1、资产评估学教程（第5版） 练习题答案第一章 导论1、（1）资产评估是对资产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。具体地讲，资产评估是指符合国家有关规定的专门机构和人员，依据相关法律、法规和资产评估准则，为了特定的评估目的，遵循适用的评估原则，选择适当的价值类型，按照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对评估对象在特定目的下的评估基准日价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。（2）时点性是指资产评估是对评估对象（即待评估资产）在某一时（间）点的价值的估算。这一时点是所评估价值的适用日期，也是提供价值评估基础的市场供求条件及资产状况的日期，我们将这一时点称为评估基准日。评估基准日相对于评估（
2、工作）日期而言，既可 是过 的某一 ，也可 是 在的某一 ， 可 是将 的某一 。（ ）一资产在 的市场 ， 方行为 ， 对市场行 及 了 ， 有当 下所的currency1价“。（）市场价值是指资产在fi 市场条件下的currency1可fl价值。 见的市场价值有用价值、资价值、 价值、价值、算价值、” 价值、 价值。、（1）资产评估的基 有资产评估的基 评估体、评估对象、评估依据、评估目的、评估原则、价值类型、评估程序及评估方法构 。资产评估业的机构和人员，是资产评估工作 的体，符合国家在资产评估方的有关规定，即具有 业的行业及 业资“并 。特定资产是待评估的对象。国家的有关规定是指资产评
3、估 所 当遵 的有关法律、法规、 件 ， 是资产评估的依据。特定的评估目的，是指资产业发 的行为， 定和 资产评估价值类型的 定和评估方法及的选择。评估原则即资产评估工作的行为规，是 评估业的行为准则。价值类型是对评估价值的 的规定， 于评估目的。评估程序是资产评估业的工作 。评估方法是估算资产价值所的特定 方法。（2）资产评估 的具体 是资产评估 是资产评估工作 进行的提 ， 用 、 市场 和算 。用 是指资产将按照 行用 用，或 用 用。 实 的表 有三fi 况一是资产将按照 行用 原地 用；二是资产将 用 后在原地 用；三是资产的地 位置发 迁移后 用。在 定是否可 采用 用 时， 充分
4、考虑待评估资产 、法律 、 是否允许 ”利用方式、” 产权体， 及允许 ”利用方式和” 产权体的提条件。市场 是指待评估资产fl够在 的市场 进行 ， 而实 其市场价值。 同类型的资产，其性fl、用 同，而市场化程度也有差异。用 广泛、通用性比较强、市场化程度较的资产如住宅、汽车 ，比具有较强专用性的资产有更加 跃的 市场，而更适用于 市场 。专用性资产一般具有特殊的性 ，有特定的用 或限于特定的用者，在 作为企业 的一部分时，很少fl够在 市场 。算 是指资产所有者在某fi压力下，如破产、抵押权实施 ，将被迫 协商或 拍 方式，1强 将其资产 。按照寻找购 者的时间的长短，可 将算分为强 算
5、和有序算。算 下的评估价值往往也低于 用和 市场 下的评估价值。（ ）资产评估的原则有资产评估原则是规评估行为和业的准则。规定评估原则是为了 同的估价人员在遵循规定的估价程序，采用适宜的估价方法和 的 方式的提下，对同一估价对象的估价结果fl具有一致性。资产评估的原则贡献原则、替代原则、预期收益原则、currency1佳（也称currency1currency1佳）用原则。贡献原则是指在评估时，某一资产或资产的某一构部分的价值， 于资产对与其他相关资产共同组的整体资产价值的贡献，或部分对资产整体价值的贡献，也可 用缺少 时整体资产价值或资产整体价值的下降程度 衡量 定。替代原则的 论依据是同一
6、市场 的相同（或相近似） 品具有相同（或相近）的价值。对具有同 效用而价“ 同的 品进行选择时， 性人定选择价“便宜的；对价“相同而效用 同的 品进行选择时， 性人定选择效用较大的。替代原则 求尽可fl利用与估价对象特征相类似资产的市场 资料， 进行比较分析评估估价对象的价值， 所评估的结果是估价对象在 市场 的currency1可fl价“。预期收益原则是指资产的价值 是 于其过 的 产和销 价“，而是 定于其在评估基准日后fl够带 的预期收益，即预期的获利fl力。预期的获利fl力越大，资产的价值就越。currency1佳（也称currency1currency1佳）用原则即按照估价对象的cu
7、rrency1佳用方式，评估资产的价“。currency1佳用是指在法律 允许、 可fl、 可行的提条件下，fl够估价对象产 currency1价值的利用方式。在运用currency1佳用原则时，首先 求currency1佳利用方式在法律 是 允许的，其次 的支， fl将 无法作 的利用方式当作currency1佳用，currency1后 意所 定的currency1佳利用方式在 可行， 可fl通过 的方式 实 资产的currency1佳用。在估价对象已于用状态的 况下， 根据currency1佳用原则对估价提作如下选择（1）利用 状提，即认为 利用 状为currency1佳用时， 状 用作为
8、估价提；（2） 用 提，即认为 用 再予 用currency1有利时， 用 后的用 定为估价提；（ ）资改造提，即认为 用 但 进行资改造后再予 用currency1为有利时， 改造后的用 定为估价提；（）重新利用提，即认为拆除 有资产的某一部分再予 利用currency1为有利时， 拆除部分后的用 定为估价提；（5） 述四fi 的某fi组合。第二章 资产评估的程序与基本方法1、（1）复原重置是指在评估基准日，用与估价对象同样的 产材料、 产及计标准、工 量，重新 产一与估价对象 新状况同样的资产即复 品的。（2）更新重置是指在评估基准日，运用 代 产材料、 产及计标准、工 量，重新 产一与估
9、价对象的具有同 fl效用的 新资产的。 （ ）实体性 值是指资产 用后， 于用 和 力的作用， 致其 性fl 下降而的价值 少。 （） fl性 值是指 于新 的 广和 用，待评估资产与 用的资产相比，在后、性fl降低，而价值也相 少。（5）性 值是指 于资产 的 部 的”化，如新 或法规的发 和实施、 、 、市场 条 况，限 了资产的充分有效利用，资产价值下降。（ ） 用 限是指资产的 （ ） ，即资产 用 为的时间。 （）实已用 限是资产 currency1用 评估基准日为，按照 用强度（“程度）标准 定的已用的 ， 与资产的实用强度和已用 限有关。 （）资产利用fi表fl资产的实用强度，其
10、计算 式为资产利用fi 评估基准日资产的计实利用时间评估基准日资产的计法定利用时间。2（）新fi 评估对象的 时价值与其 新状态重置价值的比fi。新fi的估算方法有法、用 限法、复”用法 。 （1）法法是 待评估资产在评估基准日的复原重置（ ）或更新重置（ ） 其 价值 定资产价值的方法。（11）比较法也称市场比较法 是指通过比较待评估资产与近期 的类似资产（即可照 资产）的异同 并据对类似资产的市场价“进行整 而 定待评估资产价值的评估方法。 （12）收益法是通过估算待评估资产 评估基准日 的收益，并将其用适当的 fi 算为评估基准日的 值的方法。、（1）资产评估工作是指 资产评估业 提 资
11、产评估 的 过程，具体 按 下 进行资产评估业基 。 资产评估业 定 。 资产评估工作计 。 对待评估资产的 实与实地 。 收与资产评估有关的资料。 评定估算。 和提 评估 。 资产评估工作 。（2） 比较待评估资产的 运 与 性fl更的同类资产的 运 间的差异（工资支、材料及fl ”、产品 量 方）。 定 运 。 运 于 运 除所后的 。 估计待评估资产的 用 。 适当的 fi，将评估对象在 用 所有的 运 算为评估基准日的 值，作为待评估资产的 fl性 值 。对 fl过时而 的 fl性 值，可 通过 资的估算进行，即将 资同为 fl性 值的一部分。部分 fl性 值的计算 式为 fl性 值
12、复原重置 更新重置（ ）对评估对象的收益即预期资产 的估算，一般 考虑资产在 状况下的预期资产 ，而 是在资产的某用者 下的预期资产 ，或者 估算的是资产的资产 。预期资产 于资产的在 收 预计 。 有 ”、销 及 ”、 ”、”、销 、原材料”及工资 ”用。 ”、 资 作为 收 除，为 ”是收 的一部分， 支给任何人，而 资也在对预期资产 进行 时即 货币时间价值的角度考虑了。（） fi实 是资的期望回fi，我们可 将 看作是资于估价对象的机 ，或者是资。 的 fi是资者fl够 一 “相似的”资 的回fi。 fi的估算方法 有 下几fi 市场比较法。即通过对市场 相似资产的资收益fi的 和比较
13、分析， 定待评估资产的资期望回fi。 资资产定价模型法。即通过比较一 资资的回fi与资于整资市场的回fi， 衡量资的风 补偿。利用模型 定的 fi是资产的权益，而资。一 资的风 可分散风 和 可分散风 。可分散风 是 与 资相关的特殊件 的，可 通过资多样化（组合） 降低或消除。 可分散风 是 那对整而 只是对某一 资产 的件带 的，无法通过资多样化降低或消除。为可分散风 fl够通过多样化 消除，所 资市场 给予 回，资市场只对无法避免的风 即 可分散风 予补偿。 于 同类型资产的风 同，而其回fi也 同。期望回fi 无风 利fi + 资产风补偿。国库券是currency1安 的资方式，我们可
14、 将 的回fi当作无风 利fi。资产风 补偿 于资产市场（ ）风 补偿乘 资产的贝他系（）。而可 将资产的期望回fi表fl为资产期望回fi 无风 利fi + 资产市场风 补偿 无风 利fi +（资产 回fi 无风 利fi）加权 资法。加权 资法既考虑权益资的，也考虑债资的，用 式表fl为加权资（ fi） 权益 权益比 + 债 债比如果将利息可 冲 企业的 纳所 考虑进 ，则债 为后债，而可用 式表fl为加权资 权益 权益比 + 债 （1 所边fi） 债比5、3（1.5 1.2）112（1 25%） 1 1/（1+1%）5/1% 12 52（元）第三章 机器设备评估、（1）1）估算重置重置115
15、%11%+515%125%+215%1 %1. （万元）2）估算加权资 限加权资 限11 . 1. + 5 1. + 22. 1. . )估算实体性 值fi实体性 值fi. （. ） 1. %)估算实体性 值实体性 值重置实体性 值fi1. 1. %.25(万元)5） fl性 值估算第一 ，计算被评估装置的 运 （5）1212（元）第二 ，计算被评估装置的 运 12（125%）（元）第三 ，将被评估装置的 运 ，在其 用 限 求和， 定其 fl性 值 （P/A，1%， ）. 55 .2万元）求资产价值待评估资产的价值重置实体性 值 fl性 值 1. .25 .251.5(万元)(2)1）估算重
16、置重置112%15%+112%115%12.2(万元)2）估算加权资 限加权资 限11.212.2 + 11. 12.2 .5 )估算实已用 限实已用 限 .5 % 2.25 )估算实体性 值fi实体性 值fi2.25（2.25 ）2.2%5)估算实体性 值实体性 值重置实体性 值fi12.22.2% .1(万元)）估算 fl性 值（这里表 为 fl性增值）第一 ，计算被评估备的 运 11212（元）第二 ，计算被评估备的 运 12（125%）（元）第三 ，将被评估装置的 运 ，在其 用 限 求和， 定其 fl性 值 （P/A，1%， ）. 55 .2万元）估算性 值fi4性 值fi1（%）X
17、 1%1（%）. 1%2. %)估算性 值性 值(重置实体性 值 fl性 值) 性 值fi（12.2 .1+ .2）2. %25. (万元)）求资产价值待评估资产的价值重置实体性 值 fl性 值性 值12.2 .1+ .2 25. .(万元)( )1)运用市场重置方式(询价法)评估工型机组的过程及其结果重置 1(1+25%) 125(万元)实体有 fi 5 %/(5 %)+1% /11% %评估值 125(1 %) .5(万元)2)运用价“指法评估I型机组的过程及其结果 重置 15(1+2%)(1+1%)(1 1%)(1+2%) 15 .(万元)实体有 fi /( +)1% %fl性 值 (1
18、 25%)(P/A 1% ) . 1. 1万元评估值 15 .(1 %) 1. 1 . 2(万元)关于评估currency1终结果的意见及 currency1终评估结果 运用市场重置方式(询价法)的评估结果为准或为(结果的权重 过51%即算为)。为方法是利用了市场的判 ，更近于实，而价“指法 的价“指身比较宽泛，评估 度可fl 。第四章 房地产价格评估1、（1）即土地资产，指具有权益属性的土地，即作为财产的土地。（2）是指房屋及其附属 （与房屋相关的建筑 如小区施、建筑附着 、相关林木 ）和承载房屋及其附属 的土地， 及与 们相 的fi财产权利。（ ）是指 fl移 或移 后 性 、状改”， 失
19、其价值的 及其财产权利， 土地、土地改良 （建筑 及建筑附着 、 长着的树木及农作 、已播撒于土地 的fi子 ）、与土地及其改良 有关的财产权利。建筑附着 指已附着于建筑 的建筑装饰材料、电梯， 及fi给排、采暖、电气照 与建筑 的用密切相关的 。（）是对城镇级土地或 地域及其商业、住宅、工业 土地利用类型评估的，某一时点一定 期土地用权的单位积 价“。（5）是指在一定时期和一定条件下，fl代表 同区位、 同用 地价的标志性宗地的价“。（ ）是单位建筑积地价， 于土地 价“除 建筑 积，或 于土地单价除 积fi。、计算题（1）根据所给条件计算如下1)预计住宅楼的 楼价的 值为( )23000
20、2000 6 29752066( )1 10%创 =+元2) 建筑”用 值为5( ) ( )0.5 1.51000 60% 10000 1000 40% 10000 9190000( )1 10% 1 10%创 创+ =+ +元 )专业”用 1 551 (元)租 ”用及 2 52 5 1 (元)5)资利润 (地价+ 建筑”用+专业”用)2(地价2)+( 1 +551 )2(地价2)+1 2) 地价 (2 52 1 551 12)(1+2)1 5 1.2 1 12 1(元)（2）根据题 所给条件计算如下1)甲地楼地价 1/5 2(元/方米)2)乙地楼地价 / 2 (元/方米)资的性角度 发，资者
21、 资购 甲地。 （ ）根据题意房屋价“ (1+2+1.5)12.1.512.51 (元)（）( )( )( )( )( )( )( )( )( ) ( ) ( )( )2 32 3 445 5 58 1 2% 8 1 2% 8 1 2%81 10% 1 10% 1 10% 1 10%8 1 2% 15 111 10% 10% 1 10% 1 10%66.75 + + + + + +轾+ + -犏+ + 犏臌=被估房地产十 租期 的收益 值 万元（5）( )( )( )45150111 10%115 100 106 100 100800 785.4 /1110 102 109 101 10011
22、 10%P-+= =创 创 创- +元 方米( )( )( )( )( )( )4525045340111 10%115 100 106 100 100850 812.8 /1111 101 112 100 10111 10%111 10%115 100 106 100 100760 841.53 /1110 100 103 100 9811 10%PP- += =创 创 创- +- += =创 创 创- +元 方米元 方米6( )( )( )( )454451 2 3 4111 10%115 100 106 100 100780 881.93 /1110 100 100 99 9911 10
23、%785.4 812.8 841.53 881.93 830.41 /4 4PP P P PP- += =创 创 创-+ + + + + += = =元 方米元 方米即待估宗地2 1月2日的价“为每方米 .1元（ ）题为收益法和 法的综合运用，利用收益法求 产 价，利用 法求 地价。1） 测算 产 价1 产建筑 积 22.5 (方米)2 产收益 (1 25) 1 2(元) 产收益 期 5 ( )( )4711620000/8% 11 8%19706113轾= 犏+犏臌=产 价（元）2） 测算建筑”及专业”建筑”及专业” 1（1+1%） （元） 计算利息利息 地价% + %1.5 .21地价 +
24、 2（元） 计算利润利润 1 11 15% 2551（元）5） 测算地价地价 产 价 建筑” 专业” 利息 利润1 11 .21地价 2 2551地价 22/1.21 5 5（元）单价 5 5/ 2 1 . （元/ 2）楼地价 1 . /2.5 22.5（元/ 2）（）1)房地产的 租 收 为112 (万元)2)房地产的 租”用为(5+12+ ) + . 1 2(万元)房地产的 收益为 1. 2 . (万元)房地产的价“为. 1 1(1+12)112 . 5. 5 2 . (万元)()1) 工后的预期楼价 值为555/（1+1%）2.5 .（万元）2)建筑及专业”15（1+ %）2 /（1+1
25、%）2/2 21(万元)有关” .5% .(万元)目标利润为:(地价+21) 15% 15%地价+ .万元5)估算地价:地价 . 21 . . 15%地价地价 2 . (万元)()71 1/(1+%) /% + (1+1%)(1 %)/(1+%) 5.(万元)(1)1)建筑部分的重置:(1+ %)+ % %1.5+% %.5+5+12 1 .(万元)2)建筑部分的 （1 . 1）/5+1 12. (万元)装部分的 :22/5 (万元)备部分的 :11/1 (万元)5) :12. + 5. (万元)(11)1)建筑 的价“: 9002( )/ 1 5 1(元)2)土地价“:110011 1/(1
26、+ %)5/ 1 1/(1+ %)5 1 (元)房地产 价“: 1 5 1+1 2 1 (元)(12)1)预期 工后的楼价 值:1225.1 5%(1 %)1 1/(1+1%)/1%(1+1%)1.52.(万元)2)在建工程的 工”用 值: 25(1 5%)25.1/(1+1%).5 121.5(万元)”:购 价“%) 购 价“:购 价“ 2. 121.5 购 价“%购 价“ .(万元)(1 )1)每层可 租积:2 % 12(方米)2)带租 的 期间每 的租 收 （1+12）1212(1 2%) 5. (万元)）租 期满后每 的租 收 （2+12）1212（1 2%） . （万元）计算带租 的
27、 价“5. ( /a 1% )+ . ( /a 1% )/(1+1%) 5.(万元)(1)1）估计预期楼价（市场比较法）3500（1+2%1.5）1 1/(1+1%)1 1/(1+1%) 5 .2元/方米5 .225 5 .2(万元)2)估计 建造”25(1 5%)25 1 5(万元)估计利息在建工程价值1%1.5+1 51%.5 .15在建工程价值+1 .1 (万元)估计利润及”5 .2(%+%) 2.(万元)5)估计在建工程价值在建工程价值 5 .2 1 5 .15在建工程价值 1 .1 2.在建工程价值 1(万元)6)原产权人 (1000+25005%)25 2125(万元)1 2125
28、 (万元)原产权人亏 大 万元.第五章 无形资产评估1、8（1）无资产，是指特定体所拥有或者控 的， 具有实 态，fl发挥作用 fl带 利益的资 。（2）商誉通 是指一企业预期将 的利润 过同行业 利润的 利润的价值。这fi价值的预期是 于企业所的地 位置的优势，或 于 效fi、 、 产史 、 人 或 的企业称、良的 关系、 的 气 多fi无的“资产”综合造的。、（1）无资产价值的 有 发。 无资产的 发较 定，但这并 否定其对价值产 的。一般 ， 复 程度较、 较 发的无资产，其价值往往也较。无资产的 发发 创造、法律 、发行 广 目。 产 加利润的fl力。在一定的 、 度条件下，其fl够为
29、用者产 的 加利润越多，其价值就越大。 程度。一 的 发程度越， 越 ，运用 果的风 就越小，其价值就相对越。 过一 较为 的 ，其替代 或同类 也比较 ，类 的 用可fl也已较为 ， 致其产 利润的fl力下降，其价值也就较低。 用 限。 无资产权利的 。比如，一 无资产所有权价值于无资产的用权价值。 同类无资产的市场状况。同类无资产的发 及更新 势。同类无资产的发 及更新 度越 ，无资产的 值度就越 ，其预期fl够创造 利润的期限就越短， 而价值也就越低。（2） 创型无资产的重置 、 发无资产的 部资 （ 和间 ）， 及所 资 的 。无资产的分析 一般 材料、人工、间、 发商利润及企业家 方
30、 。材料无资产 发过程 有 的支 部分在无资产 发过程的 体 通 所 比重 大；人工与无资产 发有关的人力资”，通 员工的 部工资 和给合同商的所有货币 ；间通 与就业有关的收、与就业有关的 收 和 利附加（支给 员的 、 、人身 及其他利）、 和， 及 用施和 ”用； 发商利润可 用 发商在材料、人工及间 的资 分比 评估，也可 用 发所”时间量的加价分比或 定的 加价 评估；企业家 是 无资产所有者进 发过程的收益 ，可 看作是时间机 。5、（1）1）求利润分fi（1+25%）（1+%）/（1+25%）（1+%）+（1+1 %） . %2）求 每 的预期利润 第1、2 （5 ）2 2（万元
31、）第 、 （5 ）2 1（万元）求评估值. %（1 25%）2/（1+1%）+2/（1+1%）2+1/（1+1%） +1/（1+1%）+ .25（万元）（2）1）计算企业整体价值估算 企业整体资产评估价值2）计算企业单 资产价值单 有资产评估值为 万估算 专利 评估值91(. +.+. +.21+. ) 21.2(万元)）评 商誉价值商誉 整体资产评估值 (有资产评估值+专利 评估值)252.1 ( +21.2) 152.(万元)（ ）25%（1 25%）1/（1+1%）+51/（1+1%）2+551/（1+1%） + 1/（1+1%）+ 51/（1+1%）5 .22（万元）（）1（1+5%）
32、/1（1+5%）+ （1+15%）（1 25%）2 （ 5）/（1+1%）+（ 5）/（1+1%）2+（5 5）/（1+1%） +（5 5）/（1+1%）+（5 5）/（1+1%）5 2.(万元)第六章 金融资产评估1、（1） currency1资产是一切fl够在 currency1市场 进行 ，具有 实价“和 估价的 currency1工具的 称。也可 ， currency1资产是一fi合 ，表fl对 收 的合法所有权。可 按照合 的 同性 将 们分为债权或权。 可 根据 currency1资产期限的长短，可 将 们 分为货币市场（1 ）和资市场的currency1资工具。（2）是一fi 论
33、价值或模“市场价值。 是根据评估人员通过对 收益的预测 的价“。 在价“的低， 于企业的发 、财状况、 及获利风 （ ）指企业算时每所代表的实价“。的算价“ 于的fi价“、资产 益、算”用低 。大多 况下，的算价“一般小于fi价“。（）指fl券市场 的 价“。在发 的fl券市场条件下，市场价“是市场对企业 在价值的一fi评价；而在发 的fl券市场条件下，的市场价“是否fl代表其 在价值， 具体分析和判 。、（1）是企业为 资 而发行的一fi有价fl券， fl 有者对企业资产所有的相所有权。，资即是一fi权资。其资特点有风 性。购 者fl否获预期利益， 于企业的 状况，而具有资收益的 定性，利多
34、多分，利少少分，无利 分，亏 承 任。性。一购 即 fl，但可 时按规则 ” ，或者作为抵押品、 市，这的 为可行。性。 通的有者有权加大 、选长，并可依其所的多少与企业的 ，量 一定比 可 于对 的权力控 地位。 价“与值的 一致性。的市场 价“ 于企业的 状况， 国 及国 的、 、 、 多方的，往往造 价“与值的 一致。（2）债券是 类体为 资 ，按照法定程序发行的，承在指定日 息的债fl， 代表债券有人与企业的一fi债权债关系。 于债券收益 是利息收 ，对资人 ， 看被资债券的利息的多少。其资特点有风 性。 发行的债券 国家财 ；行发行的债券 行的誉及资产作后 ；企业债券则 企业的资产。即发 企业破产算时，债权人分 财产的序也排在企业所有者。，资债券的风 相对较小。收益的 定性。一般 况下，债券利fi是定利fi，一 定即 fl意改 ， fl市场利fi的” 而” 。在债券发行体 发 较大”时，债券的收益是比较 定的。性。在发行的债券 有相当部分是可 通债券 ， 们可时 currency1市场 通” 。（ ） currency1资产是一切fl够在 currency1市场 进行 ，具有 实价“和 估价的 currency1工具的 称。也可 ， currency1资产是一fi合 ，表fl对 收 的合法所有权。 currency1资产的评估特点 下层10
