1、万达欲“闪离”港股有人说，关于王健林的一切都是新闻。更何况，这确实是件大事。3月 30日，万达商业地产宣布私有化退市，这距万达商业在港挂牌不过15个月。内地舆论普遍认为，导致万达商业私有化的主要原因是其股价过低。 面对一直看不上万达商业地产的海外投资者，显然，万达集团董事长王健林失去了等待的耐心。 王健林怒了 万达商业香港退市的消息传出，刷爆朋友圈。很多人说，意料之外，情理之中。说是意料之外，是因为尽管万达商业遭到低估已为市场所公认，但并无私有化相关的消息传出。 2014 年 12月 23日，万达商业地产赴港上市，那是继阿里赴美 IPO后的一大商业盛事。曾创造 2014年最大规模 IPO纪录，
2、募资金额高达288亿港元。 彼时关于万达集团董事长王健林和阿里巴巴董事局主席马云的首富之争也正在发酵。当时胡润研究院发布最新统计测算， “若王健林想超越马云夺回内地首富，万达商业地产和万达院线上市成功后，其股价必须上涨 30%以上” 。 敲钟现场阵容强大，当天，王健林携夫人及王思聪亮相，引来现场人群关注，泛海建设董事长卢志强、香港永隆银行董事长马蔚华、格力集团董事长董明珠、爱国者集团董事长冯军等大佬也现场助阵。 不过，世事不如人意，当天万达商业地产首秀即跌破 48港元的发行价。这一不利迹象，似乎为日后的回归 A股，埋下了伏笔。 一年半过去了，王健林似乎对万达商业地产在港股的表现越来越不满意。一
3、名接近万达的人士透露，王健林对股价非常恼火，认为万达干了这么多年商业地产，居然还不如院线赚得多。 更刺激王健林神经的是，有机构甚至认为，万达商业出现重资产和轻资产摇摆不定的战略迷茫期，个别机构甚至把万达商业的转型和潘石屹 SOHO中国的转型相提并论。 “万达商业在港股被低估，不是一般的低估，是严重的低估，继续在港股不死不活呆下去，已经有损万达商业的整体形象。 ”知名财经评论人水皮撰文称，万达商业发行 6.52亿的港股，每股发行价 48港元，在港股的表现却不尽如人意，最高价只到过 78港元，而最低价却低到了31.10港元，市盈率只有 4.91倍。 从万达商业发布的 2015年年报来看，在房地产市
4、场不景气的大背景下，依然交出了漂亮的成绩单。从最新的年报来看，2015 年万达商业总营收达 1242亿元，同步增长 15.14%，核心溢利为 170.16亿元，同比增长 14.79%，每股收益达 6.62元。 要回归 A股，先要私有化退市。按照港交所的规定，上市公司退市需要经历一系列的步骤，满足一系列的条件，而其中最关键的一个，就是要召开全体股东大会并获得 75%以上股东的支持。股东大会的决定将会成为万达商业退市的一个重大影响因素。 不过，从万达商业的股权结构来看，回归 A股也算是符合股东利益之举。早在去年 8月，万达商业即发布公告透露出要回归 A股。回归 A股的方案获得了该集团内资股股东 1
5、00%的支持、H 股股东 99.8%的支持。 而更早之前，万达就提交了 A+H的上市方案。但由于 A股和 H股两地的管理方式不同，两个平台势必会导致管理成本加大，因此只能选择私有化退市。 两难抉择 “A 股的估值远远高于港股。 ”众和昆仑（北京）资产管理有限公司董事长柏文喜认为，赴港上市也不是万达最初目的，而是受到条件限制的无奈选择。 万达集团为实现上市，曾经在十年内进行了四次冲刺，最终才登陆港股。万达最早的意愿是 A股，先是两次在 A股申报上市，但都因地产行业受限以及按照 A股会计规则计算的业绩太差而未能成功。 无奈之下，万达又在港借壳，但受限于“两年内注入的资产总额不能超过原壳公司资产两倍
6、的规定” ，而将其改为万达酒店，快速奔跑的万达只好另起炉灶，让万达商业地产独立上市。此后，万达商业 2015年 7月份启动回归 A股计划，拟发行不超过 2.5亿股新股，拟募集资金或达120亿元。 近几年，A 股的融资能力和优势已经开始显现，港股优势不再，不只是万达，包括中粮、恒隆等公司估值都很低。包括富力地产和万达商业的拟回 A股，多是由于港股的估值偏低，力图在 A股获得资本市场的认可。 在市盈率方面，在 A股上市的绿地等三家房企的动态市盈率均超出10倍以上，其中绿地控股更是达到了 30倍。甚至于，万达院线后来居上，以相对较小的体量在 A股市场的市值远远超过了万达商业地产，这让王健林对万达商业
7、地产在资本市场的表现十分恼火。 更何况，即使相对其他港股地产企业，万达也不是那么受“待见” 。目前港股给予万达商业地产的估值只有 4倍多，而给中海地产的估值达到 29倍多，给万科、恒大、龙湖的估值也远远高于万达。 曾有媒体专门询问一位持有万科 10年的投资者，问他同样是房地产的万科，A 股、H 股都有，香港认可万科吗？得到的答案是：比 A股更认可。香港觉得万达 3%多一点的租金回报率太低了，无法给予万达高估值。黄立冲认为，海外投资者不认可万达商业相对“重资产”的模式，而是偏好于高度依靠运营的模式。如喜达屋基本上不持有任何资产，依靠管理和运营输出盈利，再如戴德梁行、仲量联行以及美国铁狮门等，都接
8、近于海外投资者的口味。 这从另一个侧面也验证了，在内地家喻户晓的万达商业，在香港的公众认识存在欠缺。最近也有市场人士指出，成长性、业绩和治理结构俱佳的万达商业在香港股市估值如此之低，导致公司退市，应该引起反思。任凭内地企业在香港退市发展下去，只会使香港在与上海金融中心的竞争中处于劣势。 路还漫长 在一些机构投资者看来，万达商业的市值至少在 3000亿元，远高于目前的 1700亿港元。有媒体报道万达商管公司某内部人士称，万达若回A股，市盈率能达到 20倍，将拥有 5000亿元市值，并不是吹泡泡的计划。如果梦想成真， A股便会成为万达商业迅速扩张的基石。在水皮看来，万达商业正是 A股缺少的那种具有
9、高成长性的大盘蓝筹，体现出地产业转型升级的指标性公司，回归一定会为 A股创造新的投资热点。 分拆上市 目前万达旗下除了将要退市的万达商业外，万达院线在 A股市场一直表现不凡。王健林还在筹划将旗下多个产业分拆上市计划，包括体育、影视制作等板块。 从操作角度看，黄立冲表示，万达商业在港上市时间比较短，基本没在香港发可转债之类，退市比较简单容易。从操作性上看，万达商业实现私有化的时机也较为成熟。 但面对政策红利，房企回归 A股仍要面临私有化、拆解架构、国内上市排队等一系列繁琐过程，需要耗费大量的人力、财力、物力。柏文喜认为，以王健林的行事风格和万达的执行力，加上监管层意愿的转变，万达商业地产快速实现
10、 A股恢复上市可能性较大。 不过，万达商业何时顺利回归，还具有不确定性。目前排队上市企业多达数百家，万达商业会何时登陆存在很大变数，目前有媒体报道说，王思聪的办公室已在商管公司总部旁边，王思聪有望参与到万达商业回A股计划。 “A 股市场整体的高估值是无法长期延续的。 ”一名证券分析人士认为，港股市场的参与者都是国际金融投资者，会根据上市公司的业绩、成长轨迹和股价的高低等价值标准来考虑。A 股市场的参与者往往看重一些热点和题材。随着 A股市场的治理制度化，高估值的基础就很难存在，这使得万达这次回归 A股有追赶高溢价末班车的意味。 但归根结底，要提高万达商业地产的估值，万达还必须加大轻资产转型，万
11、达商业显然已经意识到了这个问题。从收入结构上看，在“去地产化”战略的影响下，万达商业已经在实施向轻资产转型，把发展重点从建房、卖房转为主打品牌、设计和商业地产的出租。 这一点从其利润构成中得以体现，过去一年租金收入从 15%增长到35%。预计 2016年万达租金收入将会达到 55%，完全实现从重资产卖房到轻资产租赁的转型。 在王健林 2016年的图谱中，万达要向总资产 7500亿元发起冲击，同比增长 18%。但为了配合这种战略转型转型，王健林已经将 2016年的地产销售收入目标进行了大幅下调，从 2015年的 1640.8亿元下调到1000亿元左右，王健林说， “万达不再把房地产作为主导产业，不再作为万达收入和利润增长的主要来源” 。 值得关注的是，目前万达旗下除了将要退市的万达商业外，万达院线在 A股市场一直表现不凡。王健林还在筹划将旗下多个产业分拆上市计划，包括体育、影视制作等板块。
