1、常熟市新建住宅区物业服务用房管理意见为完善新建住宅区物业服务用房的使用功能，保障物业服务活动的正常开展，根据江苏省物业管理条例苏州市住宅区物业管理条例市政府关于进一步加强我市物业管理工作的意见等有关规定，结合我市实际，制定本意见。一、物业服务用房类别物业服务用房，一般包括办公用房、辅助用房、经营用房等。办公用房主要用于物业服务企业和业主委员会办公活动，辅助用房主要用于物业服务企业日常辅助管理（如门卫、仓储等），经营用房主要用于出租以补贴物业服务费和维修资金等。二、物业服务用房配置标准1.2008 年 1 月 1 日以前挂牌出让（含协议出让，下同）的经营性住宅用地开发建设项目，应当按照不少于项目
2、建设工程规划许可证载明的建筑规模（地上地下建筑面积之和）的 4配置物业服务用房。2.2008 年 1 月 1 日及以后挂牌出让的经营性住宅用地开发建设项目，应当按照不少于项目建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的 7且不低于项目建设规模（地上地下建筑面积之和）的 4配置物业服务用房。地上建筑面积不足 1 万平方米的，物业服务用房配置面积不得少于 70 平方米。2013 年 5 月 1 日及以后挂牌出让的经营性住宅用地开发建设项目，物业服务用房配置面积不得少于 100 平方米。本意见实施后挂牌出让的经营性住宅用地，物业服务用房中经营用房的配置不得少于 4。3.挂牌出让的经营性住宅用地开发建设项目
3、，项目整体作为征收（搬迁）安置房、城乡一体化安置房住宅区的，物业服务用房按上述第 1 条、第 2 条规定配置外，另需配置配套商业用房，配置标准为带电梯房屋地上建筑面积的 15。4.挂牌出让的经营性住宅用地开发建设项目，包含政府回购部分房源作为安置房的，视作普通商品房住宅区，按上述第 1 条、第 2 条规定配置。5.业主委员会办公（议事活动）用房，一般为二十至四十平方米，在物业服务办公用房中安排。三、物业服务用房配置要求1.住宅区的物业服务用房不得设置在（半）地下，应当是地面以上的非居住房屋，一般集中设置在住宅区中心区域或住宅区出入口附近。设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。2.未配置电梯的物
4、业，物业服务用房设置楼层不得高于三层；配置电梯的物业，物业服务用房设置楼层不得高于六层。3.电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房（道）、变电室、监控室、消防室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库（棚）、人防工程等，以及室内层高不足 2.2 米的房屋不得计入物业服务用房面积。4.开发建设项目建设工程规划许可证载明有商业用房的，住宅区物业服务经营用房应当配置为商业用房。经营用房应设置在住宅区出入口附近沿街或沿路的一二层，一层建筑面积应不少于二层建筑面积。开发建设项目商业用房一二层建筑面积之和无法满足经营用房配置标准的，应优先在商业用房其它楼层中设置，仍不足部分可参照规定在其它用房中设置。5.开发建设项
5、目建设工程规划许可证未载明有商业用房的，应另行设置物业服务经营用房。经营用房设置在住宅区中心区域或出入口附近沿街或沿路的一二层，一层建筑面积应不少于二层建筑面积。.征收（搬迁）安置房、城乡一体化安置房建设工程规划许可证载明有商业用房的，物业服务用房配置标准第 3 条中要求的配套商业用房应在商业用房中配置，商业用房指标无法满足的，开发建设单位应从其持有产权的商品房中另行配置剩余比例的社区配套用房作为配套商业用房提供。7.项目竣工核实时，如建设工程规划验收合格证载明的建设规模超过建设工程规划许可证载明的建设规模的，造成原规划配置的物业服务用房面积不足的，应按照上述标准进行补足。8.开发建设项目实行
6、分期开发的，应当按不低于交付使用部分总建筑面积的 3配置（临时）物业服务用房。四、物业服务办公（辅助）用房建设标准开发建设单位应当按照下列标准建设物业服务办公（辅助）用房：1.房屋内墙面应当涂刷内墙涂料，顶棚应当吊顶或涂刷涂料，地面铺设瓷砖或地板，卫生间墙地面应当铺贴瓷砖并安装卫生洁具；2.上下水、供电等应当具备正常使用功能；3.小区内配置通讯、有线电视、网络宽带等设施的，应当在物业服务用房内预留端口，具备正常使用功能。五、物业服务用房规划、设计、登记问题1.开发建设单位应当按照本意见规划设置物业服务用房，在规划设计方案审查批准前征求物业管理行政主管部门的意见后确定。开发建设单位不得擅自变更规
7、划图纸中所确定的物业服务用房位置,不得擅自转让、抵押物业服务用房。物业服务用房的位置、面积应在规划总平面图中注明。2.开发建设单位在办理项目预售许可前，应当提供规划主管部门批准的物业服务用房单体规划方案图。3.物业服务用房建筑面积不计入分摊面积，测绘成果平面图相应位置标注“物业服务用房”字样。4.开发建设单位在办理不动产首次登记时，应当一并将物业服务用房申请登记为全体业主共有，登记机构只登记不发证。六、物业服务用房的管理1.物业服务用房竣工验收合格后 30 日内，开发建设单位应当与物业服务企业对物业服务用房进行交接验收。室内设施使用功能符合要求的，双方应当在物业服务用房交接验收清单上签字盖章正
8、式移交。使用功能存在问题的，双方应当约定解决的方法和时限，并如期完成交接验收工作。双方办理正式移交手续后，物业服务企业应当将物业服务用房情况在小区内公告。成立业主委员会的，物业服务企业应当将物业服务用房情况书面告知业主委员会。2.业主委员会成立前,物业服务用房由物业服务企业使用和经营。业主委员会成立后，物业服务企业应当将物业服务用房相关情况告知并移交业主委员会。业主委员会根据业主大会的决定，在保留必要的办公场所后,将其它物业服务用房委托物业服务企业经营和使用。物业服务企业出租经营用房的,租赁合同应当经业主委员会同意。3.物业服务用房的使用应符合消防、环保、卫生等规定。物业服务用房出租的，应当符
9、合房屋租赁相关规定。 4.物业服务用房的经营收益归全体业主所有,其中 30%用于补贴物业服务费，70%纳入专项维修资金，物业服务合同另有约定的从其约定。经营收益可以由物业服务企业代为保管、单独记帐、专款专用，由业主委员会根据业主（代表）大会的决定使用，主要用于共用部位、共用设施设备的维修更新改造。5.征收（搬迁）安置房、城乡一体化安置房住宅区配置的配套商业用房权属为政府指定部门，政府未指定的为街道办事处（乡镇人民政府），开发建设单位应在交付前无偿移交配套商业用房（包括社区配套用房）。配套商业用房经营收入可以统筹使用于小区管理，单独建账。6.物业服务用房经营收支情况应当每半年不少于一次在物业管理
10、区域内公示,接受业主、物业使用人、街道办事处（乡镇人民政府）的查询和监督。 7.物业服务合同终止时,物业服务企业应及时将物业服务用房移交给业主委员会。8.因征收致使物业服务用房灭失的,应当根据房屋征收有关规定,由业主（代表）大会决定补偿安置的方式。补偿安置方式应为置换、重建物业服务用房、货币补偿等。七、2008 年 1 月 1 日及以后挂牌出让可分割销售的非住宅用地（工业用地除外）项目的物业服务用房管理参照本意见执行。八、本意见自 2018 年 5 月 1 日起实施，常熟市新建住宅区物业服务用房管理意见（常政发规字20126 号）同时废止。常熟市新建住宅区物业服务用房管理意见修订说明一、修订背
11、景.常熟市新建住宅区物业服务用房管理意见（常政发规字20126 号）于 2012 年月日起实施， 现已满年，按规定应当进行修订。.原意见在实际运作中，部分条款存在漏洞，修订后将更加完善。二、修订主要内容（一）物业服务用房配置标准.增加了省条例规定的内容。（）2013 年 5 月 1 日及以后挂牌出让的经营性住宅用地开发建设项目，物业服务用房配置面积不得少于 100 平方米。该条款自省条例实施后实际操作中已经执行，但我市未有相关文件明确，此次在办法修订时增加。（）业主委员会办公（议事活动）用房，一般为二十至四十平方米，在物业服务办公用房中安排。.对于征收（搬迁）安置房、城乡一体化安置房配置物业用
12、房作了修订。（）挂牌出让的经营性住宅用地开发建设项目，项目整体作为征收（搬迁）安置房、城乡一体化安置房住宅区的，物业服务用房按上述第 1 条、第 2 条规定配置外，另需配置配套商业用房，配置标准为带电梯房屋地上建筑面积的 15。（）挂牌出让的住宅用地作为普通商品房住宅区，其中部分房源用于政府回购的也按商品房标准配置。（二）物业服务用房配置要求对原来文件中未明细的作了具体规定，便于操作。.开发建设项目建设工程规划许可证载明有商业用房的，住宅区物业服务经营用房应当配置为商业用房。经营用房应设置在住宅区出入口附近沿街或沿路的一二层，一层建筑面积应不少于二层建筑面积。开发建设项目商业用房一二层建筑面积
13、之和无法满足经营用房配置标准的，应优先在商业用房其它楼层中设置，仍不足部分可参照规定在其它用房中设置。2.开发建设项目建设工程规划许可证未载明有商业用房的，应另行设置物业服务经营用房。经营用房设置在住宅区中心区域或出入口附近沿街或沿路的一二层，一层建筑面积应不少于二层建筑面积。3.征收（搬迁）安置房、城乡一体化安置房建设工程规划许可证载明有商业用房的，物业服务用房配置标准第 3 条中要求的配套商业用房应在商业用房中配置，商业用房指标无法满足的，开发建设单位应从其持有产权的商品房中另行配置剩余比例的社区配套用房作为配套商业用房提供。（三）物业服务用房的管理征收（搬迁）安置房、城乡一体化安置房住宅区配置的配套商业用房权属为政府指定部门，政府未指定的为街道办事处（乡镇人民政府），开发建设单位应在交付前无偿移交配套商业用房。配套商业用房经营收入可以统筹使用，单独建账，主要用于小区物业管理。
