prices in recent years，and always a lot of ordinary people and stop looking.The livelihood issues of the paper will analyze the reason through access to information and research and expect to find an effective solution.
