1、房产税损益表种种迹象表明，社会期盼之下，各地紧锣密鼓待出的房产税，带来的是中产阶层的负担增加和政府财税扩容，而对抑制房价难有良效。 紧接着重庆市长黄奇帆的公开表态，上海市长韩正也在 2010 年 1 月18 日表示，上海今年要开始房产税改革试点。 一位熟悉情况人士表示，渝沪两地房产税改革试点，是早已定下的，然在两城市召开地方“两会”之际，由市长放话出来，试探市场反应的用意很明显。 在重庆表态房产税试点改革将开始的消息后，舆论一片反对之声。事实上，经过多年期盼，房产税正在滑入一个难抑房价、却与民争利的胡同之中。 在北京“两会”上，北京市长郭金龙表示，北京暂时不参与房产税改革试点。 房产税钻空 北
2、京华税律师事务所主任刘天永律师表示，房产税以目前的方式推出，在立法程序和法理上，还有很多地方难以说得过去。 中国内地房产税征收依据是 1986 年颁布的中华人民共和国房产税暂行条例 ，按该条例规定，房屋产权人应按房产余值的 1.2%缴纳房产税，同时明确规定了“个人所有非营业用的房产”免缴房产税。 重庆房产税目前已知的程序，是重庆先制定细则，经国务院批准后，重庆再以地方人大立法、或政府规章的形式加以确立。 “这可能是建国以后第一次以地方政府名义出台的税种。 ”按照“税由法定”的原则，只有全国人大才能决定新开征一个税种。刘天勇表示，重庆所提出的房产税征收方法，已经是一种新税种：房产消费特别税的概念
3、。因此它不是一个立足于原来房产税条例基础上的修改，而是新开征一个税种，应该得到全国人大召开会议同意。 重庆市人大代表杨家学也认为，地方不宜对征税进行立法，程序上应等待国务院修改中华人民共和国房产税暂行条例 。 对此质疑，重庆国税局用财政部财政科学研究所副所长刘尚希的两个“接口”之论，阐述重庆开征房产税的合法性：其一，房产税属于地方税，根据房产税暂行条例的规定，房产税的施行细则由省、自治区、直辖市政府制定，也就是说，地方政府可以根据本地的实际情况，对房产税的税率等具体内容进行规定。 其二，现行的房产税暂行条例是由国务院制定并颁布实施的，目前尚未上升为法律，在这种情况下，如国务院给予相应授权，则地
4、方政府可以对条例中没有规定为地方自主权限的一些内容进行调整，如房产税的征收范围等。 这篇标题为重庆房产税新政与现行政策可对接的文章出现在 1月 12 日重庆国税局的官方网站上。 尾随新税而来的是重复征税嫌疑。按照现行法律，购房者只有 70 年的土地使用权，这部分土地租用的税款，在购房前已交付。有专家认为，在保有环节征收房产税，带有重复征税的嫌疑。 万通集团董事局主席冯仑在 2011 年 1 月 13 日的一个论坛上提出，如果按照持有税的定义去征收房产税，那么房产作为财产可以分为两部分：一部分是土地的财产；二是土地上建设房屋的财产。 “很多人都说国外有物业税，我们要仿效，但是国外的土地是私有的，
5、而中国的土地只有使用权，土地本身是归属国有的。 ”冯仑表示，房产所依附的土地，是国有的，个人业主只是使用者，其已经一次性向政府缴纳了 70 年或 50 年的土地出让金，换取使用权。如果对这块土地上所建设的房屋进行征收持有税，按照物权法的精神，应该找土地的所有方，也就是政府来征收，而不是房屋的业主。 而中国社会科学院金融研究所研究员易宪容则认为，土地出让金不是土地出让税，它只是购买土地支付的费用。 最受影响的不是富人 目前，房产税堂皇之威仪，一是据称能降房价，二是希望能抑贫富。重庆市长黄奇帆表示，重庆对高档房征收一点房产税，例如 1%左右，并不会对房主产生什么影响。但提高了投机者交易和持有成本。
6、 但 1 月中旬，中国青年报社会调查中心通过清研咨询和民意中国网，对全国 3158 名公众进行的在线调查显示，仅有 30.8%的人认为，开征房产税能够“调节贫富差距” 。 一个税种，它的目标和效益在于规模性，锁定范围过小不足以支撑其成本，因此对高档房征收只是个开始。刘天勇说， “按照房产税将对所有房屋进行征税的原理来看，房产税最终起到的作用是，对低收入人群免税，对高收入人群没有影响，对中产阶级却打击甚大。 ” 低收入人群不具有被征收的能力，而且其还要享受政府提供的保障房，不是征税对象。高收入人群，只占社会人群的 1-2%，其所拥有资本性收入，远远大于上述两个人群。其所居住的房屋确实为高档房，每
7、年对其居住的房屋征收 1%左右的税率，对这样的人群纳税来说，是九牛一毛。剩下的是中等收入的有房阶层，对房产税负最为敏感。 中国国际税收研究会副会长、中国财政学会常务理事吴俊培日前说，我们的房地产价格近十年涨了 10 倍，但工资没有涨 lO 倍，而政府是要按照房产价格的增速来征税的，那当然就等于实际在降低大家的收入。 房产税到底如何收？中国青年报社会调查中心的调查反映出公众意见：63.9%的人建议房产税“只征高价房，放过中低价房” ；55.0%的人建议“按套数或面积划定档次，逐级调高税率” ；51.4%的人认为应该“尽决将房产税方案公之于众，广纳民意” 。 北京房地产协会副秘书长陈志提出，征收房
8、产税确实要针对不同阶层区别对待。 “如果房产税开征，其征税对象可以分为三个人群：低收入人群、中产阶层和高收入阶层。 ” 此外，为减震荡，国家税务总局税收科学研究所所长刘佐日前撰文指出，房地产税的改革可以考虑先从大城市起步，取得经验以后在中小城市推广。同时也可以考虑选择一些大、中、小城市分别试点，取得经验以后在同类城市推广。 而 SOHO 中国董事长潘石屹认为房产税应全国统一征收。 “房地产税不宜在个别城市试点，因为有可能会造成各城市的攀比，容易造成各地税收的混乱。应该全国统一征收。但征收的基数应该按照房屋的评估价值来计算。 ”他说， “比如北京和新疆，房价肯定不一样，应该由评估机构对房产进行价
9、值评估，再按照评估价值征收房产税。 ” 潘石屹同时建议，政府在征收房地产税时，应该同时将个人所得税的缴税基数提高，减少工薪阶层的税费负担。 房价难抑 黄奇帆日前对外解释，开征高档房房产税对整体房价的抑制效果乐观。 “房价上涨主要是由于高档房带动的，一个地区有一个高档房，就会带动周边房价和地价的上涨，因此抑制高档房消费，可以减少高档房数量，进而可以抑制房价。 ”他说。 然而，这样的乐观期望遭遇现实的挑战。 首先面临的是如何界定和评估“高档房” 。高档房，尤其是 200 平方米以上的房屋，多数是别墅，由于别墅一般位于郊区，其单价不会高于市中心的房屋，更不可能高 3-4 倍以上。有专家表示，重庆如此
10、确定房产税的征收范围，恐怕最终不会有人被征税。 “如果将房产税确定为 200 平方米以上，均价高于城市中心城区几倍，这样的房屋根本不存在。 ”住建部房产政策专家组成员、北京师范大学教授董藩 1 月 13 日提出疑问， “那么公务员福利房、小产权房、央产房等这些房屋怎么办，怎么估值计价，要不要征收房产税？” 事实上，即使成功对高档房收税，也难以扭转地方政府对土地出让金的过分依赖。以上海为例，2010 年全市商品房销售额约为 3000 亿元，其中扣除免征房产税的房屋，以税基 2000 亿元计算，按照税率 1%进行简单的乘法，可以得出每年房产税开征只能获得 200 亿元左右。而 2010 年上海土地
11、出让金约为 1500 亿元，这其中与房产税开征可能得到的额税收相比，孰大孰小不言而喻。 中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，地方政府对土地出让金的依赖，已经成了一个难题，而且短期内难以改变。如果让地方政府在拥有土地出让金的同时，新开征房产税，地方政府肯定乐意，但是这明显加重居民负担。 而房产税是一种房屋持有环节的税种，且为地方所有。这意味着如果房价越高，地方所获的房产税便也水涨船高。一位税收专家向记者表示，现在，将房产税开征跟抑制房价联系在一起，那是“头疼医脚”的逻辑。 该税收专家接着提出，无论是房产税，还是其他的税种改革，都应该放在“先减后征”的原则下去考虑。现在需要考虑的是中央应该减少多少财政收入给地方政府，而不是在不减少和不调整税收规模和结构的情况下，再度向所谓的中产阶级“开刀” 。 “如果将抑制房价作为房产税改革推出的由头，那么更应该推出资本利得税 。 ”上述专家说，所有投资投机性购房者的获利关键就在交易环节上，如果对交易环节既有的税收如契税、营业税等征收重税，而不是目前不痛不痒的 3-5%，那么投资和投机性购房问题就迎刃而解，也没必要再弄出一个房产税了。
