1、某开发区土地开发完成后，需评估出让土地的底价。该开发区土地开发程度达到“七通一平”，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的 80。出让土地使用年限为 50 年。开发区所在地的土地取得费(含税费) 为 15 万元亩；土地开发费为 10 万元亩，在开发期内均匀投入，土地开发周期 20 个月，贷款月利率为 1，按月计算复利；土地开发的投资回报率要求达到 20，土地增值收益率要求达到 10，土地还原率取 8。请根据以上资料评估出该开发区出让土地的底价。(一)审题(1)明确估价对象，考虑方法选用。本试题中的估价对象为开发区新开发完成的可供出让的土地，适合采用成本逼近法。(2)明确估价时点。题中没有具体要
2、求估价期日，相当于开发完成后直接出让，不需要另外的时间修正。(3)明确价格类型。要求评估出让土地使用权年限为 50 年的开发区出让土地的底价，通常情况下应计算单位面积的价格，价格单位表述为元平方米。(4)了解资料内容。题中给出的都是有关土地开发过程中的土地取得费、开发费用及利息、利润、土地增值收益率、出让年限、土地还原率等资料和数据，可直接满足成本逼近法计算的需要。(二)解题思路与方法选择1方法选择开发区新开发完成的土地估价(特别是针对出让底价评估) 多采用成本逼近法。根据题意，这是一道典型的采用成本逼近法来评估成片开发、分块出让的地价的计算题。2解题思路(1)理清成本逼近法应用时涉及的各项估
3、算内容，包括土地取得费、土地开发费用、利息、利润、土地增值收益等，根据计算单位面积地价的需要，统一各项将涉及到的计量单位，并且明确各项内容的计算方法，按相应方法分别计算，进而将各项结果累加。(2)考虑成本逼近法各项累加结果往往是无限年期的土地价格，解题时应考虑到是否存在年期修正的因素；同时，应注意将全部累加结果分摊到可供出让部分土地上，进而计算可供出让部分的土地价格。(三)公式与计算步骤1新开发区成片开发分块出让的土地价格公式 出让土地价格=（土地取得费用+土地开发费用+利息+ 利润 +土地增值收益）/ 可出让土地面积比率年期修正系数2计算步骤(1)计算土地取得费(含税费)1510000666
4、67=225(元平方米 )(2)计算土地开发费用101000066667=150(元平方米 )(3)计算利息土地取得费用的计息期为整个开发周期，即 20 个月；开发费用的计息期为半个开发周期，即 10 个月；以复利计息。利息=土地取得费利息+ 土地开发费利息=225 (1+1)20-1 +150 (1+1 )10-1=65.24(元平方米)(4)计算利润利润=(土地取得费+土地开发费) 投资回报率=(225+150) 20=75(元平方米)(5)计算土地增值收益土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+利息+ 利润) 土地增值收益率=(225+150+6524+75) 10=5152(元平方米)
5、(6)计算无限年期全开发区土地的单位地价无限年期全开发区土地单价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益=225+150+6524+75+5152=56676(元平方米)(7)计算无限年期可出让土地平均单位地价无限年期可出让土地平均单价=无限年期全开发区土地单价/可出让土地面积比率=5667680=70845(元平方米)(8)进行使用年期修正，计算 50 年期可出让土地平均单位地价50 年期可出让土地平均单价：无限年期可出让土地平均单价年期修正系数=708451-1/(1+8%)50=6933(元平方米)现有一宗占地面积为 1000 平方米的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，
6、后于1995 年 11 月 1 日通过补办出让手续取得该宗地 50 年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积 2500 平方米的办公楼，现全部用于出租。2000 年 11 月 1 日进行的市场调查情况如下：(1)在当地，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为 30 万元，月平均费用 15 万元，此外出租时可收取押金 60 万元，押金收益率为 5；(2)该办公楼耐用年限为 50 年，残值率为 0，建筑重置价为每建筑平方米 4000 元；(3)土地还原率为 6，建筑物还原率为 8。试根据上述资料，评估该宗土地于 2000 年 11 月 1 日的市场价格。(一)审题(1)明确估价对象，考虑方法选用。根
7、据题中介绍，这是一宗经过出让取得土地使用权的土地，现状土地上建有建筑物办公楼，并且在出租，有收益。估价对象为土地，不包括建筑物部分。适合选用收益还原法。(2)明确估价时点。要求估价时点为 2000 年 11 月 1 日，与土地使用权取得的时间存在 5年的时间差。(3)明确价格类型。要求评估土地的市场价格。(4)了解资料内容。题中给出了土地面积、建筑面积；房地合一的办公楼的租金收入、押金、费用、押金收益率；有关建筑物的耐用年限、重置价格、建筑物还原率；土地还原率等。没有直接给出土地收益的资料，需要在计算土地收益的基础上来运用收益还原法。(二)解题思路与方法选择1方法选择分析估价对象，这是一宗房地
8、合一的房地产共同产生收益，而评估其中土地价格的案例。有收益的房地产一般适用收益还原法。题中没有关于估价对象土地的成本、市场上类似土地的交易样本等资料，有迹可寻的只有从房地合一的收益中分离出土地收益。所以，最终的土地估价方法应选用收益还原法。2解题思路(1)根据办公楼出租资料求取房地合一的房地产共同产生的纯收益。(2)计算建筑物部分产生的纯收益。(3)从房地合一的房地产共同产生的纯收益中扣除建筑物的纯收益，分离出土地纯收益。(4)计算剩余使用年限下的土地收益价格。(三)公式与计算步骤1本题应用的主要计算公式房地年纯收益：房地年总收益年总费用。建筑物年纯收益：建筑物现值建筑物还原率土地年纯收益：房
9、地年纯收益建筑物年纯收益有限年期土地价格=土地年纯收益/土地还原率1-1/ （1+土地还原率）剩余使用年数2计算步骤(1)计算房地年纯收益、房地年总收益。该办公楼出租，除租金外还收取押金，因此年总收益中还应该包含押金的年运用收益。年租金收益=月租金收入12 月=3012=360(万元)押金年运用收益=押金 押金收益率=605=3(万元)年总收益=年租金收益+ 押金年运用收益=360+3=363(万元 )计算房地年总费用。年总费用=月平均费用12 月=1512=180(万元)计算房地年纯收益。房地年纯收益=房地年总收益房地年总费用=363180=183(万元)(2)计算建筑物年纯收益、建筑物现值
10、。该办公楼建成于 1995 年 11 月 1 日，至 2000 年11 月 1 日已经过了 5 年，残值率为 0。建筑物现值=重置价格 建筑面积 剩余使用年数/ 耐用年限=40002500(50-5)/50=900(万元)建筑物年纯收益：建筑物现值建筑物还原率=900 8=72(万元)(3)计算土地年纯收益土地年纯收益=房地年纯收益建筑物年纯收益=18372=111(万元)(4)计算土地总价格。该宗土地是 1995 年 11 月 1 日经过出让获得 50 年使用权的，至 2000年 11 月 1 日已经过了 5 年，剩余使用年限为 45 年。土地总价格=土地年纯收益/土地还原率 1-1/（1+
11、土地还原率）剩余使用年数 =111/6%1-1/（1+6%）50-5=17156(万元)(5)计算土地单位面积价格土地单位面积价格=土地总价格/土地面积=1715.610000/1000=17156(元平方米)某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使用权价格。经调查收集到以下资料：(1)与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易类型的四宗土地交易案例，待估宗地与各交易案例的条件以及各交易案例的区域因素和个别因素修正情况如下表所示，其中区域因素和个别因素的修正皆是与待估宗地相比较，表中修正系数为正数的，表示交易案例的条件优于待估宗地，表中系数为负数的，表示交易案例条件比待估宗地差。(2)土地还原
12、率为 7；(3)该城市住宅地价指数以 1999 年 9 月 1 日为 100，以后平均每月上涨 1 个百分点；(4)该城市住宅地价的容积率修正系数如下表：容积率 10 20 25 30 40 50修正系数 10 18 2.1 2.4 29 33请根据上述资料1编制该城市地价指数表。2采用市场比较法估算出待估宗地于 2000 年 10 月 1 日土地使用年限为 70 年的单位土地面积价格。(一)审题(1)明确题目要求。本题有两项要求，即编制地价指数表和求取宗地在 2000 年 10 月 1 日70 年期的单位土地面积价格，审题时要注意估价时点、土地使用年期和价格类型。(2)了解有关资料。本题主要
13、提供了 4 个案例的交易价格及宗地状况资料，并说明了地价增长情况及容积率与地价的关系，这为构思解题方法提供了依据。(3)审查关键内容，谨防误用。在审题过程中应密切注意各案例所给定的因素条件及因素比较说明，这是能否正确地进行计算的关键。要明晰比较的基准，是以待估宗地为基准，还是以比较案例为基准，否则很容易造成条件指数取值错误。(二)解题思路与方法选择1方法选择根据估价对象状况及题目所提供资料，本题适用于市场比较法。2解题思路(1)先根据地价增长情况编制地价指数表。(2)根据所确定的各因素条件指数，按照市场比较法的计算公式，分别对A、B、C 、D、E 5 个交易案例进行各项因素修正，得到 5 个比
14、准价格。(3)采用适当方法对 5 个比准价格进行平均，计算得到待估宗地价格。(三)公式与计算步骤1适用公式待估宗地价格=比较案例宗地价格期日修正 年期修正 容积率修正区域因素修正 个别因素修正项目 宗地成交价 交易时间 土地使用 容积率 区域因素 个别因素元m2 年期年修正系数 修正系数 修正系数A 1200 1999 年 10 月 1 日 70 20 +3 -11B 1560 1999 年 8 月 1 日 70 30 -5 -2C 1650 1999 年 12 月 1 日 50 30 -5 -2D 1400 2000 年 5 月 1 日 40 25 -6 -3待估宗地 2000 年 10 月
15、 1 日 70 202计算步骤(1)选择计算方法本题适宜采用市场比较法进行评估(2)编制该城市住宅地价指数日期 199911 199981 1999101 1999121 200051 2000101地价指数 100 107 109 111 116 121（3）编制土地使用权年期修正指数土地还原率为 7，以住宅用地法定最高年期(70 年) 的指数为 100。则50 年期修正指数为：1001-1/（1+7%）50/ 1-1/（1+7%）70=97.46040 年期修正指数为：1001-1/（1+7%）40/ 1-1/（1+7%）70=94.148或者采用下述方法编制年期修正指数(处理方法 2)土
16、地还原率为 7，以无限年期住宅用地价格指数为 100。则70 年期修正指数为：1001-1/（1+7%）70=9912350 年期修正指数为：1001-1/（1+7%）50=9660540 年期修正指数为：lOO1-1/ （1+7%）40=93 322(4)容积率修正系数：题目已给定(5)确定区域因素和个别因素条件指数根据题意，表中指数为各交易案例与待估宗地相比，因此确定待估宗地的条件指数为100，各交易案例条件指数按表中给定数据确定。项目用地 区域因素条件指数 个别因素条件指数A 103 89B 95 98C 95 98D 94 97待估宗地 100 100(6)比较修正各交易案例价格方法
17、1：交易案例价格期日修正 年期修正 容积率修正区域因素修正个别因素修正=比准价格A：1200121/109100/1001.8/1.8100/103100/89=1453.16（元/平方米）B：1560121/107100/1001.8/2.4100/95100/98=1421.14（元/ 平方米）C：1650121/111100/97.4601.8/2.4100/95100/98=1486.73（元/ 平方米）D：1400121/116100/94.1481.8/2.1100/94100/97=1458.14（元/平方米）方法 2：交易案例价格期日修正 年期修正 容积率修正区域因素修正个别因
18、素修正=比准价格A：1200121/10999.123/99.1231.8/1.8100/103100/89=1453.16（元/平方米）B：1560121/10799.123/99.1231.8/2.4100/95100/98=1421.14（元/ 平方米）C：1650121/11199.123/96.6051.8/2.4100/95100/98=1486.73（元/ 平方米）D：1400121/11699.123/93.3221.8/2.1100/94100/97=1458.14（元/平方米）(7)待估宗地价格的确定采用算术平均数法计算待估宗地单位土地面积价格：(145316+1421 1
19、4+148673+145814)4=145479(元平方米)某市现有一宗面积为 2000 平方米的住宅用地，某开发公司拟建造一栋塔式住宅楼，预计开发建设期 2 年，建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达 3800 元平方米；开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在 1500 元平方米，第一年投入 40，第二年投入 60，并在各年内均匀投入。贷款年利息率为 585，销售税费为不动产总价的 6。若开发公司要以不高于 700 万元的代价取得该宗地 70 年期的土地使用权，实现相当于不动产总价 18的利润率，请计算建筑容积率最低应为何值?(一)审题(1)明确题目要求。本题
20、要求计算最低建筑容积率，即在假定地价已知的情况下，要保证一定的利润率，容积率需达到多少?与容积率直接相关的是总建筑面积，总建筑面积又直接影响到不动产总价。(2)了解有关资料。本题主要提供了房地产市场销售价格、各项成本费用( 包括地价)及其投人情况、利息率、利润率、销售税费率等有关参数，只是与不动产总价有关的容积率为未知。了解这些内容有助于构思解题方法。(3)审查关键内容，谨防误用。对所提供资料要仔细审查，弄清关键数据的真实内涵及费用投入情况。如本题中给出的利润率为销售利润率，计算利润时应以不动产总价为基数；建筑费、专业费和不可预见费为分段均匀投入，需分段计算利息。(二)解题思路与方法选择1方法
21、选择本题从表面看是计算最低建筑容积率，实质上是考察剩余法的另一种应用。与以往不同的是，本题不是要求评估土地价格，而是假定在地价已知的情况下，要保证一定的利润率，容积率需达到多少?属房地产开发项目投资分析问题。2解题思路采用设未知变量和解方程的方式进行求解，即设最低容积率为 x，得到总建筑面积2000x 平方米，然后分步计算不动产总价、建筑费和专业费及不可预见费、利息、利润、销售税费等；将各项计算结果和地价代人剩余法计算公式，可得到一个含未知数 x 的等式，求解后即可得到建筑容积率数值。(三)公式与计算步骤1基本公式地价=不动产总价建筑费及专业费等利息利润销售税费2计算步骤(1)选择计算方法本题
22、适宜采用剩余法进行计算(2)计算房地产总价设最低容积率为 x，则总建筑面积为：2000x 平方米38002000x10000=760x(万元)(3)建筑费及专业费等15002000x10000=300x(万元)(4)利息 地价利息=700(1+5 85)2 1=8430(万元)建筑费及专业费等利息=300x40(1+585)1.51+300x60(1+585)051=1587x(万元)(5)销售税费760x6=4560x(万元)(6)利润 760xl8=13680x( 万元)(7)代人公式进行计算地价=房地产总价建筑费专业费利息销售税费利润700=760x300x(8430+1587x)456
23、0x13680x26173 x=78430x=30即该开发公司若要实现 18的利润率，最低建筑容积率应达到 30。C 市的某企业拟购进 A 市的宗地 H，委托某土地评估机构对宗地 H 的转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地H 于 1999 年 7 月 31 日的市场价格 (计算地价时，案例选择不少于 4 个)。案例编号交易类型交易地点土地用途地价或租金元、m-2 年期容积率交 易时 间区域因素比较个别因素比较开发程度A0lA02A03A04B01C0lA05C02A06H转让出让租赁转让抵押清算出让清算转让转让A 市A 市A 市A 市
24、B 市C 市A 市C 市A 市A 市商业住宅商业商业商业工业住宅商业商业商业858342437928012104N562476(楼面地价)40703835405050404038212019223006L620202，119985319987419996219974819971011998930199889199677199722199973103十 50002000+302+4003040开发程度说明：“表示宗地外”七通一平” 和宗地内“三通一平”；表示宗地外“七通一平”和宗地内“五通一平” ；表示宗地内外“七通一平”。区域因素和个别因素对地价的修正系数说明(有关系数均为案例与待估宗地比较所
25、得) ：数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差；数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价的修正幅度。(2)其他资料：A 市的地价指数以 1997 年为基期，每年在上一年的基础上增加 10 个百分点。A 市的容积率对地价的影响是：容积率以 2 为 100，当容积率每升高或降低 01 时，宗地单位地价上涨率增加或减少 4 个百分点。A 市商业用地还原率为 4。1997 年和 1998年 A 市的商业用地宗地内从 “三通一平”到“五通一平”的费用平均为每平方米 45 元。(一)审题1明确题目要求。本题要求评估宗地 H 于 1999 年 7 月 31 日的土地使用权市
26、场转让价格，并要求评估过程中，比较案例选择不少于 4 个。2梳理及筛选有关资料。首先需明确估价对象情况，如估价时点、所在城市、土地用途、拟交易方式等。然后，按照市场比较法选择比较案例的有关技术要求(相同市场条件、相同供需圈、相同用途、相同交易类型等)，对题目中给出的 9 个交易案例进行筛选，容易选出的是 A01、A04、A06 3 个比较案例， A03 因交易类型为租赁，很容易漏选。但仔细分析不难发现，A03 给出的虽为租金水平，但很容易转化为价格，也可作为比较案例。3审查关键点，谨防误用。审题过程中还要弄清某些细节问题，如：各比较案例的价格类型是否统一，本题中各案例价格既有单位面积地价，也有
27、楼面地价，计算过程中需按照题目要求进行统一，在没有要求的情况下，可统一为单位面积地价；弄清修正系数的比较基准，要特别注意区域因素和个别因素对地价的修正系数说明，这直接关系到因素条件指数的取值正确与否。(二)解题思路与方法选择1方法选择从题目要求和已知条件，很容易想到应以市场比较法为主，但比较案例 A03 未直接给出地价，需借助收益还原法将其租金还原为价格。2解题思路首先根据市场比较法技术要求，对各交易案例进行筛选，选出 4 个符合要求的案例作为比较案例；对所选各比较案例建立价格可比基础。将楼面地价换算为单位面积地价，利用收益还原法，将案例 A03 的租金还原为价格；根据地价增长情况及容积率与地
28、价的关系，编制地价指数表和容积率修正系数表；对各比较案例地价进行开发程度修正；根据所确定的各因素修正指数，按照市场比较法计算公式，分别对 4 个比较案例进行土地使用年期、容积率、交易日期、区域因素和个别因素修正，得到 4 个比准价格；采用适当方法，将 4 个比准价格综合为待估宗地地价。(三)公式与计算步骤1本题应用的主要计算公式(1)市场比较法适用公式比准价格=比较案例宗地价格年期修正 容积率修正交易日期修正区域因素修正 个别因素修正(2)收益还原法基本公式P=ar11/（1+r）n式中：P 为土地价格；a 为土地净收益，即年净租金；r 为土地还原率；n 为土地使用年期，本题可直接采用待估宗地
29、土地使用年期。2计算步骤(1)解题思路先选择比较案例，然后建立价格可比基础，再应用市场比较法等评估宗地地价。(2)案例选择根据比较法评估需要，按照相同市场条件、相同供需圈、相同用途的要求，根据题目给的各案例条件，可以作为本评估对象的比较案例是 A01、A03 、A04、A06，将此 4 个案例作为初选案例。(3)将 A06 案例的地价转换成单位面积地价即计算出 A06 的单位面积地价： 4762=952(元平方米)(4)计算 A03 宗地 38 年期的土地使用权价格43/4%1-1/（1+4%）38=83282(元平方米)(5)编制期日修正指数表（6）编制容积率修正系数表根据题目所给的条件，容
30、积率修正系数如下：容积率 1 17 18 19 2 21 22 23修正系数 06 088 092 096 1 104 108 112(7)开发程度修正A01、A06 修正为宗地外“ 七通一平 ”、宗地内“五通一平”的开发程度，两宗地的单位面积地价分别增加 45 元。(8)将案例地价修正为待估宗地条件下的地价HA01=(858+45)1- (1+4)38/ 1- (1+4)40 104/104120/110100/100100/103=93587(元平方米)HA03=832821- (1+4)38/ 1- (1+4)38 1 04/096120/120100/105100/98=87679(元平方米)HA04=7921-(1+4)38/ 1- (1+4)35 1 04/108120/100100/100100/104=913.16(元平方米)HA06=(952+45) 1-(1+4)38/ 1- (1+4)40 104/100120/100100/100100/96=126828(元平方米)(9)估算地价最佳的结果是 HA01、HA04 两个比准价格的简单算术平均数，地价为 92452 元平方米；HA01、HA03 两个比准价格的简单算术平均数也可，地价为 90633 元平方米。年度 1997 1998 1999 2000指数 100 110 120 130
