1、 超高层建筑成本分析报告XXXXXX 建设咨询有限公司二一六年四月1目 录一、超高层建筑结构及高度对造价的影响分析 .2二、2015 年下半年省会城市住宅建安工程造价指标 .4三、国内著名超高层建筑成本分析一览表 .9四、XX 市超高层建筑成本分析 .142一、超高层建筑结构及高度对造价的影响分析超高层建筑的界定：民用建筑设计通则GB 503522005 3.1.2：建筑高度大于 100m 的民用建筑为超高层建筑。超高层建筑的结构决定了总体造价的高低，常见的结构如下：抗震烈度结构体系 非抗震设计6 级地震 7 级地震 8 级地震框架-剪力墙 170 160 140 120全部落地剪力墙 180
2、 170 150 130剪力墙部分框支剪力墙 150 140 120 100框架-核心筒 220 210 180 140筒体筒中筒 300 280 230 170框架-剪力墙结构造价较低，和普通高层造价相仿，造价增加主要体现在以下 9 个方面：1. 设置避难层（100 米以上的建筑，一般每隔 50 米要设置一个避难层）；2. 供电系统：双电源+自备电源；3. 进户门要求为甲级防火门；4. 消防电梯要在 3 台或以上；5. 电梯必须要分层设计；6. 由于高处的湿度和风力情况较为复杂，在外墙材料，铝合金窗，玻璃等建筑材料的选择会格外严格，会较大成都的增加建筑成本；7. 超高层建筑设计复杂，项目设计
3、和管理水平要求也较高，设计、工程顾问及监理费用会增加；8. 超高层建筑的消防要求极为严格，凡超过 5 平方米的房间均要设置火灾探测器；9. 超高层建筑的配套人防面积也较大。考虑到普通框架-剪力墙建筑的造价大约在 2200 元/平米（一线城市），超高层的成本在 2555 元/平米 - 2765 元/平米左右（一线城市），全部落地剪力墙的成本则会增加大约 500-1000 元/平米，而部分框支剪力墙结构的成本与框3架-剪力墙结构相仿。超高层（100m 以上）与高层（100m 以下）平均增加造价：增加造价（元/平米）整体设计标准与技术 20-40基础与结构 160-260屋面及外立面 15-25机电
4、设备 160-240合计 355 565（振幅约为 16% - 26%）一幢 30 层的毛坯房一般造价约 2,200 元平方米，如设计为 50 层超高建筑，经过下列简单测算，其额外造价约：355-565 元/平方米，造价增幅约为15-24，有统计资料表明，120m 的超高层比 100m 的高层造价大约高 300 元平方米，140m 的超高层比 100m 的高层造价大约高 500 元平方米。建筑物超过 200 米，结构部分造价增加幅度大。北京银泰（250 米）用钢量 168Kg/，天津津塔用钢量 191Kg/，结构造价均超过 3000 元/。超高层不同建筑高度的造价分析单位：元/建筑高度 (7
5、度区) 结构类型 结构造价 建筑造价 机电造价 综合造价100 米 框架-剪力墙 13001600 600800 14501600 33504000150 米 框架核心筒结构（局部加型钢） 17002100 700900 16001800 40004800200 米 21002500 8001000 18002000 47005500300 米 29003300 9001100 18002000 56006400400 米筒中筒（混合结构；核心筒钢筋混凝土、型钢混凝土，外筒框架型钢混凝土或组合型钢） 39004500 10001200 18002000 670077004结构成本构成分析（以
6、230 米高度为例）项目 钢材用量（Kg/) 造价（元/）基坑支护 80120基础及底板 250300剪力墙 600800柱 45 500700梁板 40 500北京银泰5天津津塔6二、2015 年下半年省会城市住宅建安工程造价指标2015 年下半年省会城市住宅建安工程造价指标 单位：元/m2建筑型式 说明省会市名称多层 小高层高层北京 1390 1714 1802上海 2039 2533 2472 与今年上半年相比略上浮 2.34%，主要原因是人工费、规费调整。天津 1912 2461 2652 以上工程材料价格依据 2015 年天津工程造价信息9 月份综合价格计算。其中，C30 混凝土价格
7、为 330 元/m3。钢筋 D10 以内价格 2734.97 元/t，钢筋 D10以外价格 2615.02 元/t。人工价格：一类工 133.92 元/工日，二类工 107.42 元/工日, 三类工 85.10 元/工日多层建筑选用的工程 ：建筑面积 3357m2，檐高 18.50m, 砖混结构，层数 6 层，砌体采用页岩多孔砖。地面为水泥砂浆地面，内墙面抹混合砂浆、刮腻子，外墙面贴 50 厚挤塑保温板，局部贴 70 厚挤塑保温板。门窗采用断桥铝合金中空玻璃门窗。小高层建筑选用的工程：建筑面积 4785m2，檐高 36.9m, 框架结构，地下 1 层，地上 11 层。地面为水泥砂浆地面，内墙面
8、抹混合砂浆、刷涂料。外墙面采用聚苯乙烯泡沫板墙体保温、FTC 保温砂浆、刷涂料。门窗采用断桥铝合金中空玻璃门窗。高层建筑选用的工程：建筑面积 13860m2，檐高 79.80m, 框架结构，地下 1 层，地上 26 层。地面为水泥砂浆地面，内墙面抹 FTC 保温砂浆，刷涂料，外墙聚苯保温板保温，抹胶粉颗粒保温灰，外墙面分别采用刷涂料、干挂大理石做法。门窗采用断桥铝合金中空玻璃门窗。重庆 1175 1315 1475 多层是指一至七层的砖混结构住宅，小高层是指八至十八层的框架结构住宅，高层是指十八层以上的框剪结构住宅。石家庄1171 1439 1562 该数据是第四季度测定的各类住宅工程约单平米
9、建安造价太原 1147 1377 1668呼和浩特1200 1680 2200 多层：900-1200（砖混结构）多层：1250-1680（框架结构）高层：1650-2200（框架剪力墙结构）沈阳 1280 1370 1670长春 1290 1450 18107哈尔滨1024 1388 0 以 2015 年 10 月为测算时点，以省、市有关计价规定为依据，测算结果如下：一、多层住宅建筑特征：框架混合结构，7 层，桩基础；多孔砖、1 层外墙为石材，其余为涂料；高分子卷材屋面。单方造价：1023.6 元/平方米。（不含安装）二、中高层建筑特征：短肢剪力墙结构；地下 1 层、地上 11 层；超流态混
10、凝土灌注桩基础；陶粒混凝土块墙；外墙 1 层为大理石，其余为涂料；高分子卷材屋面。单方造价：1388.09 元/平方米。（不含安装）三、高层无。与 2015 年上半年相比单方造价下降原因：人工单价不变，材料价格下降，费用标准不变。南京 1297 1566 1788杭州 1760 1510 1200合肥 1208 1401 1612福州 0 0 0南昌 1072 1148 1419 1、柜架结构，部分为人工挖孔桩。2、内外墙为砼空心、多孔砖。3、内墙、地面为混合砂浆、4、天棚、走廊为涂料。5、外墙保温，防水涂料。6、室内照明配管、电视、电话、网络、门禁、水电进户。7、因多层，小高层工程项目少平均
11、数不是很确定。济南 1360 1660 2055郑州 0 1532 1750武汉 1044 1375 1549长沙 1003 1202 1207 1、结构类型:多层是砖混结构、小高层是钢筋砼框架结构、高层是钢筋砼框剪结构。 2、单方造价降低的原因：钢材、水泥、砼、砖砌块等主材价格下降。 广州 0 0 0南宁 0 1500 1500 多层在房地产市场较少。小高层和高层由于材料价格下降，尤其是钢筋价格下跌，所以造价下降。海口 1584 1948 2160成都 1143 1232 1390 钢材价下半年较上半年下降了 600 元/t，导致单方造价下降。贵阳 1111 1247 1463 建筑材料价格
12、下跌，造成建安造价下降。但我省施行新建住宅区供配电设施建设维护管理办法后，电力安装费用有所上升。8昆明市1330 1535 1665 备注：1、此数据为昆明地区住宅工程建安工程平米造价指标；2、三种类型住宅均不含室内装修，门窗仅含外墙窗和分户门，室内不含卫生洁具，造价指标不含地下部分、电梯设备费用；3、住宅结构类型中多层住宅为框架结构；小高层、高层住宅为框架剪力墙类型。拉萨 0 0 0西安 0 1978 2113兰州 1698 1901 2036一、项目选取按建筑类型划分为高层、小高层、多层，每个类型三个工程项目，从市区和三县的大中型住宅小区内选取。所选项目均不含卫生洁具，地面、天棚、内墙面（
13、包括厨卫）多为水泥砂浆，外墙装饰以防水涂料为主。项目中的经适房与廉租房，均含厨卫贴墙面砖、铺地砖等简单装修。由于兰州市的很多项目都不能及时结算，现有的结算价都是一、两年以前完工的项目，所以上报的住宅成本以合同价居多，基本上都能够反映兰州市现有的住宅成本水平。二、测算方法选取的工程项目根据甘肃省建筑安装工程费用定额程序计算工程造价，所有上报的成本，均按当季的材料指导价、人工费及机械费系数进行调整。与上半年相比，钢材、水泥、砼等主要材料价格下降，导致单方造价下降。西宁 2040 1790 1601 钢材价格大幅下跌，造价指标有明显下降。银川 1670 1810 1820 1.多层为框架结构，小高层
14、和高层为剪力墙结构；2.今年下半年银川市钢材、水泥价格下降，导致住宅平米造价有所下降。乌鲁木齐1274 1701 1833 注：1、多层、混合结构，合同价中未包括室内木门、卫生洁具等主材。2、小高层、剪力墙结构，合同价中未包括空调、燃气、电梯、室内木门、卫生洁具等内容及造价，消防工程含预埋造价。3、高层、剪力墙结构，合同价中未包括电梯设备、空调、燃气、消防、室内木门、卫生洁具等工程内容及造价。4、上述工程造价指标为 2015 年 1 月至 6 月的典型工程，均为合同价，仅供参考。9三、国内著名超高层建筑成本分析一览表建筑物名称 所在城市 竣工时间 层数 楼高用地面积（万平方米）建筑面积（万平方
15、米）总投资(亿元）单方投资（元）总造价（亿元）单方造价（元） 备注北京电视中心 北京 2006 41 239 3.61 20.2 35 17327 20 9901 用钢量达到了 3.8 万吨，地上高 41 层，地下 3 层；京广中心 北京 1990 57 209 2.89 14.5 22.4 15448 地下 3 层；中央电视台大楼 北京 2009 52 234 49.49 50 10103 46.5 9396 整体用钢量 12.5 万吨；水立方 北京 2008 177 6.3 7.95 10.2 12830 空间钢架的薄膜结构；银泰中心 北京 2008 63 249 3.1 35 40 11
16、429 35 10000拥有三座主体建筑，东西两栋为 5A 甲级写字楼，中央主楼为纯钢结构；上海国际航运大厦 上海 1999 50 232.4 1.2 12.5 15 12000 包含高级智能化写字楼和涉外四星级商务性酒店；环球金融中心 上海 2008 101 492 3 38.16 83 21751 52 13627第 79 层93 层为上海柏悦酒店,地下 3 层；金茂大厦 上海 1998 88 420.5 2.3 29 50 17241 钢筋混凝土结构；内有金茂君 悦大酒店；上海世茂国际广场 上海 2007 60 333.3 17 30 17647 裙楼为高档购物中心；11 至60 层为五星级酒店；上海信息枢纽中心大厦 上海 2001 41 288 0.825 10.12 10 9881 地下四层；
