1、楼市遭遇倒春寒尽管市场对一些房价疯涨的城市已有调控预期，但执行的果断，仍让市场措手不及。深圳、上海等市场购房热情在新政后立即熄火，新楼盘开盘去化率明显降低，且定价低于预期，二手房市场业主报价下调，低于市场价几十万元甩卖的房源开始不断增加。 与此同时，收紧政策最严的一线城市周边，资金溢出效应明显，流向一线城市的周边地区和二三线城市，成为楼市最为火爆的区域，楼市调控呈现出“围魏救赵”的效果。 而被误伤的则是那些刚需和换房客。由于有些城市的新政要求首付提高，很多人就是付不起那多出来的一成，被拦在了楼市之外，买方违约骤然增多。 深圳上演最后的疯狂 无论是“325 政策” ，还是评估价格的上调，已经在实
2、质影响深圳楼市行情。从 3 月份的成交数据来看，上述两项政策的出台预期也造就了深圳楼市的最后疯狂。 根据深圳规划国土委提供的数据显示，3 月深圳新房住宅成交 4461套，环比减少 17.5%，连续第三个月回落，但成交均价高达 4.99 万元/平方米，环比上涨 3.9%，同比更是大涨 88.2%。受评估价格调整预期影响，3 月二手住宅成交 18706 套，创历史新高。 不过，深圳官方公布的二手房交易数据以过户为标准，不能反映当月实际成交数据。根据深圳链家市场研究中心监测，3 月深圳二手房实际的签约量在七八千套，较 1 月大幅下降 50%左右，未来调控措施对市场的影响将陆续在数据上得到体现。 但目
3、前深圳楼市的看房量已经锐减、置业者观望迅速增加。到 3 月底，深圳二手房价格基本已经停涨，甚至部分业主开始降价出售。 当地媒体报道，3 月 27 日潜龙公馆开盘现场，开发商以均价 5.3 万元/平米带精装修开盘，低于此前的预期价格，但销售率却只有六七成，相比之下，周边二手房价格已普遍在 5.8 万-6.5 万元/平米之间。 “如果早开盘一个月，五六万的价格早就是日光盘了。 ”潜龙公馆的有关销售负责人称。 价格停涨 目前深圳楼市的看房量已经锐减、置业者观望迅速增加。到 3 月底，深圳二手房价格基本已经停涨，甚至部分业主开始降价出售。 美联物业深圳总经理江少杰认为，二套首付调高至四成影响较大，尤其
4、是针对快进快出的短线炒家，只要市场横盘，就要亏利息，接下来半年到年底，绝对会有短炒投资者让利出货，楼市将处于动荡期。 深圳中原研究中心数据显示，在 3 月第四周，深圳中原经理指数直接跌到了 2014 年 9 月以来的最低点，深圳有两成业主下调报价，而低于市场价几十万元、急卖的业主也在增多，有的最高比市场价低 10%。 上海 10 月房价会下跌？ 此番楼市新政展现出了新特点，而老百姓更关心的是：调控最终能否获得良好的政策效果呢？ 来自佑威房地产研究中心的监控数据显示，3 月 28 日4 月 3 日，上海新房成交出现明显下跌。新建商品房成交面积为 52.26 万平方米，环比前周下跌 41.70%，
5、其中商品住宅成交面积为 28.36 万平方米，环比前周下跌 60.44%。同时，新房供应明显增加。上述时间段内，上海新建商品房新增供应 57.41 万平方米，环比前周上涨 19.70%。 尽管仅凭一周的成交数据，还不能宣告楼市供求关系逆转，但初步印证了当前楼市买卖双方心态的变化。一方面，购房者开始观望，放缓入市节奏；另一方面，开发商不再惜售，开始加速跑量，以求落袋为安。上海易居研究院副院长杨红旭认为，去年上海楼市成交 40%的客户是非上海户籍。新政一出，他预测 4 月将进入观望状态。 一手房市场，年销售 300 亿元至 500 亿元的房企或将受到新政成交后置、销售规模增长放缓的冲击。二手房市场
6、对于政策的变化更敏感，一些业主已经抢先调低了报价。上海中原地产多家分行透露，已出现卖家降价现象。在浦东碧云板块，有一名置换型客户，房子刚定好，本来二手房可以慢慢卖的，结果政策出来后，原来挂牌 1150 万元的别墅，现在愿降价到 990 万元卖，而且还可以谈价格。控江地区，二手房挂牌量方面变化不大，但看房客明显减少，其中 30%客户是非沪籍客户，受新政影响不能购房。上海中原地产西站区域分行透露，遭遇了近期最冷清的一个周末，来客量有所减少，比前几个周末减少大约 40%。 同策咨询研究部总监张宏伟认为，根据同策咨询研究部数据显示，历次上海楼市调控政策面从严开始的月份计算，大约 7 个月左右时间上海楼
7、市的成交量将跌入低谷期。从这个时间点来判断，当前上海楼市政策在 3 月底出台，那么 10 月份刚刚是楼市成交量跌入低谷期的时间段。 在历年的第四季度，往往是开发商们尤其是品牌开发商们冲刺销售业绩的阶段，按照上述分析，10 月份上海楼市将进入市场成交量的低谷期，那么对于上海的开发商们来讲，在冲刺销售业绩的时候市场“哑火”了。因此在 10 月份为了激活市场成交量，或者部分房企因为资金面的问题，上海楼市势必会出现“降价”甚至“大幅降价”以价换量的局面。 不过，也有不少业内人士担心，由于此次调控政策依然发力于需求端，抑制需求的作用只能是中短期的。仲量联行中国区研究部总监周志锋就表示，如果不增加供给，长
8、期看，短期被压抑的需求并没有真正消失，并且在高压沉默之后，往往最终可能还是会出现成交上升的局面。 资金流向一线周边和二线 一线城市房价降温，周边地区的楼市快速升温。 4 月 7、8 两日，苏州今年的首场大型土地拍卖会轰动了地产朋友圈。在这场土拍会上，超过 40 家房企觊觎苏州出让的 13 宗土地，除了万科、融创、碧桂园、中海等熟悉身影，泰禾、东原等将近十家房企则是首次在苏州露面。最终，本场土拍诞生了 13 个单价及总价地王，累计揽金250.76 亿元，整体溢价率高达 195.21%。 另据苏州搜狐焦点网统计，苏州楼市商品房 3 月成交套数增加 521 套，涨幅达 139.68%；成交面积增加
9、4.7 万余平方米，涨幅达 112.91%。 在紧邻上海的昆山，万科新推出的 500 套房源被抢购一空，买房者中七成来自上海；邻近深圳的一个楼盘，开盘当天就卖出了八成。 与此同时，二线城市的成交量爆发。快房网对一、二、三线 30 个城市进行调研发现，15 个二线城市 3 月新建商品住宅成交面积环比增长了160%。其中，杭州环比增幅最高，超过了 300%。天津市新建商品住宅成交套数、成交金额和成交单价同时刷新历史纪录。 据南京市住房保障和房产局主管的“南京网上房地产”统计，4 月 2日至 4 日，南京共认购商品住宅 1352 套，创 6 年来新高。至 4 月 5 日，南京可售房源为 3.1 万余
10、套，仅够消化 2 到 3 个月。 杨红旭认为，一线城市政策收紧后，资金的溢出效应明显，流向一线城市的周边地区和二三线城市，呈现出“围魏救赵”的效果。 “个别城市（出台了）抑制需求（的政策） ，这个需求并不会消失，而是被挤压到其他地区。主要是两类地区：大都市的环周边地区，像上海的昆山；核心的二线城市，像杭州。需求开始从一线向二线蔓延。 ” 中原地产研究部对 54 个城市成交量的监测也反映出同样趋势：二线城市成交量同比上涨近一倍。分析称，其原因在于二线城市购房政策要比一线城市宽松，而且房屋均价也明显低于一线城市，所以购房者会积极认购、加速成交。 分析指出，南京、合肥、武汉等二线城市政策大都以短期降
11、温为主，并未触及实质性的增加土地供应等手段，或难改房价继续上涨的现状。 后续纠纷待解 在上海、深圳等诸多城市出现一些购房者因政策调整后，没有了购房资格，但房产正在交易中，后续违约赔偿如何处理？虽然 3 月 24 日网上交易中心因系统瘫痪做了 3 小时的延长，但可以确定的是没有赶上网签的大有人在。 即便是赶上网签的，迎接他们的是一笔不菲的开支。 “沪九条”中明确提出废除 3?30 新政， “二套房为非普通住房的，首付提高到 70%；普通住房的， 首付提高到 50%”。对此，中国人民银行上海总部调查统计研究部主任王振营在发布会上两次强调，限贷则是为了更进一步使市场的供求关系回归理性。 现在，市场上
12、还发酵着呼吁取消“因为新政导致购房资格丧失产生的违约赔款”的声音，不过截至发稿，尚未有相关部门对此做出说明。 这些都只是房产调控后不良影响的冰山一角，更大的纠纷可能在后头。就在房产新政公布后，网上有人问：“我这几天正在忙房子置换。原本是符合所有购房条件的，上海调控新政出来后，要求社保连续满 5年，就失去购房资格了，但房产正在交易中。对正在交易中的房产，如果因为政策变化而失去购房资格出现违约，该怎么办？” 这并不是孤例。社交媒体上充斥着类似案例，有交了定金但没达成交易的；有买家下指令给中介网签，但是中介由于种种原因未能完成网签的可以想象到的一个场景是，在接下来相当长一段时间内，法院新增的很多案例会是房产交易无法达成的诉讼。 当然，这并非是此次房产调控后遗症，几乎每次政策从紧的房产调控，都有此种问题，只不过此次房地产市场调控新政的深度和广度比以往都大，因此后遗症显得特别大而已。
