1、开放小区：城市病的休克疗法打开封闭小区，挑战的不只是物理上的围墙，更是心理上的围墙因空间权力结构的撬动引发的不安全感。 小区与大马路：短缺时代的产物 “新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。 ”一则行业性规定激起千层浪，引发了关于住宅安全、物权法、城市规划、社会学等多领域的广泛讨论。中国城市规划设计研究院副总规划师朱子瑜分析公众的心态：“对此既赞成又不赞成，既希望自己要穿过的小区开放，又希望自己的小区不对外界开放。 ” “打开小区” ，只是中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见中的其中一条。 “为什么会在时隔 37 年后再召
2、开中央城市工作会议，又对城市规划建设提出事无巨细的意见？就是因为我们的城市病已经很严峻，空气污染、交通拥堵大城市几乎都得病了，而且还在往下蔓延，二、三线城市也快得病了。城市病了，还能忍着继续高速发展吗？还能以牺牲环境为代价继续这样发展吗？原来的路走不通了。逼着你回过头来看，原来城市不只是规模问题，光长胖了不行，还有品质问题。 ”朱子瑜说。 封闭小区被认为是“城市病”的症结之一。典型的小区以大规模的行列式“板楼”为特征，楼层高，间距大，被形象地称为“公园里的高楼” 。朱子瑜告诉我，小区模式最早是建国之初学苏联而来，跟我们短时间对住宅的爆炸性需求有关。 “如果和欧洲已经成熟的地方做住宅一样，这个地
3、方有块空地，建一栋，那个地方又有块空地，再建一栋，不解渴啊。势必找一大片地方，把人安置进去。而简单重复的行列布局，既能提供较多的住宅，又能保持适当的绿化，还适合当时的技术水平，这似乎是一个必然选择。 ”当然一开始高层还很少，但是已经形成了“大院”格局，由各小区自行修建区内的道路和生活设施，这对当时的政府来说是效率最高、成本最低的。2000 年房地产开发后，这种“公园里的高楼”成为主流。 “土地的出让价格与开发强度相关，所以楼越盖越高。比如一块地的容积率定为 3， 招拍挂的楼面地价是一个价，那么如果是 3.5呢，楼面地价会更高，政府就无动力去控制高容积率。开发商拿到地之后，在利益驱动下会再多一些
4、住宅面积。在销售时，封闭管理的小区更受欢迎。而在住宅供不应求的情况下，消费者对除售价和区位之外的其他因素关心不多。所以， 小区总有一浪推一浪的后来者。 ” “小区”与大马路往往相伴而生。因为住宅小区规模都很大，内部道路完全独立于城市道路系统之外，因此城市规划道路必须环绕其外，这就使城市道路的间距变得很大，路网密度稀疏。为了满足交通量的需求，封闭小区外每条路的宽度都在增加， “大马路”随之出现。朱子瑜说，这也是为什么这次意见将开放小区的目标之一指向“优化街区路网结构” 。 “路网结构是指城市道路体系，一般分为几个层次，城市之间是公路，城市里有快速路，主干路、次干路、支路和街道。现在的路网结构的问
5、题是级配不平衡，城市道路中主干路、次干路的占比越来越大，支路和街道的占比越来越少。支路和街道都是小区内部路，如果将其封闭，就会导致经常绕着小区走的情况。 ”朱子瑜举例，比如他父母每次住他家都很不习惯， “看着公交站的直线距离只有 300 米，但是因为小区封闭，公交车无法深入其中，要先走出小区，再绕行好几百米才到” 。 朱子瑜告诉我，从居住区规划设计规范角度，住区按规模分为居住区、居住小区和居住组团。成片开发的居住区现在已经很少，通常所说的以楼盘形式存在的某某小区其实是“居住小区”或“居住组团”两个层次。 “居住小区”的大小一般在 10 公顷以上，如果画成一个方形的话，10 公顷以上的用地大约是
6、三五百米见方。如此规模的小区其内部道路如果完全封闭，就会对城市造成很多麻烦。而居住组团的规模，一般在几公顷左右，不会超过 200 米见方。组团的内部道路是否开放也就不是个问题。也就是说，现在提倡的疏通“毛细血管” ，针对的其实是这种 10公顷以上的封闭“小区” 。 “在实际操作中，出让的土地地块面积往往过大，或者又没有将分梯级明确的街区面积作为出让条件。比如有一块 15 公顷的地，规划中分为 3 块，每块 5 公顷，中间是城市道路。开发商可以一次拿这 3 块地，但是不能合并成一块，然后把城市路也改成内部路，还设围墙和栏杆，并把这个当成卖点。 ”朱子瑜说。 朱子瑜也住在这样一个“小区”里。规模较
7、大，占地超过 10 公顷，规划分为南北两个“组团” ，有一条路从中穿过，属于城市道路，由开发商代建，暂时作为内部路使用。前两年小区东侧地块要开发了，有关部门要求这条路对外贯通，但是遭到沿路业主们的强烈抗议：“打开了停车怎么办？沿街噪音怎么办？”于是不了了之。 休克疗法？自治与合院 “开放小区为什么在公众层面引起这么大反响？因为它讨论的是城市问题的核心，触及了中国传统的空间权力结构。 ”清华同衡规划设计研究院副总规划师、交通规划设计研究所所长段进宇认为，中国的传统城市和建立在工商业基础上的现代城市是有本质差别的，不能脱离这个语境。 “在中国传统的空间权力结构中，潜台词是普天之下，莫非王土；率土之
8、滨，莫非王臣 ，更多与政权相关，中国人的心理序列也是齐家、治国、平天下 。其中，中西方对家有不同认知，西方人认为院子在周边、建筑在中间，中国人认为院子在中间、建筑在周边；国与现代城市范围接近，是指城市和它周围的郊区；天下对应现在的国家。城市这个词民国才出现，之前城就是指围墙，围墙中相对原始的交易叫作市 ，真正工商业基础的城市都是在半封建、半殖民地时期无意中形成的。传统城市管理实行里坊制 ，公共部分只存在于里坊之间，内部自治，管理成本最小化。今天的大院和大社区，也是这种思维的自然延续。 ”段进宇说，在改革开放之后，才大量引进了西方的工商业，传统思维和工商业思维在大多数城市中并存，既想要这个，又想
9、要那个，其实还是“中学为体，西学为用” 。一切都想要在这 30 年大发展中硬生生结合在一起，当然会产生大量矛盾。任何试图去简化问题的努力，都是没有办法成功的，开放小区也是如此。 交通问题不是孤立的，也要放在城市体系里去看。段进宇认为， “窄马路、密路网”未必是适合我们的理想模型。 “西方城市的网状格局是自然形成的，因为这一结构最符合城市的主要功能工商业活动的需要。地块划得小，道路和设施公共化，沿街商业才活跃，地价才会水涨船高。 ”他说，中国城市与西方城市的差别首先在居住密度。 “我们的密度高了太多，大约是日本的 3 倍，欧洲的 5 倍，美国的 10 倍。这么高的居住密度，不说西方，就算把日本的
10、路网密度搬过来，也未必能呈现一种比较好的面貌。举例来说，两条窄路比一条宽路通行效率要高，但是高得不多，而且依赖于交叉口的效率。人口密度大的交叉口效率低下，就像住在筒子楼，结果就是邻里矛盾特别严重，因为大家都去侵占公共空间，想把它纳为自己的私人空间。” 一刀切地打开封闭小区也是一种休克疗法。段进宇说，中国的传统城市治理暗含一个管理成本最小化的约定，这个模式已经运行几千年了。西方要把管理体系化、精细化，但它是建立在契约制度前提上的。我们在房地产开发下的物业模式其实是一大进步，物业代为行使了城市政府的很多职能。打开小区，实际上削弱的是物业公司的权力，意味着政府管理成本的大幅增加，包括前期的市政配套、
11、后期的维护管理，需要重建政府与居民的契约关系。 段进宇并不主张把小区完全开放。他认为，在现实情况下，200 米200 米的封闭社区是比较合适的。 “太大了太绕，比如 400 米400 米，可能从家出来接触到市政交通就得 10 分钟，出行一次心理压力太大。太小了，小于 200 米200 米，老人孩子就没地方去了。 ”他说，国外居住区完全开放是建立在两个前提上居住密度比我们低很多，路网密度又比我们高很多，这样平均到每条路上都很安静，周边环境也比较安全。而里面的路本来就很窄，弯弯曲曲的，一跑就跑到人家的地方去了，所以也不会到处跑。中国人心理上还是需要一个“院子” ，可以跑来跑去的，院子里面是熟人社会
12、。 积极空间：从小区到社区 1972 年 7 月 15 日，美国圣路易斯市的普鲁伊?艾格住宅区33 栋方盒子形状在绿地上行列式排布的 11 层高楼被爆破拆除，以一种极端的方式宣告了柯布西耶“公园里的高楼”模式的失败。 “公园里的高楼”是柯布西耶在 1921 年的发明，当时欧洲正处在“一战”后的凋敝之中，为了解决大众住房问题，他提出在绿茵茵的草地上布置高楼的设想，进而是一个以工业时代为背景、效率最大化为目标的“光辉城市”模型：一座容纳 150 万人的城市交通网络，每一个地块的大小都是 400 米400米，摩天楼之间以汽车相连接。这种大规模、大尺度、高密度的“公园里的高楼”在欧洲和美国被大量复制。
13、再加上同期流行的将居住、交通、学校等功能分开的“邻里单位”理论，板式高楼所构成的住宅小区模式成为一度流行的规划设计方法。但十几年之后，弊端就显露出来建筑尺度巨大，立面冰冷，缺乏社区感和安全感，公园式大草坪等设施难以维护和清理，还伴随着巨大的城市犯罪问题，沦为贫民窟。不过，在西欧和美国点状分布的小区可以被单片拆除，而在这种居住模式占统治地位的东欧和我国则面临更为复杂的社会问题。 封闭小区的一大问题是街道生活的丧失。最具代表性的是 20 世纪 60年代，简?雅各布斯在美国大城市的死与生中提醒人们城市活力和多样性的秘密。她提出“街道眼”的概念，主张保持小尺度的街道和其中的各种店铺，用以增加街道生活中
14、人们相互见面的机会，增强街道的安全感。她还生动地勾画了“街道芭蕾”人与人之间在街道上各种复杂的交互活动：孩子们在公共空间中嬉戏玩耍、邻居们在街边店铺前散步聊天，街坊们在上班途中会意地点头问候 朱子瑜将蕴含活力和多样性的街区称之为“积极空间” 。 “比如把单调的空间进行一定的围合，人在里面就会有归属感。如果其中还有设施和活动，比如说咖啡馆什么的，这个空间就变成了场所，由 Space 变成了 Place，有内涵了。如果再发生点故事，比如有谁的雕像、发生过什么历史事件、有文脉的传承，更是好的场所。我们的城市丧失的就是这个，没有了 Place，甚至连 Open Space 都没有了。 ”他认为，在住宅
15、短缺过后，人们会慢慢意识到封闭小区的问题，它们或多或少都会脱离城市，更像一个孤岛。 “久而久之，大家还是更愿意生活在开放的街区，进而是有归属感的社区。住宅开发的封闭和开放，容积率和品质，也会找到一个平衡点。 ” 从小区到社区，不只是拆除围墙那么简单。法国建筑师克里斯蒂安?德?包赞巴克（Christian de Portzamparc）曾提出“开放街区” （Open Block）理念，标志就是有利于街道和城市的独树一帜的单体建筑。此外，这一街区还要有建筑构成的“视觉缺口” ，以便于空气和光线的进入，使人们脱离幽闭的室内庭院和走廊式的街道。我们的城市有没有可能形成丰富的街区？朱子瑜是城市居住区规划
16、设计规范修订的负责人之一，他说：“很多人都在问， 为什么国外的房子可以乱摆，不受朝向、间距限制？我们行列式的板楼形态是不是规范造成的？能不能放宽一些规定，也建出各种各样好玩的住宅？这些方面我们正在研究，希望对容积率、建筑高度、平均层数、绿地率、空地率、绿化率等指标进行更加细致的匹配。我们也希望在众多指标的限制和引导下，看到更加丰富的住宅形态。 ”他还介绍说，城市住宅形态的构成自有规律，比如美国纽约将住宅形态分成了 10 种，其下又进行了细分，一共有几十种，规定了从城市核心区的高层，一直到郊区的别墅等一系列住宅形态。 “我们现在一直到郊区了还能看见集中建设的高层住宅区，这个景观在国外是根本不可能
17、的，会引起错觉。 ” “目前由于我们的土地出让和开发商追逐利润最大化的行为，经常会看到，筷子一样的高层和低矮的别墅搭配在一起的突兀场景，这样既可以做足容积率，又可以获得最高的销售利润。从城市的一般形态来看，一个城市里面的住宅，多层和小高层应该是主体，高层和别墅应该只占极少数。也就是说，住宅形态的分布应该是一个两头小、中间大的枣核形，而不是现在的两头粗、中间细的沙漏形。 ”朱子瑜说，造成这种局面的一部分原因也是之前的规划中对居住形态的管控过于粗略，仅用容积率、建筑限高和建筑密度等有限指标进行管控。 朱子瑜认为，住宅小区是否封闭或开放，也不能一概而论，还要结合区位进行考虑。 “开放小区适合城市主城
18、区，是城市对住区的要求；封闭小区多在城市外围，是住区对城市的反馈。过去我们走的弯路就是把小区滥用到城市主城区去，还封闭起来。 ” 开放：物理和心理的围墙 1999 年，去美国读书几年的李虎第一次回国，带着他研究城市与郊区差别的导师走到城乡结合部的望京，当时那里刚刚开始建设，稀疏的路网中空空荡荡立着两栋高楼。现在回想起来，他觉得望京开了一个坏头，成了之后新区建设的一个范本。几年后，他和合伙人黄文菁创立了“OPEN”命名的事务所，就针对“城市郊区化”的封闭与开放做了一项研究，拿望京地区来开刀：一方面，人性化公共空间紧缺，比如公园稀缺。据他们统计，当时北京市中心四城区每 2.804 平方公里才有一个
19、公园，其他外围城区的密度更低，而相比之下，纽约曼哈顿每 0.956 平方公里就有一个公园；另一方面，封闭小区的围墙不但占用了大面积的宝贵空间，而且割裂城市肌理，严重地降低了城市效率。那么，能不能用一个线性的模数化公园替换掉围墙，这种公园占地“0 平方米” ，却能草根般地遍布整个城市？他们发动了居民一起来创作，废旧的汽车轮胎变成秋千，回收的水管变成水乐园，多余的安全帽变成花盆，锅碗瓢盆组合成打击乐队 这个被形象命名为“红线公园”的研究注意到小区围墙造成的物理和心理上的屏障。围墙的所在，是建设用地的控制红线，通常红线周围数米的范围不可以被占用，只能用作绿化和铺装。红线之内，则是高墙围合封闭起来的居
20、住小区。某种意义上，这项研究更像是对私有和公共之间界限的重新检验。李虎说：“暗含的目标其实是在一个传统上不加质疑地接受墙作为一种物理和心理构筑的社会里，激起一场迫切需要的讨论。 ” 李虎认为，人们对以围墙为标志的“门禁社区” （Gated Community）的依赖其实是一种惯性。将封闭社区与“豪宅”画上等号，最初是香港、台湾那边的房地产销售策略。但是它要为之后的城市形态的单一负责，更造成了人与人之间的不信任。李虎 2003 年在斯蒂文?霍尔（Steven Holl）事务所时主持了 MOMA 北区的设计，后来这里成为北京第一个住宅混合商业的综合体。他告诉我，一开始开发商明确提出两点要求：第一，
21、封闭社区；第二，纯居住。于是他带他们去纽约参观当时居住的炮台公园城，那是一片新规划出来的小区，没有小区围墙，只在每栋楼设门卫。 “安全感从哪儿来？就是门卫制度。这里的门卫干了一辈子，认识每一个住户，出门时可以放心把钥匙交给他。 ”又带去这个综合体里的电影院看电影，他们心理更放松了， “几十年没看电影了” 。回来后开发商接受了开放式综合体的设计，在 MOMA 里放入了酒店、书店、电影院，还有半空中连通的桥梁。李虎说，MOMA 现在还没有实现完全的开放，还有围墙和大门，因为目前低工资的“保安”模式还不是真正意义上的门卫，也是因为人们心理上的最后一道防线还在。但是，因为电影院和书店的存在，外面的人来
22、来往往，这个被二环和快速路所切割的居住区域一直保持了很大程度上的开放。 开放的目的是什么？对居住其中的人来说，就是社区感，总有什么东西超越物理性住宅把人黏在一起。李虎和黄文菁把办公室搬到了方家胡同，也是因为这种人与人之间的关系。 “比如我每天从家到办公室，路过二环边都会跟剃头师傅打个招呼，相互笑一笑，虽然从来没有在那儿剃过头；总去门口一个水果店买水果，跟店主聊聊天；去同一个摊位买烧饼，没带钱下次再给，因为我们互相信任。怎么去建立这种东西？”李虎认为设计可以改变心态，他现在给清华大学学生开的“后泡沫城市”课程，比当年的“红线公园”更进一步，在道路两侧红线中间“填空” ，放入城市在商业、生理、心理等方面的各种需求。 “这些快速建造膨胀的
