1、第七章 投资性房地产一、单项选择题1.下列项目中，属于投资性房地产的是（ ） 。 A.房地产企业的自用厂房B.房地产开发企业在正常经营活动中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地C.已出租的土地使用权D.出租给高级管理人员居住的公寓2.下列项目中，不属于投资性房地产的是（ ） 。A.已出租的建筑物B.以融资租赁方式租入在转租的厂房C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.已出租的土地使用权3. 长江公司是房地产开发企业，2010 年 1 月将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日商品房的账面余额为 2000 万元，已计存货跌价准备 200 万元，该项商品房在转换日的公允
2、价值为 3000 万元，则转换日记入“投资性房地产”科目的金额是（ ）万元。A.1800 B.800 C.3000 D.17004.2010 年 1 月 1 日华强公司用 1212 万元购买一项建筑物用于出租，采用成本模式进行后续计量，预计使用年限为 5 年，预计净残值为 12 万元，采用年数总和法计提折旧，则2011 年该项投资性房地产应计提折旧（ ）万元。 （计算结果保留两位小数）A.240 B.192 C.326.66 D.3205.关于投资性房地产后续支出的说法中，正确的是（ ） 。A.投资性房地产的后续支出全部计入投资性房地产的成本B.投资性房地产的后续支出全部计入管理费用C.投资性
3、房地产的后续支出全部计入其他业务成本D.投资性房地产的后续支出符合资本化条件的，计入投资性房地产的成本6.关于投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，下列说法中错误的是（ ） 。A.投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，计提的折旧或摊销计入管理费用B.投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，按照固定资产或无形资产的有关规定计提折旧或进行摊销C.投资性房地产存在减值迹象的，要对其进行减值测试，计提减值准备D.投资性房地产计提的折旧或摊销，计入其他业务成本7.关于投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量时，下列说法中正确的是（ ） 。A.企业对投资性房地产要进行减值测试，计提减值准备B.企业对投
4、资性房地产计提折旧或摊销C.投资性房地产公允价值上升时，计入资本公积D.投资性房地产公允价值下降时，计入当期损益8.关于投资性房地产的后续计量，下列说法错误的是（ ） 。A.投资性房地产由公允价值模式转换为成本模式，属于会计政策变更B. 投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式，属于会计政策变更C. 同一企业只能采用以一种模式对所有投资性房地产进行后续计量D. 投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式时，公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益9.长江公司 2010 年 1 月 1 日将一项土地使用权对外出租并采用公允价值模式计量，出租时，该项土地使用权的成本为 2 200 万元，公允价值为
5、2 300 万元，2010 年年末该项土地使用权的公允价值为 1 800 万元，假定不考虑相关的税费，则 2010 年长江公司的会计处理正确的是（ ） 。A.确认公允价值变动损益-500 B.确认公允价值变动损益 0 C.确认公允价值变动损益 200 D.确认资本公积-20010.恒通公司对其取得的投资性房地产采用成本模式计量，2010 年 12 月 1 日该项投资性房地产（建筑物）取得时的成本为 1200 万元，预计使用年限为 5 年，采用年数总和法计提折旧，净残值为 0。则 2011 年年末该项投资性房地产的账面价值为（ ）万元。A.400 B.800 C.240 D.120011.201
6、0 年 1 月 1 日，甲公司决定将其外购的一项土地使用权对外出租，并采用公允价值模式进行后续计量。该项土地使用权 2008 年 1 月 1 日取得时作为无形资产核算，成本为4000 万元，预计使用年限为 5 年，无残值，采用直线法进行摊销；2010 年 1 月 1 日的公允价值是 4000 万元，则转换日（ ）万元。A.确认资本公积 800B.确认资本公积 1600C.确认公允价值变动损益 1600D.确认留存收益 160012. 2011 年 1 月 1 日，甲公司决定将其外购的一项土地使用权对外出租，并采用公允价值模式进行后续计量。该项土地使用权取得时的成本为 5000 万元，预计使用年
7、限为 5 年，无残值，采用直线法进行摊销；2011 年 12 月 31 日的公允价值是 4000 万元，2012 年 12 月31 日公允价值为 3800 万元，则至 2012 年（ ）万元。A.累计的公允价值变动损失 1200B.累积的资本公积 1200C.累计的公允价值变动收益 1200D.累计的留存收益 120013.恒通公司 2009 年 1 月 1 日外购一项土地使用权用于出租，成本 3000 万元，月租金为20 万元，恒通公司采用公允价值模式对其进行后续计量。2009 年 12 月 31 日该项土地使用权的公允价值为 2010 万元，2010 年 12 月 31 日该项土地使用权的
8、公允价值为 4000 万元，2011 年 1 月 1 日，恒通公司将其出售，售价为 4500 万元，不考虑相关税费，处置时影响损益的金额是（ ）万元。A.500 B.900 C.400 D.30014.恒通公司 2010 年 1 月 1 日外购一项土地使用权用于出租，成本 2010 万元，年租金为120 万元，恒通公司采用公允价值模式对其进行后续计量。2010 年 12 月 31 日该项土地使用权的公允价值为 2010 万元，2011 年 12 月 31 日该项土地使用权的公允价值为 3000 万元，2012 年 3 月 1 日，恒通公司将其出售，售价为 6000 万元，不考虑相关税费，影响
9、2012 年利润总额的金额是（ ）万元。A.3000 B.3020 C.3990 D.401015. 长江公司将自用的厂房出租给恒通公司使用，并采用成本模式进行后续计量。2010 年1 月 1 日，由于该厂房所在的市场条件比较成熟，恒通公司决定采用公允价值模式计量。2010 年 1 月 1 日该项土地使用权的账面价值为 5000 万元，公允价值为 6000 万元，假定恒通公司按照净利润的 10%提取盈余公积，适用的所得税税率为 25%。则转换日影响资产负债表中“未分配利润”项目的金额是（ ）万元。A.900 B.850 C.637.5 D.675二、多项选择题1.根据企业会计准则投资性房地产
10、，下列项目中属于投资性房地产的有（ ） 。A.已出租的建筑物B.持有并准备增值后转让的建筑物C.已出租的土地使用权D.持有并准备增值后转让的土地使用权E.房地产企业持有的存货2.下列各项关于投资性房地产转换日的说法正确的有（ ） 。A.自用土地使用权转为投资性房地产，其转换日为企业开始将房地产用于对外出租的当天 B.作为存货的房地产改为出租，其转换日为收到第一笔租金时为开始日 C.自用的建筑物停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日 D.作为存货的房地产对外出租，其转换日为租赁期开始日E空置建筑物转化为投资性房地产，其转换日为用于出租的当天3.下列情况下，企业可将其作为投资性房地产核算的有（
11、） 。A. 房地产开发企业将开发的商品房改为对外经营出租 B. 企业将原自用土地使用权停止自用改为对外经营出租 C.房地产开发企业拥有的闲置土地D. 企业以融资租赁方式租来的厂房转租给另一个企业E房地产开发企业拥有的空置建筑物4.下列各项中，影响企业当期损益的有（ ） 。A.投资性房地产企业每年的租金收入B.采用公允价值模式计量的投资性房地产期末公允价值高于或低于账面价值的差额C.采用成本模式计量的投资性房地产期末市价高于或低于账面价值的差额D.将自用的土地使用权转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日公允价值低于账面价值E采用成本模式计量的投资性房地产转换为公允价值模式计量，公允价值
12、低于账面价值的差额5.下列各项中，影响资本公积的有（ ） 。A.企业将自用的土地使用权停止自用转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日公允价值大于账面价值的差额B.采用公允价值模式计量的投资性房地产，期末公允价值大于账面价值的差额C.可供出售金融资产期末公允价值低于账面价值的差额D.存在减值迹象的可供出售权益性金融资产，减值迹象消失，期末公允价值高于账面价值，转回计提的减值损失E同一控制下的企业合并形成的长期股权投资，初始投资成本与付出对价之间的差额6.2010 年 1 月 1 日长江公司与丁公司签订一项经营租赁协议，长江公司将其一栋办公楼租给丁公司，年租金为 240 万元，该办公楼入
13、账价值为 1200 万元，采用年限平均法计提折旧，预计使用年限为 10 年，净残值为 0，尚可使用年限为 5 年，2010 年 1 月 1 日的公允价值为 3000 万元，2010 年 12 月 31 日的公允价值为 2000 万元，2011 年 1 月 1 日的公允价值为 2000 万元，2011 年 12 月 31 日的公允价值为 3000 万元。要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第 6-7 题。（1 ）根据上述资料，下列关于该项投资性房地产的表述中正确的有（ ） 。A如果采用成本模式进行后续计量，2010 年计提折旧 120 万元B如果采用公允价值模式进行后续计量，2010 年
14、 1 月 1 日该项投资性房地产的账面价值为 3000 万元C如果在 2010 年对外出租时采用成本模式计量，后因市场条件成熟，2011 年 1 月 1 日采用公允价值模式计量，则转换日公允价值与账面价值的差额，调整留存收益 1520 万元D如果采用公允价值模式进行后续计量，至 2011 年 12 月 31 日累计的公允价值变动损益为 50E如果采用公允价值模式进行后续计量，至 2011 年 12 月 31 日累计的公允价值变动损益为 0（2 ）根据上述资料，下列能够影响损益的有（ ） 。A租金收入 240 万元B如果采用公允价值模式计量，每期的公允价值变动C如果采用成本模式计量，每期计提的累
15、计折旧D如果投资性房地产是由成本模式转换为公允价值模式，公允价值与账面价值的差额E如果自用办公楼转换为采用成本模式计量的投资性房地产，转换日投资性房地产的账面价值与办公楼账面价值之间的差额7.2010 年 1 月 1 日长江公司与 M 公司签订一项经营租赁协议，长江公司将其一栋办公楼出租给丁公司，采用公允价值模式计量，年租金为 240 万元于每年年末收取，该办公楼账面价值为 1200 万元， 2010 年 1 月 1 日的公允价值为 3000 万元，2010 年 12 月 31 日的公允价值为 2000 万元， 2011 年 12 月 31 日的公允价值为 3000 万元，2012 年 3 月
16、 1 日公允价值不变，应承租方要求对其进行更新改造，发生支出 50 万元（其中符合资本化条件的支出40 万元） 。改造工程于 2012 年 6 月 1 日完工后立即交给 M 公司使用。要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第 8-10 题。（1 ）下列有关上述投资性房地产的表述中正确的有（ ） 。A在 2010 年确认的租金收入 240 万元，计入其他业务收入B2010 年 1 月 1 日投资性房地产的账面价值为 3000 万元C 2010 年影响损益的累计金额为 760 万元D2010 年影响损益的累计金额为 2800 万元E2010 年年末确认公允价值变动损益 1000 万元（2 ）
17、下列关于更新改造期间的账务处理正确的有（ ） 。A更新改造期间发生的支出全部费用化，计入管理费用 50 万元B更新改造期间发生的支出全部资本化，计入在建工程 50 万元C更新改造期间发生的支出，符合资本化条件的 40 万元，计入投资性房地产的成本D更新改造期间该办公楼仍作为投资性房地产核算E更新改造期间该办公楼作为在建工程核算（3 ）关于 2012 年更新改造工程完工时，长江公司的会计处理，下列说法中错误的有（ ） 。A更新改造完工时，由在建工程转入投资性房地产B. 更新改造完工时，由投资性房地产（在建）转入投资性房地产C. 更新改造完工时，投资性房地产的入账价值为 3050 万元D. 更新改
18、造完工时，投资性房地产的入账价值为 3040 万元E. 更新改造完工时，投资性房地产的入账价值为 3000 万元三、计算分析题1.长江公司系上市公司，该公司于 2010 年 12 月将建造完工的办公楼作为投资性房地产对外出租，采用成本模式进行后续计量，截至 2012 年 1 月 1 日，该办公楼的原价为 3300 万元，已提折旧 120 万元，已提减值准备 180 万元。由于房地产市场条件成熟，2012 年 1月 1 日，长江公司决定采用公允价值模式对出租的办公楼进行后续计量。该办公楼 2012 年 1 月 1 日的公允价值为 2800 万元，该公司按净利润的 10提取盈余公积。2012 年
19、12 月31 日该投资性房地产的公允价值为 2700 万元，2013 年 1 月 1 日，将该项办公楼对外出售，价款 2750 万元已收存银行。假定不考虑其他因素的影响。要求：针对上述业务，编制与长江公司相关会计分录。 （答案中的金额用万元）2. 恒通公司以成本模式对投资性房地产进行后续计量，2010 年至 2012 年发生如下业务：（1 ） 2010 年 1 月 1 日将一项自用厂房用于出租，租赁期为 3 年，每年租金 500 万元于每年年末收取。该厂房为 2008 年 11 月 10 日以银行存款 5000 万元购入，发生直接相关税费300 万元，另外购入后发生装修费 1000 万元，20
20、08 年 12 月 2 日达到预定可使用状态，该项厂房预计使用寿命为 20 年，预计净残值 300 万元，采用年限平均法计提折旧，2009 年12 月 31 日前未发生减值准备。2010 年年末也未发现减值迹象。（2 ） 2011 年 12 月 31 日恒通公司测试表明该厂房公允价值减去处置费用后的净额为 4500万元，预计未来现金流量现值为 5000 万元。假定减值后折旧方法、折旧年限均未发生变化，预计净残值为 0。（3 ） 2012 年 12 月 31 日租赁届满，承租人与恒通公司续租并要求恒通公司对该厂房进行改扩建，改扩建过程中发生符合资本化条件的支出 400 万元，以银行存款支付。20
21、13 年 3月 31 日，改扩建工程完工。要求：根据上述业务，不考虑其他因素，编制与恒通公司相关的会计分录。 （计算结果保留两位小数，答案中金额单位万元表示）参考答案及解析一、单项选择题1.【答案】C【解析】投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。选项 A 和选项 D，作为房地产开发企业的固定资产核算。选项B,作为房地产开发企业的存货。2.【答案】B【解析】投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。选项 B，以融资租赁方式租入的厂房对企业来说是没有所有权，因此，即使再出租出去也不能作为投资
22、性房地产核算。3.【答案】C【解析】房地产开发企业的存货转换为采用公允价值计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换日的公允价值计量。4.【答案】C【解析】2010 年计提的折旧额=（1212-12 ）5/15 11/12=366.67（万元） ，2011 年计提的折旧额=（1212-12）5/15 1/12+（1212-12 ）4/15 11/12=326.66（万元） 。5.【答案】D【解析】投资性房地产的后续支出符合资本化条件的，计入投资性房地产的成本，不满足投资性房地产确认条件的计入当期损益。6.【答案】A【解析】选项 A 错误，采用成本模式计量的投资性房地产，计提折旧或摊销时计入其他
23、业务成本。7.【答案】D【解析】采用公允价值模式进行后续计量时，不计提折旧或摊销，也不进行减值测试；投资性房地产公允价值上升时，计入公允价值变动损益（损益类的科目） 。8.【答案】A【解析】选项 A 错误，已经采用公允价值模式计量的投资性房地产不得转换为成本模式计量。9.【答案】A【解析】2010 年应确认的当期损益为 1800-2300=-500（万元） ，转换时，公允价值价值2300 万元大于成本 2200 万元的差额，计入资本公积 100 万元。10.【答案】B【解析】2011 年计提的折旧额：12005/15=400 （万元） ，则 2011 年年末该项投资性房地产的账面价值为 120
24、0-400=800（万元） 。11.【答案】B【解析】转换日影响资本公积的金额 4000-（4000-4000/52）=1600（万元） 。12.【答案】A【解析】选项 A，至 2012 年累计的公允价值变动损失=5000-3800=1200（万元） 。13.【答案】A【解析】处置时影响损益的金额是 4500（其他业务收入）-4000（其他业务成本）=500（万元） 。14.【答案】B【解析】处置时影响利润的金额是 6000（其他业务收入）-3000（其他业务成本）+120/12（租金收入）2=3020（万元） 。15.【答案】D【解析】转换日影响资产负债表“未分配利润”项目的金额：（6000
25、-5000）（1-25%）（1-10%）=675（万元） 。二、多项选择题1.【答案】ACD【解析】投资性房地产核算的范围包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。2.【答案】ACD【解析】将自用的房地产、土地使用权转换为投资性房地产，转换日为租赁期开始日，即用于对外出租的当天；作为存货的房地产对外出租，转换日为租赁期开始日。3.【答案】AB【解析】企业将开发的商品房对外出租，应作为投资性房地产核算；将自用的土地使用权停止自用改为出租时，作为投资性房地产核算。4.【答案】ABD【解析】投资性房地产企业每年的租金收入计入其他业务收入，影响当期损益；采用成本模式计
26、量的投资性房地产，市价对其没有影响；采用成本模式计量的投资性房地产转换为公允价值模式计量，公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。5.【答案】ACDE【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产，期末公允价值大于或者小于账面价值，影响当期损益；存在减值迹象的可供出售权益工具，减值迹象消失，期末公允价值高于账面价值，转回计提的减值损失时，通过“资本公积”转回；同一控制下的企业合并形成的长期股权投资，初始投资成本与付出对价之间的差额，调整资本公积。6（1 ）【答案】ABCE【解析】如果采用成本模式对该投资性房地产进行后续计量，2010 年 1 月份计提折旧为（1200-600）/51/12=10
27、 （万元） ，2010 年 2 月至 12 月计提折旧=600/511/12=110 （万元） ，因此，2010 年计提折旧为 10+110=120（万元） ，2011 年 1 月 1 日，投资性房地产的账面价值为 600-120=480（万元） ，公允价值为 2000 万元，公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益 1520 万元。（2 ）【答案】ABC【解析】如果投资性房地产是由成本模式转换为公允价值模式，公允价值与账面价值的差额，调整留存收益；如果自用办公楼转换为采用成本模式计量的投资性房地产，转换日投资性房地产的账面价值等于办公楼账面价值，且转换与损益无关。7.（1 ）【答案】ABCE
28、【解析】将办公楼转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日投资性房地产按照公允价值计量，公允价值大于账面价值的差额计入资本公积，因此，2010 年影响损益的累计金额为 1000-240=760（万元） 。（2 ）【答案】CD【解析】更新改造期间该办公楼仍作为投资性房地产核算，计入投资性房地产（在建） 。更新改造期间发生的支出，符合资本化条件的 40 万元，计入投资性房地产的成本。（3 ）【答案】ACE【解析】更新改造完工时，由投资性房地产（在建）转入投资性房地产；更新改造期间发生的支出，符合资本化的支出 40 万元计入投资性房地产的成本，因此，投资性房地产的入账价值为 3040 万元。三
29、、计算分析题1.【答案】2012 年 1 月 1 日的会计分录：借：投资性房地产成本 2800投资性房地产累计折旧 120投资性房地产减值准备 180利润分配未分配利润 180盈余公积 20贷：投资性房地产 33002012 年 12 月 31 日：借：公允价值变动损益 100贷：投资性房地产公允价值变动 1002013 年 1 月 1 日出售时：借：银行存款 2750贷：其他业务收入 2750借：其他业务成本 2700投资性房地产公允价值变动 100贷：投资性房地产成本 2800借：其他业务成本 100贷：公允价值变动损益 1002.【答案】2010 年 1 月 1 日转换日：借：投资性房地
30、产 6300累计折旧 300贷：固定资产 6300 投资性房地产累计折旧（摊销） 3002010 年确认租金收入：借：银行存款 500贷：其他业务收入 5002010 年计提折旧：借：其他业务成本 300贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 3002011 年计提折旧：借：其他业务成本 300贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 3002011 年确认租金收入：借：银行存款 500贷：其他业务收入 5002011 年年末计提减值准备前资产的账面价值=6300-300-300-300=5400（万元） ；2011 年 12 月 31 日恒通公司测试表明该厂房公允价值减去处置费用后的净额为 4500 万元
31、，预计未来现金流量现值为 5000 万元，因此，可收回金额为 5000 万元。2011 年年末确认减值损失：借：资产减值损失 400贷：投资性房地产减值准备 4002011 年 12 月 31 日计提减值准备后，投资性房地产的账面价值为 5000 万元。2012 年计提折旧：借：其他业务成本 294.12贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 294.122012 年确认租金收入：借：银行存款 500贷：其他业务收入 5002013 年 1 月 1 日进行改扩建：借：投资性房地产在建 4705.88投资性房地产累计折旧（摊销） 1194.12投资性房地产减值准备 400贷：投资性房地产 6300改扩建支出：借：投资性房地产在建 400贷：银行存款 400改扩建完工：借：投资性房地产 5105.88贷：投资性房地产在建 5105.88
