1、温泉旅游地产开发初探摘 要温泉的开发是非常的复杂的过程，是一种介乎旅游地产与商业地产中间态势的复合型地产开发模式，市场环境、资源条件的差异决定了温泉开发类型的不同。 关键词温泉地、温泉开发类型、温泉度假酒店 中图分类号：G301 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）10-0310-01 谈起温泉，总是让人感到很惬意的感觉，但温泉地的开发却是非常的复杂的过程，是一种介乎旅游地产与商业地产中间态势的复合型地产开发模式。温泉度假项目，是依托温泉资源统筹开发的复合地产。由于温泉资源自身的资源稀缺性与配套高尚性的双重属性，因此可以真正作为配套的内容融入到大配套的概念中，易于以温泉为核
2、心进行资源的整合与配套的完善，易于后期对项目主题的概念包装、品牌塑造与营销推广。中国温泉发展起步晚，但发展快，据统计，目前全国在营的各类温泉共计 960 多家，其中规模较大的有 600 多家。市场环境、资源条件的差异决定了温泉开发类型的不同。 1、温泉地的选择 温泉地大多处于城市郊区，距离中心消费城市半小时车程内的项目非常稀少，大多数温泉地有数小时的车程，这为温泉地的开发带来一定的难度，但并非决定性因素。郊区清新的空气和原生态的自然环境不仅掩盖了这一缺陷，而且，很多优秀的项目因地制宜地转弊为利，将项目的自然态与都市人群对自然态的追求很好地结合起来。 1.1 一小时生活圈是温泉地的最佳消费尺度。
3、 其实，如果单从旅游度假的角度来看，温泉度假旅游总体来说还是一个近郊游，短途游。因为现在人们不仅仅注意形式，更重要的是注重旅游之后的舒适感和休闲感，而不再向以往把旅游搞成了旅行。 1.2 山地环境是温泉地开发的最佳环境。 对于选择温泉度假的消费者来说，一个大的优美的原生态自然环境那是再好不过了。而这种环境往往需要山地环境来支撑。因为只有在山地环境中，那种融入自然，曲径通幽的环境才能真正做出来。 1.3 做高端是温泉开发的终极选择。 温泉消费是体验式消费，而并非观赏性消费。鉴于此，开发及经营过程中必然要投入大量的资金。正因如此，温泉消费必然是高价的。大多数温泉度假村都专门设立 VIP 专区。甚至
4、有的为顶级客户设置了至尊别墅商务会所区。尊贵的客人可以独享单体空间，把温泉消费推向极致。1.4 温泉地规划设计融入自然。 温泉地是客户心情释放地。因此，整个温泉度假村的规划设计，包括建筑设计要体现这一点。绝不能简单地将城市建筑挪移到乡村环境中去，就以为是休闲了。而是要在规划中将长期禁锢于城市中的消费者那种压抑、沉闷的心境打破，轻松起来。 2、温泉的开发类型 温泉资源是温泉旅游地赖以发展的主要物质基础，是产生旅游吸引的主要因素之一，也是决定温泉旅游开发选址的客观必要条件。经过对市场上的温泉项目进行研究分析，国内现在共有以下几种典型温泉开发类型： 2.1 “养生休闲”型温泉 这是目前温泉发展到现阶
5、段，最主要也是最根本的类型，是主导市场的温泉类型。这类温泉在一定程度上是在创造现代温泉文化、缔造温泉行业标准、引领中国温泉行业的整体发展。以中国温泉行业的先行者御温泉和超级后起之秀中国温泉行业的领跑者天沐温泉为代表。 2.2 “自然生态”型温泉 以云南腾冲热海温泉为典型代表。这类温泉一般多集中在相对偏远的山区，拥有完好的自然生态系统和高品质的温泉水质资源，客人可以最大限度的感受到原生态温泉的魅力，温泉酒店、温泉泡池等基本设施的设计建造道法自然、顺势而为、以不破坏生态为前提。因此拥有这类温泉资源的地区在温泉开发之初应当往自然生态型温泉方向走，保护生态。 2.3 “高端”型温泉 以天沐的高端温泉品
6、牌泊心堂以及柏联为代表。此类温泉的核心是温泉发展的最初方向和最终方向，强调人均高消费而不是大规模游客量。 2.4 “会议”型温泉 此种模式依托于中等城市或省会城市，主要利用温泉的休闲养生价值吸引一定规模的团体会议市场，是我国目前绝大多数温泉度假村最基本的开发模式。由于对市场规模、资源价值、资金投入、场地条件等因素的要求相对不高，也是最容易成功的开发模式。 2.5 “运动游乐”型温泉 温泉与运动游乐的结合，也是温泉度假村最常见的类型之一。目前开发基本处于三个典型：温泉+水游乐、 温泉+高尔夫、 温泉+滑雪场。其核心是在温泉泡浴的基础上，通过发展满足旅游者体验性、参与性需求的运动游乐项目，有力提升
7、温泉度假村的整体吸引力。 2.6 “主题公园”型温泉 以明月山天沐温泉和珠海海泉湾为代表。将主题公园的概念与温泉旅游有机结合，突出温泉主题文化特征，形成差异化的温泉产品，同时还可延长游客在度假区的逗留时间，增加收入。 2.7 “康复疗养”型温泉 吸引市场最核心的本质是健康养生，随着社会上亚健康状态人群的不断加大，人们对于养生、康复的需求越来越大，把温泉和康复疗养结合起来，最能做成一项大产业。 2.8 “生态庄园”型温泉 此类模式以北京蟹岛度假村为代表。此类型将温泉资源与生态农业结合，具有温泉沐浴与温泉农业（种植、养殖）双重功能，是充分利用温泉资源热能的典型模式。 2.9 “旅游地产”型温泉 由
8、于温泉在健康养生与旅游休闲上的巨大价值，为房地产特别是旅游地产的开发创造了非常突出的优势，往往能够以“养生休闲”特色在地产市场上形成巨大的竞争力，从而取得非常可观的投资回报。 3、温泉度假酒店的策划要点及遵循的原则 随着休闲度假时代的来临，度假酒店迎来前所未有的发展契机，是旅游地产开发不可缺少的部分。酒店是“基于私人居留空间的公共服务场所” ，虽然也具备居住、休憩等基本功能，但相对于强调私密性的一般住宅而言，更体现出一种公共性，是一种流动性的消费场所，具有重复性的业务特点。设计、经营良好的酒店，能令客人产生一种再次登临的欲望。 3.1 立足目标客户 作为服务行业的一员，度假酒店的第一要务是满足
9、客户需求，但在个性化突出的现代社会里，要想取悦所有消费者是不可能的，根据自身特点和地域文化优势准确定位目标客户尤为重要，整个主题化风格也应围绕目标客户的需求来营造，打造渗透着浓郁特色风情的环境体系，是度假酒店赖以生存的重点。 3.2 打造酒店主题风格 人们通过视、听、嗅、尝、触来感觉事物、产生认识，在休闲旅游过程中，游客也是通过这些感觉来感知，并产生喜怒哀乐等心理体验。研究这些感觉和情绪，有助于改进度假酒店的开发、设计和经营，而这也是我们打造度假酒店主题风格的立足点。 4、结语 以上阐述基本上涵盖了目前我国温泉旅游地产的主流趋势，温泉旅游地产的开发，一方面取决于市场环境和资源条件，另一方面还取决于项目所处的开发阶段、以及项目的规模和可持续发展。各地不一样的地域有不一样的特色，这在温泉旅游地产的开发的过程中，一定要充分了解，充分认识。 参考文献 1 向云波，温泉旅游开发模式构建初步研究D.云南师范大学，2006. 2 朱东国，我国温泉旅游开发研究D.湘潭大学，2006. 3 官品佳，区域温泉旅游资源开发潜力评价研究D.福建师范大学，2012.
