1、 华府项目整合营销策划方案版权所有 请勿擅用 1目 录引言第 一 部 分 市 场 解 构基本描述项目 SWOT 分析目 标 市 场 定 位 与 分 析第 二 部 分 客 户 分 析目标市场定位与分析目标消费群购买心理及行为分析第 三 部 分 产 品 策 略华府项目整合营销策划方案版权所有 请勿擅用 2策划思路产品规划卖点梳理第 四 部 分 价 格 策 略价格策略价格结构价格预期第 五 部 分 营 销 通 路营销展示中心华府项目整合营销策划方案版权所有 请勿擅用 3接待中心VIP 营销第 六 部 分 营 销 推 广推广策略及遵循原则案名与 LOGO推广总精神营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场
2、和策略整体营销战略入市策略华府项目整合营销策划方案版权所有 请勿擅用 4推广策略推 广 部 署阶段销售周期划分及策略附 录华府项目整合营销策划方案版权所有 请勿擅用 5引 言对 于 华 府 项 目 的 市 场 研 究 ， 是 一 件 富 有 激 情 与 创 造 力 的 事 。 其 与 生 俱 来 的 魅 力 及 复 杂 性 ， 决 定 了 本 次 华 府 项 目 营 销 策 略 总 体 思 路 方 案 也 如 其 本 身 一 样充 满 着 难 度 ， 更 具 有 与 生 俱 来 的 冲 击 力 ：如 何 将 如 此 庞 大 而 复 杂 的 推 广 体 系 理 顺 、 理 清 ， 并 且 富 有
3、 执 行 性 ？如 何 从 种 种 困 难 与 矛 盾 中 找 出 正 解 ， 解 决 变 数 及 不 确 定 的 风 险 ？如 何 构 架 一 个 从 战 略 到 战 术 到 战 役 一 气 呵 成 ， 打 动 市 场 的 市 场 攻 击 体 系 ？如 何 建 立 一 个 战 略 发 展 体 系 及 战 略 性 发 展 平 台 ， 实 现 项 目 高 中 低 多 种 推 广 平 台 的 立 体 推 广 体 系 ？一 个 项 目 的 推 广 成 功 ， 需 经 多 方 面 努 力 及 细 致 铺 排 ， 而 这 些 工 作 必 须 经 多 方 面 的 专 业 人 士 担 当 ， 本 项 目 的
4、 市 场 定 位 ， 形 象 包 装 ， 广 告 及 宣 传 策 略 等 工 作 ， 均 需严 谨 地 执 行 。华府项目整合营销策划方案版权所有 请勿擅用 6本 策 略 ， 仅 做 概 要 性 阐 述 ， 并 将 随 市 场 变 化 情 况 适 时 调 整 。房 产 是 开 发 商 品 牌 的 载 体 ， 产 品 的 定 位 与 开 发 理 念 ， 需 与 开 发 商 的 经 营 理 念 相 一 致 ， 才 能 使 品 牌 深 入 人 心 。 将 “用 心 、 品 位 、 感 动 六 安 ”作 为 华 府 项 目 的开 发 理 念 。 “用 心 ”是 企 业 行 为 的 准 则 ， 也 是
5、立 足 业 界 、 长 远 发 展 的 根 本 ； “感 动 六 安 ”是 开 发 理 念 的 核 心 ， 指 对 人 性 的 关 注 ， 体 现 在 建 筑 设 计 、 功 能 配 套等 方 面 对 人 需 求 的 关 怀 ； “品 位 ”指 产 品 质 量 方 针 和 品 质 保 障 。华府项目整合营销策划方案版权所有 请勿擅用 7策 划 目 的 1 树 立 产 品 品 牌 ， 体 现 华 府 项 目 的 三 个 价 值 ：中 心 区 六 安 政 务 文 化 核 心 区 和 未 来 商 业 中 心 区 ；升 值 空 间 华 府 项 目 及 项 目 区 域 具 有 很 大 的 升 值 潜 力
6、 ；新 生 活 与 个 人 价 值 、 身 份 体 现 个 人 、 家 庭 在 精 神 层 面 的 成 功 感 受 。2 使 产 品 具 有 较 高 的 市 场 认 可 度 ， 保 证 产 品 顺 利 去 化 。3 以 成 功 的 项 目 操 作 和 品 牌 树 立 ， 打 造 开 发 商 在 业 界 的 良 好 品 牌 形 象 ， 为 开 发 商 的 后 期 开 发 铺 平 道 路 。华府项目整合营销策划方案版权所有 请勿擅用 8策划思路 详 细 请 参 阅 六 安 华 府 项 目 整 合 营 销 推 广 系 统 方 案 逻 辑 图 第 一 部 分 市 场 解 构基本描述 六 安 市 地 理
7、 位 置 优 越 ， 临 近 合 肥 市 ， 为 皖 西 地 区 的 中 心 城 市 ， 区 域 人 口 规 模 较 大 ， 城 区 人 口 近 30 万 ；六 安 历 史 悠 久 ， 自 然 资 源 及 旅 游 资 源 丰 富 ， 又 为 红 色 老 区 ， 在 政 策 上 得 到 国 家 的 倾 斜 和 支 持 ；六 安 交 通 便 捷 ， 宁 西 铁 路 的 贯 通 将 有 力 带 动 区 域 经 济 的 发 展 ， 对 本 项 目 产 生 极 大 的 利 好 ；六 安 经 济 平 稳 增 长 ， 增 速 较 低 ， 年 增 幅 约 为 6.5%， 在 安 徽 省 各 地 级 市 中 处
8、 于 第 三 集 团 ， 经 济 实 力 及 居 民 消 费 能 力 有 限 ， 2003 年 城 镇 居 民 可 支 配 收 入 5139元 ， 为 安 徽 省 最 低 水 平 ， 低 于 全 省 平 均 水 平 1628.55 元 ；华府项目整合营销策划方案版权所有 请勿擅用 9六 安 是 劳 务 输 出 大 市 ， 全 市 外 出 务 工 人 员 达 到 107 万 人 ， 其 务 工 所 得 为 六 安 市 居 民 的 一 个 重 要 收 入 来 源 ， 返 乡 置 业 者 为 一 潜 在 的 有 效 需 求 群 体 ；旧 城 改 造 以 及 行 政 新 区 的 建 设 是 六 安 城
9、 市 建 设 的 推 动 力 ； 也 是 推 动 当 地 房 地 产 业 迅 速 发 展 的 主 要 动 力 。项目介绍 1 地 块 四 至北 面 ： 北 依 佛 子 岭 路 与 27 万 方 的 天 盈 星 城 相 望 ；西 面 ： 西 临 解 放 南 路 和 安 徽 水 利 投 资 开 发 占 地 600 亩 的 24 万 方 住 宅 和 沃 尔 特 五 星 级 酒 店 的 和 顺 名 都 城 ；东 面 ： 东 接 天 盈 星 城 新 地 块 和 六 安 行 政 服 务 中 心 ；南 面 ： 南 靠 312 国 道 和 规 划 中 的 森 林 公 园 并 紧 贴 六 安 火 车 站 ；2
10、主 要 规 划 指 标华府项目整合营销策划方案版权所有 请勿擅用 10土 地 面 积 ： 261931 平 方 米 。用 地 性 质 ： 住 宅 用 地 。容 积 率 ： 1.3。建 筑 退 让 ： 退 让 佛 子 岭 路 25 米 ， 解 放 南 路 40 米 ， 退 其 它 道 路 不 少 于 5 米 ， 商 业 仅 沿 解 放 路 布 置 ， 其 他 道 路 不 得 布 置 对 外 的 商 业 门 面 。3 地 块 周 边 规 划项 目 所 处 位 置 为 南 部 新 区 ， 除 规 划 建 有 市 府 办 公 区 外 ， 还 将 建 设 一 所 小 学 、 体 育 运 动 中 心 、
11、华 山 综 合 城 、 汽 车 南 站 及 312 国 道 旁 森 林 公 园 等 公 共 设 施 ， 项目 旁 安 徽 水 利 投 资 开 发 占 地 600 亩 的 24 万 方 住 宅 和 沃 尔 特 五 星 级 酒 店 的 和 顺 名 都 城 正 在 建 设 ， 东 面 天 盈 星 城 新 地 块 也 准 备 建 造 一 高 端 产 品 别 墅 住 宅小 区 。4周边配套设施档次与项目档次存在差异，有待提高1 目前地块周边商业没有大型市场和超市和商业经营，无法满足项目住宅中高档品位的需求，需要全面提升；2 项目距市中心 3 公里，7 路和 201 路公交车将本项目和市区相连。项目的外部交通优势很明显，紧靠 312 国道，向东可达合肥，向西可通河南，紧邻火车
