1、- 1 -运营管理方案一、组织架构公司组织架构图二、部门设置和职能配置股东会董事会监事会总经理财务总监总经办工程部 采招部 人资部 营运部 开发部 财务部客服部营销部A 项目经理B 项目经理A 项目团队B 项目团队营销总监（市场营销）总工程师（工程技术）副总经理（经营管理）股东会董事会监事会总经理财务总监总经办工程部 采招部 人资部 营运部 开发部 财务部客服部营销部A 项目经理B 项目经理C 项目经理A 项目团队B 项目团队C 项目团队营销总监（市场营销）总工程师（工程技术）副总经理（运营管理）- 2 -公司层设置 8 个职能部门，各部门的职能配置如下： 运营部：负责集团公司日常行政和办公管
2、理、计划管理、会议管理、信息管理、企业策划、印章管理、档案管理、法务、接待、外联公关和车辆后勤管理等工作，公司运营体系的构建和实施，部门内部的协调和总经理办公会议决议的执行落实与监督跟进，督促、检查和指导各项目分公司的项目运营管理，监督落实公司相关政策的执行。 人力资源部：负责制定公司人力资源规划、薪酬、招聘、培训、绩效考核、劳动合同管理、社保及相关政策，指导各项目分公司人力资源管理活动，监督各成员企业相关政策的执行。 财务部：负责制定公司财务制度和政策，全面预算管理、财务状况分析，成本管控，税务筹划，合并报表，统筹安排财务活动，统筹公司资金的调控，集中统一合理调配公司内部系统资源，提高工作效
3、率；对各项目分公司财务活动进行检查、指导、规范、考核和评价；对项目分公司内部管理审计稽核，并及时监控整改。 营销部：负责制定公司营销系统的管理政策及执行监控，产品定价及市场、营销管理政策的制定及实施，产品营销监控及事件处理；各项目营销策划方案的审核。导入统一的标准化的操作模式，使整个公司的营销体系的工作规范化、标准化、制度化；加强营销各个环节的计划与控制，包括市场定位环节（产品定位） 、营销策划环节（项目 CI、广告、推广） 、销售环节（价格、销控、销售情况） 、后期服务（客户满意度测量、客户服务）和营销费用的控制，加强对各项目分公司的监控和指导；负责产品牌定位、规划以及宣传、维护，通过各个项
4、目环节控制来统一对外宣传的品牌形象，提升企业无形资产，建立品牌效应。 客服部：负责制定公司客服和会员系统的管理制度、规范及执行监督。主要包括：售后服务、会员管理和业主投诉监督跟进工作。参与房地产项目定位与产品规划方案；销售过程中客户按揭办理跟进，催款等销售辅助工作和客户回访、销售满意度调查等工作；销售后到交付前的客户关怀工作，包括定期的房屋进度通告、客户活动，交付后期客户的维修接待以及投诉处理，以及会员系统相关管理工作等。 工程部：负责制定公司工程系统的管理制度、规范及执行监控，工程管理监控及事件的处理，制定符合本公司发展的工程项目管理模式和业务流程，构建和完善公司项目预算体系，导入统一的标准
5、化的项目管理操作模式，检查、监控和指导各成员企业项目工程的实施，推动公司工程管理体系的工作规范化、标准化、制度化。 采招部：负责制定公司采购系统的管理制度、规范及执行监控，建立和完善供应商信息库并规范管理好供应商；组织承建商、供应商考察、考评活动，建立并维护承建商、供应商名册；组织并实施各项大宗建材的招标和采购；推动公司采招体系的工作规范化、标准化、制度化。 开发部：负责制订项目开发相关证- 3 -件手续办理的流程、规范并组织实施。做好项目开发前期的信息收集，开发项目的立项、申报，负责办理土地证、房地产证、销售证等各类证件，协助做好前期工程的服务工作，协助办理企业注册等各项审批工作，并协助做好
6、与相关政府部门的关系。三、公司总部管理层人员配置（一）公司经营班子1、公司经营领导班子由总经理、副总经理、总监（或总工）构成。（1）公司设置总经理 1 人（2）副总总经理、总监若干名：运营副总 1 人,分管公司运营管理系统，直接主管运营部、人力资源部、开发部工作，负责公司日常事务。财务总监 1 人，负责主管和统筹公司财务管理、成本管控体系工作，主管财务部。营销总监 1 人，负责主管和统筹公司营销体系工作，主管公司营销部、客服部。工程总监或总工 1 人，负责主管和统筹公司项目工程管理和技术，主管公司工程部、采招部。（二）各职能部门定岗定编1、运营部：经理 1 人，运营主管或专员 1 人，信息管理
7、主管或专员 1 人2、人力资源部：经理 1 人，人事主管或专员 1 人3、开发部：经理 1 人，主管或专员 1 人4、财务部：财务经理兼会计 1 人，出纳 1 人5、营销部：营销部经理 1 人，营销主管或专员 1 人6、客服部：经理 1 人，客服主管或专员 3 人、平面设计 1 人、会务助理 1 人7、采招部：经理 1 人，采招主管或专员 2 人8、工程部：工程部经理 1 人，预算主管或专员 1 人，工程技术人员 1 人四、运营管理的含义、内容和管控模式（一）运营管理的含义和内容1、含义。房企项目运营管理，重点聚焦房地产项目开发的全生命周期，从项目进度、质量、成本和现金流四条主线实现对整个项目
8、的全面管理，覆盖- 4 -项目发展（包括项目论证、项目策划） 、规划设计、项目建设（包括采购招标、施工等）和销售及服务等项目运营管理的重要阶段，从而实现对整个项目规范化、流程化和精细化的全方位运营管理。2、内容。房地产项目运营管理管什么？简而言之，就是“管目标” 、 “控进度” 、 “防风险” ，实现项目运营的“可知” 、 “可控 ”、 “可预测” 。（1）管目标：承接经营计划管理，实现指标的 PDCA 循环管理管目标重点抓好以下几方面工作：1）做好经营目标下的项目运营维度分解2） 年度经营目标责任书的编制和管理跟进3）建立和健全“41”管理指标体系4 大类管理指标：经营类、销售类、现金类、财
9、务类四大类管理指标细分见下表：四大类管理指标类别项次 经营类指标 销售类指标 现金类指标 财务类指标1 施工面积 销售面积 经营活动净流量 主营业务收入2 新开竣工面积 销售金额 筹资活动净流量 主营业务成本3 竣工面积 回款金额 投资活动净流量 毛利率4 拆迁面积 结算面积 总净现金流 净利润5 结算金额 其中：开发成本合计 净利率6 其中：新增贷款合计 存货周转率7 现金及银行存款年初余额 资产负债率8 现金及银行存款期末余额 净资产利润率 主职部门 工程部 营销部 财务总监 财务部4）目标与指标追踪经营计划的跟踪，建立运营视角的产销匹配重点关注：生产进度（主要跟进开工、开盘、交房等关键节
10、点） 、销售进度、回款进度、利润完成进度、存货指标。（2）控进度：“七控”强化协同与防范风险，实现开发项目的过程监控项目关键节点的管控，实现开发目标的过程监控。专业能力比较弱、影响品牌和利润的重要节点管控。- 5 -涉及多部门、跨层级协同频繁的关键节点管控。控制项目关键路径上的重要工作项，把控项目开发周期。与收入达成休戚相关的关键节点和专项计划的管控。受外部政府影响的证件管理的管控。类似质量停止检查点的特殊管控点的管控。（3）防风险：强化价值链前端管控、构建投资收益跟踪管理体系1）事前组织监控价值链前端的阶段性成果管理。项目运营按时段依次分为：项目论证、土地获取、项目策划、方案设计、工程建设、
11、营销管理、客户服务等七大标准环节。七大环节分为：利润规划区（投资策划（即项目论证） 、土地获得和项目策划）和利润实现区（方案设计、工程建设、营销管理、客户服务等） 。七大环节中，对利润贡献和风险表现为从前端向后端影响力依次递减。项目利润的可能实现关键取决于项目利润规划区的管控，对项目前端成果的管控，将直接影响项目过程的可控性和项目的成败。因此，我们要规范并强化措施，对项目前端的“项目策划、方案设计 ”等关键成果进行严格的审核评定后，才能继续推进项目。设立项目成功标尺，标尺的内容包含多维度的项目成本、项目收入、项目利润、IRR、一次性交房通过率等指标。2）事中过程监控构建投资收益过程跟踪体系。要
12、站在项目全局的高度，跨职能线、全盘考虑和平衡项目运营问题。建立定期回顾机制，构建投资收益跟踪体系一是以时间为周期（如按半年或季度）定期回顾；二是以事件为触发的不定期回顾，通常是以关键节点。项目投资收益跟踪管理的回顾要点主要是通过对项目基准成功指标对比、月度报告回顾模型对比、各项指标对比评估。在收益跟踪回顾内容上，按月度（或季度）对成本执行、进度执行、销售回款、资金计划执行四大维度进行分析和汇报。并通过对比偏差，引导每个- 6 -项目都成为合格的项目。3、项目运营能力。项目运营能力，是以项目开发能力、项目经营能力、项目现金流完成能力三个指标加权平均构成。项目运运能力指标作为考核和衡量项目团队的评
13、价指标构成内容。项目能力指数A1项目开发能力指数A2项目经营能力指数A3项目现金流季度完成指数能力（二）运营管控模式结合公司的实际，公司采用以集权为主、集权与分权相结合的运营管理为主、战略管理为辅的综合模式。在组织架构上，采用的是职能型与矩阵型相结合，体现纵向管控和横向关联协同。五、构建运营管控平台根据众多标杆房企的实践和探索，一个套卓越项目运营管理高效落地，需要构建一个“144”管理平台。一个经营目标：即充分聚集项目运营的全生命周期，并构建以投资收益的全过程跟踪管理体系，实现项目运营既定经营目标。四大核心要素：项目运营最核心在于构建规范高效的计划管理体系、成本管理体系、销售管理体系和资金管理
14、体系。四大支撑体系：构建以高效项目运营管理体系、成果管理体系、绩效驱动体系和信息化支撑平台，最终有效支撑和推动高效运营管理的落地。（一）一个经营目标项目运营围绕经营目标，聚集项目全生命周期项目运营管理本身是基于企业年度经营目标的分解和落地支撑，侧重在外部市场环境和内部环境双重变化下能够始终围绕经营目标落地执行。具体项目运营首先要基于纵向的“企业经营目标投资收益管理 业务单元落地”展开，在这条线中，投资收益管理是重心。其次，项目运营管理需要横向聚集项目全生命周期，即从项目投资论证、拿地、规划设计、工程建设、策划销售、竣工入伙全过程管控。（二）四大核心要素计划、成本、销售、资金- 7 -1、计划管
15、理：聚集经营，强化协同，实现开发项目的过程监控计划管理的基本目标在于打通企业内部纵向、横向的协同，将项目经营目标任务分解，赋予各工作任务明确的时间限制，责任落实。各责任方围绕经营目标，加强工作的计划性和系统性，加强公司总部与各项目分公司之间、业务部门之间、上游部门和下游部门的协同，促进项目运营效率的整体提升。（1）贯彻并实现项目的四级管控体系：公司总部关键节点、项目主项计划、项目专项计划、部门月度计划。其中关键节点计划由公司总部确定和编制，项目主项计划由项目分公司负责人组织编制，项目专项计划由项目职能负责人编制，部门月度计划由各相应职能部门负责编制。1）关键节点：从运营视角保障企业经营目标的达
16、成。关键节点：通常， “开工、开盘、交房”三个节点是绝大部分房企作为关键节点重要组成，结合实际，我们将公司运营管控的关键节点设定为： 取得国有土地使用证 完成方案设计 完成施工图设计 项目开工 销售中心开业（开放） 开盘 竣工验收 交房关键节点计划是公司决策层管控“项目经营目标”的工具。项目运营管理是一个进行规划、组织、实施、监督、协调、控制的过程，对于决策层和管理层来说，对项目的过程管理主要集中在对关键节点的计划目标下达、过程监督与控制、事后考核等手段上。具体操作上采取如下步骤推进：a.关键节点计划目标的设定与下达根据发展需求设定公司的经营目标，并结合公司的项目进行资源盘点，将经营目标分解为
17、几个项目的经营目标，这几个经营目标体现销售指标。根据销售指标明确各项目的开盘节点和交房时间要求，并结合工期反- 8 -推出项目建设各主要节点的时间要求。项目团队对上述节点进行研讨提出建议，并达成共识后，由项目团队对项目开发节点或经营目标进行确认（或做出承诺） ，经公司批准后形成项目开发关键节点计划。关键节点计划正式下发，作为项目下级计划执行的纲领性、指针性文件，执行上体现刚性要求。b.关键节点计划监督、控制和调整对关键节点计划执行情况的监督和管控，采用书面报告和定期运营管理会议的形式进行。鉴于关键节点计划重要性及严肃性，其执行完成情况直接与项目负责人绩效挂钩，一般情况下不允许变更。但在实际操作
18、过程中，可将其分为考核版和执行版，在开发过程中考核版不允许调整，执行版则根据项目开发进度的要求按需调整以适应项目开发现状使其更具牵引性和指导性。2）主项计划：从管控视角实现纵向、横向的业务协同项目主项计划，囊括项目开发过程中的所有重要工作任务，强调工作任务的结果时间目标，是各专业线横向协同的时间、质量基准，所有专业的工作展开必须以主项计划的时间节点要求倒排，目标是促使各专业以项目进度目标为统一方向开展工作。a.主项计划内容设定主项计划设定为：“经营管理目标工作任务” ，其工作内容的设定包括但不限于以下几项：包含总部管控的关键节点，主要目标是将经营目标作为主控内容传递和分解到项目开发管理计划中去
19、，并在分步推进中实现。包含项目瓶颈的工作内容，特别是一些企业内部不可控的内容，如某些政府验收工作等。包含项目难点内容，如拆迁工作，工程量清编制工作。包含多部门协同工作的内容，特别是跨层级的部门协同内容，如材料采购工作，涉及公司总部和项目分公司两个层级，同时需要采招、工程、- 9 -成本、销售等多个职能部门的协同。涉及公司重大费用支出的工作。b.落实主项任务计划六要素主项计划确定后，关键是要落实主项任务的六要素，以提高工作效率和效能。主项任务六要素为：明确责任主体清晰工作界面（即工作任务的开始和完成标志）设定合理工期厘清工作任务的前后置影响关系构建工作任务的工作指引提交成果标志物（完成工作任务的
20、成果输出）c.通过会议与报告作为主项计划协同的重要手段编制主项计划编制主项计划由项目负责人组织进行编制。具体由项目负责人根据公司批准后的项目关键节点计划，组织项目团队深入研讨交流达成共识后形成项目主项计划方案，经多轮评审后，经由公司运营部审核、总经理批准后执行。计划反馈与协调通过合理规划会议的方式对计划反馈与协调进行优化。具体做法是，以项目经理（项目分公司层面）或运营部经理（公司层面）为主导，组织召开周例会、项目公司运营管理月会，对项目责任进行反馈：以主项计划为主要脉络，先简述当前工作任务完成情况，重点分析后续工作任务推进的资源需求和可能存在的风险。提前做好预案机制，集中精力推进下一步工作任务
21、。各项目分公司形成月度工作报告，工作报告内容包括：上月工作总结：根据主项计划明确上月工作任务有哪些？每个工作任务的计划目标是否完成？滞后的需要明确具体原因。对滞后工作明确后续推进的主责部门。- 10 -下月工作计划：根据主项计划明确下月工作任务有哪些？明确责任部门具体明确该工作任务具体的完成标志是什么（完成到什么程度）?部门通过什么方法措施达成目标？需要哪些部门配合，需要公司提供哪些资源？具体式样详见附表三环地产月度工作报告3）专项计划：聚集落地，实现工作执行指导专项计划是为完成某一方面、某一工作项、某一组工作项的工作内容而设定的细化工作推进计划，主要由项目的职能专业负责推进。专项计划通常有三
22、大类：一类是按“项目业务职能”划分的专项计划，如“设计专项计划、营销专项计划、报建专项计划、招投标专项计划、工程施工专项计划”等。一类是“需要项目各职能、公司纵向、横向密切协作才能成功完成的对目标达成直接影响的工作项”制定的更明细的专项计划，如 “开盘计划、交房计划” 。一类是对风险大、难度大、不受控（政府证件） 、责任人能力不足的某一工作任务项制定的更明细的工作计划， “如首次开盘的售楼部卖场专项计划 ”。专项计划必须是围绕项目主项任务的按时、按质实现来设定，是主项计划的有益补充。专项计划由项目职能负责人根据项目主项计划，并结合项目实际情况编制，并经过项目负责人审批后，经由公司管理制度和流程进行批准、签发。专项计划若涉及跨部门工作协同，需要与协同人达成共识。4）部门计划：聚集承诺，承接项目计划的桥梁部门月度工作计划，由部门负责人依据各项目主项计划、专项计划、部门上月未完成的计划，以及本月需要完成日常工作事宜，编制部门月度计划，编制完成后提交公司运营部经理审批（要求在每月的 2527 号完成下月的部门工作计划） 。编制部门月度计划时，部门负责人明确各项工作的“完成标准”及所需
