1、房产中介 28 年的荣光与喧嚣从改革开放后中国第一家“房产中介”诞生至今，已经走过了 28个年头。这 28 年间，伊怎么就从国内代表先进生产力的改革“先锋队” 、在国外信任程度能跟医生和律师齐名的“黄金职业” ，落到了如今“面目可憎”的田地？ 是什么成就了来自星星的都教授专注买地 400 年、富得让李嘉诚、王健林都成了浮云？回顾一下教授的商业地产投资史，这一起都要感谢当时汉阳著名房产中介尹成东。 比如教授的人生第一笔房地产投资，就是被那个激情澎湃、喜感十足的尹成东带到一片荒地，建议买下种桑树。当年这片地花了教授 200袋大米，两百年后那里建起了世界最大的室内主题公园“蚕室乐天世界” ，折合人民
2、币约 1088 亿。 听完“隐形富豪回忆录” ，都教授的好基友张律师当即就感慨，自家祖上怎么就没这个远见，留点房产给他。 类似错过的遗憾，在房价专注上涨十几年的中国，一样上演。 网上有个令人唏嘘的段子说：“工作十几年来，很多人骗过我，就房产中介没骗过我。他们十几年来一直苦口婆心地打电话来劝我买房，说房价会涨，但我没听。如果上天再给我一次机会，我一定不会再挂你电话。 ” 不过如今随便拉住一位老百姓采访，对房产中介有好感的却寥寥无几。 即使在房地产行业内， “房产中介” （此处指二手房经纪）的地位也相当憋屈。曾经有跟中介合作卖楼的开发商，压力一缓解就立马 say goodbye，就因为怕顾客看到有
3、中介出没项目，影响了自己的“高大上形象” 。在一手房销售的领域里，地位最高的是售楼处，第二的是一手房代理中介，叨陪末座的才是“二手房经纪” 。 在主管部门眼中， “房产中介”中的“二手房经纪乱象”已经到了不得不整顿的地步。住建部已经确定，在年内开展一次专门针对房地产中介机构的大规模专项整顿治理行动。据悉，专项治理整顿的范围和力度，都将超过以往。 从改革开放后中国第一家“房产中介”诞生至今，已经走过了 28 个年头。这 28 年间，伊怎么就从国内代表先进生产力的改革“先锋队” 、在国外信任程度能跟医生和律师齐名的“黄金职业” ，落到了如今“面目可憎”的田地？且听记者道来。 “房地产中介之父” 房
4、地产中介是一个古老的行当，早在城市化如火如荼的宋代，房地产中介就相当有话语权了。按当时的法律规定，买卖房子和土地，必须让中介经手，不然就按偷东西论处。在那时候，偷一尺布就要打六十大板，兹事体大。 至于如今常见的二手房经纪又拿佣金又吃差价的行为，则要更早，在南北朝时候就出现了。比如南齐有个叫崔慰祖的人想卖掉自家的宅子，一口价 45 万，房产中介跟他压价，想低买高卖，未果。接着又游说他：“君但卖四十六万，一万见与。 ”意思就是，我找着买家，可要报价 46万，多出的 1 万归我，您老跟我配合下，别跟买家说这事。 上海房价上涨过快的态势得到抑制，部分投资者开始对上海的房地产市场持观望态度。 鸦片战争之
5、后，我国一些通商口岸城市，房地产掮客很是兴旺，一方面缓解了市民住房紧张，活跃了房地产市场，另一方面也少不了投机取巧、敲诈勒索、哄抬房价的勾当。这种混乱到了建国初期更甚，直到50 年代中央政府出手整治。此后又由于住房变成了“福利品” ，由国家分配，房地产经纪活动就基本在新中国的土地上消失了。等到行业从一片白纸状再起步，那要到改革开放之后了。 是谁建立了现在意义上的第一家房产中介？ 这里不得不提到有“房产中介教父”之称的桂强芳。他的“国际地产咨询有限公司”不啻为业界的“黄埔军校” ，为深圳的地产中介界培养了大批人才，从那里走出了万科的王石，世联地产的实际控制人陈劲松、佟捷夫妇，中原地产华南区总裁李
6、耀智，同致行（中国）董事长王波 “1984 年夏天，我刚从贵州财经学院投资经济系毕业，在等候分配的过程中，我揣上公开发表的论文，简单收拾一个小包独自来到深圳。大学时，老师曾给我讲过，深圳是中国改革开放的最前沿阵地，深圳对我来说，意味着所有我能想到的和想不到的理想和发展空间。那时的深圳正处于热火朝天的基础建设中，火车一停我就看到了高耸入云的摩天大楼，这与贫瘠的贵州有着天壤之别。闯深圳，就会有更广阔的天地和更多的人生选择，这让我感觉热血沸腾。凭着我的论文和大学时的实地调查报告，我被一家公司录用，随后被抽调参加市政府组织的关于深圳房地产方面的调查。我第一步不无朦胧的人生选择，使我有幸搭上了深圳房地产
7、的头班车，进入深圳最神奇也最诱人的行业深圳房地产。 ” 桂强芳告诉记者。 中国的房地产始于深圳，深圳的房地产始于香港。1986 年 11 月，桂强芳作为深圳市房地产改革领导小组的一名成员，第一次跨过了罗湖桥到香港考察房地产，就好像从一个偏僻的小巷跨入了一个人声鼎沸的大卖场。招标、测评、竞投、拍卖热闹的香港房地产市场、炙手可热的土地交易，令桂强芳大开眼界。不久就拿出了一部全面、系统论述香港房地产的 36 万字的专著香港房地产 ，将香港地产思想带入大陆，推动了中国房地产制度的改革和土地商品化、有偿使用。 1987 年 7 月，深圳通过“土地管理体制改革方案” ，大胆借鉴了香港的成功经验，改无偿使用
8、地制为有偿有期用地制，这一改革促进了房地产市场的形成。1987 年 12 月 1 日，中国首次土地使用权公开拍卖在深圳进行。这些探索所产生的政治意义，便是最终促进了 1988 年的宪法修改删除了土地不得出租的规定，允许“土地使用权可以依照法律的规定转让” 。 如果说桂强芳的第一步，是借鉴香港，推动了地产制度改革。第二步，便是为新兴的房地产行业提供配套。 “与香港相比，大陆的房地产业起步较晚，1978 年，中国大陆城镇居民人均居住面积仅 3.6 平方米，缺房户达 869 万，实践表明，当时计划经济体制下的住房完全靠国家包办的路子确实行不通，因此从 1980 年大陆开始探索住房制度的改革。到 19
9、80 年 4 月，邓小平明确指出，住房改革要走商品化的路子，从而揭开了住房制度改革的大幕。1988 年，国务院召开第一次全国住房制度改革工作会议，推出关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案 ，住房制度改革进一步推进，这意味着房地产业发展的春天已经来临。与香港房地产的火热状况相比较，当时房地产中介行业在大陆还是一片空白。我想：为何不在深圳成立一家为政府和市场提供服务房地产中介公司呢？”桂强芳说。 1988 年下半年，桂强芳提出，深圳要发展房地产业，必须建立起一个既不属于政府部门主管、也不是国营企业的咨询服务机构。深圳建设局、国土局领导对这个提议非常感兴趣，在他提交可行性报告上签批同意，
10、并迅速转呈市政府领导批示，得到分管领导时任深圳市政府副市长李传芳的认可和支持。同年 9 月，改革开放后，中国大陆第一家房地产代理、交易、评估、资讯和策划机构 “国际地产咨询公司”注册成立。据桂强芳自己说，国务院还给他们颁了“第一中介”的牌子。 众所周知，房地产中介是一个比较宽泛的概念，既包含一级市场（土地转让）的评估，为二级市场（一手房）提供营销的代理行，也指为三级市场（二手房）提供撮合业务的经纪行。而当时的“国际地产咨询公司”这三个门类皆有涉足，可谓房地产中介的大摇篮。比如他们从1989 年，就开始了二手房交易业务。 1991 年，深圳的地产中介公司才发展到 11 家。第一家的示范意义显而易
11、见。到了 1994 年，在深圳注册的地产中介机构就达到 186 家。其中，仅 1993 年一年就新批了 69 家。 “由于我的推动，中国地产中介的诞生和发展提前了 5 至 8 年的时间。 ”桂强芳曾言。 不过在 1988-1995 年这段房地产中介的萌芽时期，也被称为房地产中介的混乱期。 “由于整个住房体制改革尚未全面展开，包括房地产中介业在内的整个中国房地产业市场化水平很低。这一阶段房地产市场并不活跃，房地产中介业未形成规模。 ” 桂强芳说。当时二手房经纪多属于作坊式店面，没有成交规模。一桌，一椅，一部电话，一块黑板，一个本子，两口子就可以组成一家房地产中介公司。这种小作坊式的夫妻门店，在当
12、时比比皆是。 桂强芳的起步也并不顺利。 “一开始市场并不怎么认可，认为房地产可以自己交易，自己到国土局办理过户登记，为什么要给你交易代理费。同时在土地、房地产评估方面，银行等金融机构也是自己看房评估、自己办理放贷等等，公司发展并不算顺利。于是，我们就采取走出去，请进来，组织公司员工赴香港仲量行、简福饴测量师行、刘绍钧测量师行、中原地产等中介机构学习、培训。聘请香港测量师行梁振英、简福饴、刘绍钧等资深测量师来深圳给我们授课，培养人才。组建研发团队，并对深圳市房地产市场进行全面调研、统计、分析，最后形成房地产市场调研报告提交给市政府作决策参考，业务开展方面，我们从房地产咨询、中介、代理入手，通过报
13、纸广告的方式发布房源信息，解决买卖双方信息不足和信息不对称问题，并要求员工为不熟悉客户代办房地产交易过户作为增值服务，这使国际地产在深圳房地产市场上吸引了大量的买家和卖家，也慢慢使人们接受通过房地产中介办理地产业务，我公司业务规模逐渐发展壮大。” 住宅市场化“助推器” 在房地产中介里，专攻营销策划的代理行堪称“阳春白雪” ，大师辈出。比如喊出“中国楼市看广东，广东楼市看华南”的行业指路人王志纲、上海房产营销策划界的开路先锋周小丽、发现了长三角地产价值被低估并引爆的周忻等等。可以说，在房地产商忙着跑马圈地无暇专业化的时代，代理行已经成为推动一城、一区、一板块、一楼盘崛起的关键力量。 二手房经纪，
14、似乎没什么技术含量，总被视作“下里巴人” ，但从对房地产市场的实际贡献度来看，却不比代理行逊色。 1996 年的上海楼市，正处于宏观调控后的最低潮，全上海出现了800 万平方米的空置量，整个楼市最热门的话题就是如何消化这些空置房。而另一方面，老百姓改善住房的愿望又相当强烈，双方无法对接的根本原因就在于人们的购买力不足。 正所谓时势造英雄。就在这一年，那个后来上海市每卖出三套房，就有一套出自其公司的周忻，报名就读了华东师范大学东方房地产学院MBA，其导师张永岳提出了“房地产二三级市场联动”的课题，旨在让广大市民通过房屋置换， “梯级消费，逐级改善”住房条件，推动上海房地产二手房市场和租赁市场的联
15、动发展。这一课题受到政府的支持，并得到了上房集团的注意。经过层层深入的研究，在产学研联动的思路下，上房集团董事长徐林宝决定投资上房置换公司，并邀请课题组成员周忻担任总经理，一个真正意义上的上海房地产三级市场操作系统被推至前台。 “小小贴补换新家” ，这是周忻策划的推广口号，1997 年在上房置换房展会刚推出的时候备受质疑，因为那时候大多数人仍然抱持通过福利分房来解决住房困难的思路，以旧换新听起来是件很不划算的事情。但随着 1998 年上海取消福利分房制度，房地产迈入商品房时代，短短两年时间， “上房置换”就在全市开出了 108 家连锁店。 当时的解放日报给出了非常正面的评价：“蓝绿相握、不断向
16、上的企业标志频繁闪烁于申城各大街小巷， 上房置换在身旁，小小贴补换新家 ，方便、快捷的房屋置换服务如火如荼地全面展开，越来越多的上海市民足不出社区即能完成各类房屋置换行为。而正是由于规模化的房屋置换连锁服务以及企业的市场化运作与竞争，使整个申城房地产三级市场的发展更趋于规范化和有序化。 ”换而言之，上房置换的示范效应，催热了整个上海房地产中介服务行业，还被建设部拿来当典型案例，全国推广。 在房地产业从集团购房到现在个人购房这一历史性的转变中，从老百姓要住房找单位、找领导，到转向要住房找市场，房地产中介居功至伟，对搞活二级市场，消化百姓手中的空房、旧房，促进新房的销售起到的作用十分明显。可以说，
17、哪个地方中介市场活跃，哪个地方的房地产市场发展就快。上海市房地产中介市场的发展较快，二三级市场连动成绩显著。房地产经纪企业的数量，从 1992 年最初的 12 家，到 1996 年增长为 1114 家，1999 年又增长了 40%，发展到了 2771 家。2000 年二手房交易量已达到 500 万平方米，做到与新楼盘销售持平了。据上海市房地产经纪人协会联合华东师范大学东方房地产学院所作的一份课题报告显示：“2003 年，上海存量房交易量与增量房销售量持平，双双突破了2300 万平方米。从 1997 年到 2003 年的 7 年里，上海存量房交易量由100 万平方米，增加到了 2300 万平方米
18、，增加了 14 倍，远远大于同期增量房的 7 倍增幅。上海房地产经济行业显示出了超常的发展态势，在一定程度上撑起了房地产市场的半壁江山。 ” “职业黑社会” 桂强芳认为：房地产中介的初步成长阶段，是从 1996 年1999 年。“1996 年城市房地产中介服务管理规定颁布施行后，房地产经纪行业的地位逐步为社会所承认。深圳、上海等地房地产经纪协会成立，标志着中介服务行业的发展进入了新的阶段。 ” 在 2000 年之前，天津顺驰、广州满堂红、北京中大恒基等，已经成为在本地有一定影响力的二手房经纪公司。随着城镇个人住房拥有率迅速提升，以 2000 年为分水岭，老二手房中介迎来了自己的第一波扩张期，一
19、大波我们今天耳熟能详的公司也开始纷纷创立，原换房站、拆迁办的人、个人“房虫” 、创业者也纷纷涌入这个市场淘金。2000 年 3 月，国际著名特许品牌 21 世纪不动产进驻内地开始拓展。在上海做“斯坦福花园”风生水起的陈早春，把上海公司撂给他的副手，1998 年跑到潜力巨大、二手房交易市场尚未放开的北京市场，成立了斯坦福公司，2000 年 4 月增资扩股，更名为 “我爱我家” 。伊是个扩张狂人，2000 年上半年， 6个月间就将北京的连锁店飞速发展到了 43 家。 2001 年，链家地产创办，当时员工仅 37 人。2002 年 6 月，链家就成为中国建设银行指定按揭代理机构。2003 年 9 月
20、成为 “中央在京单位已购公房上市出售定点交易”代理服务机构。2003 年年底，顺驰进入北京市场。 “2000 年之后是房地产中介的快速发展期。房地产中介企业数量迅速膨胀，2003 年底，深圳从事房地产代理的公司不少于 180 家，至少有9000 人在从事销售代理工作;到 2005 年底，全国注册登记的房地产经纪机构已近 2 万家，同时从事房地产中介业专、兼职房地产经纪人员达几十万人。这一阶段特点是，有影响力房地产中介公司品牌已经形成，并开始全国化拓展，品牌化、规模化中介公司占据市场主导地位。 ”桂强芳认为。 但随着二手房中介的急速扩张，泥沙俱下，乱象已露端倪。 有些在 2000 年左右租过房子
21、的北京老百姓，说起那个年代的房地产中介，依然心有余悸。 当时惯用的骗术之一，是先在广告上打出虚假房源，租金比市场价能低到一半以上，租客看到这种广告，肯定会怦然心动，立刻打电话咨询。这时候专门负责接电话的门店秘书，就会按事先编好的话术，报出两套方案，让租客选。方案 A： 看房免费，成交之后要收一个月租金作为中介费。方案 B： 一次性收几百元，包看到满意为止。听着很合理，殊不知里面都埋着雷。选方案 A，秘书会祭出各种话术，告诉你这个房子不能租，比如房子是便宜，但死过人，游说租客改租其他房子，至于租金，自然变成了正常的市场价。如果你不幸选了方案 B，先交了钱，业务员就会出来冒充房主，各种借口拖着不让看房。最后拖不过去了，就说房子已经租出去了。说是“满意为止” ，实际上租客耗不起那个时间。如果想找中介退钱，对不起，武力解决。这里面最嚣张的公司，当数前文
