1、楼市“需求侧”和“供给侧”管理的新思路一、新形势下房地产地位再次凸显 近日召开的“两会” ，明确了 2016年国内生产总值增长目标为 6.5%-7%。GDP 增速目标首次以区间的形式出现，既顺应经济下行趋势，给政府在推进改革与转型中以更大空间和主动，又顺应保障社会就业、防范金融风险，需要经济稳定增长的客观现实，使政府在“稳增长”和“调结构”的协调上争取主动，有更大、更灵活的回旋余地。这中间，通过投资和消费，房地产连着“稳增长” ，通过新型城镇化，房地产又连着我国最大内需和发展新动力，故房地产受到了更多重视。 近期，2016 年前两个月的宏观经济数据发布，规模以上工业增加值增幅、社会消费品零售增
2、幅、基建和制造业投资增速全部在下滑，房地产是最大的亮点。1-2 月份，房地产开发投资同比增长 3.0%，增速比去年全年提高了 2个百分点，也是 2013年 2月以来首次回升，单月也告别了 2015年 8月份以来连续 5个月负增长。新开工和房企拿地复苏是开发投资回升的主要动力，前两个月房屋新开工面积增长 13.7%，而去年全年为下降 14.0%；开发企业土地购置面积同比下降 19.4%，降幅比去年全年收窄 12.3个百分点，土地成交价款增长 0.9%，去年全年为下降 23.9%。 房地产开发投资触底回升，也带动固定资产投资增速再次站上了两位数（10.2%） 。在 GDP时隔 25年后再次滑落到“
3、7%”之下，未来“稳增长”目标的实现，房地产是须臾不可忽略的领域。去年中央经济工作会议明确，要构建以满足新市民住房需求为主要出发点的新的住房制度，意在新型城镇化的大框架下，推进楼市“去库存”与农民工购房结合，通过落实入户、就业等基本公共服务，让农业转移人口和“三留人员”（1.1 亿留守妇女、留守儿童和留守老人）在城镇安居乐业。就像今年“两会”记者会上，住建部部长陈政高所指出， “去库存”绝非仅仅卖房子。 二、房地产调控新基调：“供给侧攻坚、需求侧托底” （一）楼市“供给侧”改革的内容 1.农业转移人口市民化 从今年“两会”政府工作报告以及同步发布的“十三五”规划纲要草案看， “十三五”期间，我
4、国对于房地产的政策基调，就是“供给侧攻坚、需求侧托底” 。房地产“供给侧”改革的重任，就是遵循农业转移人口市民化的新型城镇化路径，让外来人口“扎根”城市。报告把房地产置于新型城镇化框架下，在讲房地产之前，报告首先指出，城镇化是现代化的必由之路，是我国最大的内需潜力和发展动能；然后，提出了今年市民化的两个重点，即建立健全“人地钱”挂钩的落户政策和提高居住证的含金量。 事实上， 城镇化发展规划纲要（2012-2020） 已实施数年，去年中央也明确，要在外来人口市民化的过程中“去库存” 。但是，地方在农业转移人口落户上的积极性并不高，在“去库存”策略上，仍依赖财税信贷刺激下的短期利好，市民化和“去库
5、存”仍旧是两张皮。此次“人地钱”挂钩的明确，不仅让落户政策具体化、可操作，而且在财政赤字扩大、专项债券的保障下，加上灵活的用地激励，地方积极性会提升，预计随后配套的用地政策、中央转移支付等将先后落地。 2.建立租售并举的新住房制度 提高住房供应效率也是“供给侧”改革的内容。报告第一次提出，建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。一方面，这是适应农民工和新移民房价负担能力不足，以租为主的住房消费现状；另一方面也是高房价背景下，培育“先租后买”梯度消费、壮大租赁市场的需要。同时，大力发展钢结构和装配式建筑是改变过去经济增长导向下，以“钢筋混凝土”和高成本、高消耗为特征住
6、房供应模式，向更低成本、更好质量、居住属性的新型建造方式转变。 3.“营改增”降低企业成本 此外， “两会”政府报告明确，从今年 5月 1日开始，房地产全面实施“营改增” ，18 项行政事业性收费免征范围扩大到所有企业，企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。这是史无前例的房地产减税，一方面给盈利高的企业更大激励，有利于企业兼并重组和“强者恒强” ，提高房地产行业集中度；另一方面，以减税提高房企的利润和活力，激励企业增加房地产新开工和拿地的积极性，稳定房地产开发投资，也腾出降价空间来“去库存” ；此外， “营改增”和企业不动产增税抵扣利好规模化、专业化租赁，构建租售并举的住房供应模式，完善住房供
7、应体系。 4.房贷利息抵个税 在“两会”记者会上，财政部部长楼继伟在回答“个税起征点是否还会上调”的问题时指出，工薪所得项下持续提高免征额不是个税改革方向，将 11类个人所得综合起来，扣除如房贷利息、教育和职业发展、基本住房按揭利息、老人赡养等费用后，按统一税率计征才是改革方向。目前，个税缴纳源泉扣缴普遍推行，个人纳税档案在逐步建立，统一信用代码正在推广使用，年所得 12万元以上高收入者自行申报已经实施几年，不动产统一登记正在进行，部门间信息共享和交换在提高。改革共识已建立，技术条件已成熟，预计个人住房贷款利息抵扣个税政策会在今年实施。 （二）楼市“需求侧”管理的内容 1.“去库存”压力需要需
8、求侧管理 从 2014年 7月份提出楼市“去库存”的新主题以来，集中全国楼市70%库存的三四线城市，在“去库存”上效果并不明显。数据显示，虽然在主要一二线城市楼市回暖带领下，全国楼市回升明显，今年 1-2月，商品房销售面积、金额同比增长 28.2%、43.6%，增速比去年全年提高21.7、29.2 个百分点，但库存却依旧在攀升。今年 2月末，全国商品房待售面积 73931万平方米，比去年末增加 2077万平方米，同比增长 15.7%，其中住宅待售面积增加 1387万平方米，库存贡献超过三分之二。 但同时，重点城市“去库存”效果却非常明显，截至今年 2月底，北京、上海、深圳等全国 15个主要一二线城市住宅库存面积 1.09亿平方米，较 1月底的 1.13亿平方米环比下降 3.54%，较去年同期下降 18.9%。也就是说， “去库存”的目标区域部分二线城市和绝大多数三四线城市的库存压力非常严重。在今年“两会”上，很多代表委员也提出，主要一二线城市楼市适度紧缩的同时，绝大部分三四线城市应当继续在“降成本” “提杠杆上”出台鼓励政策。
