1、1辽宁省国有农用地基准地价制定技术要点(征求意见稿)为支持深化农垦土地管理制度改革，显化和维护农垦企业改制中涉及的国有农用地资产，便于我省国有农用地基准地价制定工作顺利开展，特制定本技术要点。一、适用范围本技术要点适用于全省范围内国有农用地基准地价制定工作。国有农用地的有偿使用，严格限定在农垦改革的范围内，具体工作范围由各市、县自然（国土）资源行政主管部门商农垦管理部门确定。二、依据(一）法规依据1.中华人民共和国物权法 （中华人民共和国主席令第62 号）2.中华人民共和国土地管理法 （中华人民共和国主席令第 28 号）3.中华人民共和国农村土地承包法 （中华人民共和国主席令第 73 号）4.
2、资产评估法 （中华人民共和国主席令第 46 号）5.中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法（农业部令 2005 年第 47 号）6.中共中央国务院关于进一步推进农垦改革发展的意见2（中发201533 号）7.国土资源听证规定 （中华人民共和国国土资源部令第22 号）8.关于扩大国有土地有偿使用范围的意见 （国土资规201620 号）9.国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知 （国土资发201727 号）10.辽宁省国土资源厅办公室文件关于加强公示地价体系建设和管理工作的通知 （辽国土资办发2017178 号）（二）技术依据1.农用地估价规程 （GB/T 28406-
3、2012）2.农用地质量分等规程 （GB/T 28407-2012）3.农用地定级规程 （GB/T 28405-2012）4.土地利用现状分类 （GB/T 21010-2017）三、制定原则国有农用地基准地价制定过程中，除应遵循农用地定级规程 （GB/T 28405-2012） 、 农用地估价规程 （GB/T 28406-2012）规定的相关原则外，还须遵循以下原则：（一）稳定性原则。农垦是国有农业经济的骨干和代表，制定国有农用地基准地价时，应综合考虑当地实际情况，统筹兼顾，确保农垦改革稳步推进，合理显化维护国有农用地资产。3（二）可持续发展原则。农业生产是国民经济各部门生产和发展的基础，是农
4、垦存在与发展的基础。国有农用地基准地价的制定，应严格执行土地用途管制制度和生态保护制度，科学进行定级及估价工作。（三）指导性原则。国有农用地基准地价应客观反映区域农用地价格的平均水平，指导政府宏观调控农用地价格水平，促进国有农用地资源合理利用。四、国有农用地基准地价内涵国有农用地基准地价是县（市）政府根据需要，针对国有农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。国有农用地基准地价内涵应包括土地权利、土地权利年期、用地类型、耕作制度、农田基本设施状况、基准日等。（一）土地权利一定年期下的国有农用地使用权价格。（二）土地权利年期最高使用年限不得超过 50
5、年，建议设定为 50 年期。同时，各地应根据需要，编制土地使用年期修正系数。（三）用地类型指耕地及其他农用地类型。在基准地价制定中，可根据农垦改革需求并结合当地主要用地类型的实际情况确定。（四）耕作制度4主要是熟制问题，可以按照农用地质量分等定级规程GB/T284072012 中规定的标准耕作制度确定，也可以根据当地实际情况具体确定。（五）农田基本设施状况在基准地价制定中，按照各级别的农田基本设施的平均状况确定,但应达到能保障正常农业生产的条件，各地应根据用地类型情况设定。（六）基准日建议为某年的 1 月 1 日。五、国有农用地基准地价制定的技术路线和要求（一）国有农用地定级的技术路线和要求1
6、.工作内容及工作程序（1）工作准备与收集资料。包括编写任务书，准备表格，收集农用地自然属性资料、农用地利用资料、农用地社会经济资料、农用地区位资料、图件资料及其他资料等，并对收集到的资料进行核实与整理。（2）确定定级方法与定级因素。农用地定级的方法有修正法、因素法和样地法三种，依据不同的方法确定相应的定级因素。（3）计算定级因素分值并编制定级因素因子分值图。（4）划分定级单元。农用地定级单元划分方法主要有叠置法、地块法、网格法及多边形法。5（5）计算定级单元各定级因素分值。（6）计算定级指数，初步划分土地级别。（7）级别的划分与校验。根据单元定级指数，采用等间距法、数轴法或总分频率曲线法初步划
7、分级别，并进行校验，确保农用地级别在县域范围内可比。（8）成果编绘。包括图件编绘、面积量算与统计、报告和基础资料汇编。2.应用方法的建议结合我省实际情况，国有农用地定级可以首选修正法。建议结合使用最新发布的全省耕地质量等别年度更新与监测评价成果，明确采用自然质量分、自然质量等指数、利用等指数、经济等指数中的一种数据作为修正基础，选择土地区位条件、耕作便利度、土地利用状况等因素计算修正系数，对分等成果进行修正，评定农用地级别。（二）国有农用地基准地价评估的技术路线和要求1.工作内容及工作程序国有农用地基准地价评估的内容及程序如下：（1）准备工作（2）确定评估技术路线（3）界定基准地价内涵（4）资
8、料调查与整理（5）评估基准地价6（6）成果整理2.技术路线在国有农用地基准地价评估中，可根据本地农用地市场情况、基础资料及技术条件，选择以下其中一条技术路线进行评估：（1）样点地价平均法：在农用地定级的基础上，用投入产出样点资料和市场交易样点资料评估并确定基准地价。（2）定级指数模型法：在农用地定级基础上，根据定级指数、农用地市场交易资料和投入产出资料，建立地价测算模型，评估并确定基准地价。（3）基准地块评估法：通过设置基准地块，并评估基准地块价格，根据基准地块价格评估并确定基准地价。（三）其他技术要求1.还原率还原率可以采用纯收益与价格比率法（亦称为租售比法） 、安全利率加风险调整值法、投资
9、风险与投资收益率综合排序法确定。最终确定的还原率应不低于同一时期国债年利率或银行一年期定期存款年利率。2.评估方法的选择样点计算方法包括收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、评分估价法，鉴于辽宁省国有农用地市场交易案例较少的实际情况，建议国有农用地基准地价评估以收益还原法为7主，综合考虑其他方法的适用性。3.采用收益还原法需注意的事项（1）对于以直接生产经营方式的收益还原法确定样点地价的，在考虑农用地维护费和生产农副产品的费用作为总费用后，还应适当考虑投入成本的合理利润。（2）对于地上投入所形成的固定资产，如建（构）筑物等，在求取土地年纯收益时，需要扣除其产生的纯收益，其重置价格和还原率
10、确定应合理。（3）如果所求取的年收益为负值，可根据实际生产经营状况考虑农用地客观收益，优先采用近三年的数据。六、国有农用地基准地价成果要求工作成果包括文字成果、图件成果、数据表格成果及基础资料汇编等，具体要求如下：(一)工作报告1.工作范围、程序、方法应全面、科学、合理；2.工作特点、成果应用、经验体会应归纳到位，符合项目实际。（二）技术报告1.数据收集、资料调查应详实；2.报告应全面、论述简明扼要；3.技术路线合理、可行；4.对工作中的技术问题处理应得当、对成果应用的论述清8晰明了，定级部分、估价部分单独描述。（三）图表1.数据表格符合规程和实际工作要求；2.图件编制正确，色差明显，图面色调和谐，图示、符号、标记、图例等正确，与基准地价表一致等。七、验收(一)验收条件全面完成基准地价制定或更新任务并经自检合格后，方可提出验收申请。（二）验收权限为保证国有农用地基准地价成果质量，基准地价制定或更新工作完成后，按照各级主管部门权限划分，组织对基准地价成果进行验收。（三）验收意见书验收结束后，由专家组出具书面验收意见。对不合格的成果，待重新修正后再提交验收。
