1、企业的融资渠道和风险分析摘要：房地产企业的高资本密集性使得企业的生存及发展对资金有着非常大的依赖。融资作为房地产企业获取资金的一种方式，正逐渐成为资金来源的主流。然而，任何资金的使用过程中都存在一定的风险。本文以房地产企业的主要融资渠道为基础，充分地分析了融资过程中的风险因素并提出了相关的控制措施。 关键字：房地产；融资渠道；风险 一、企业的融资渠道 房地产融资渠道是指房地产企业在建设过程中获取资金来源的主要方式。由于整个国家的银根处于收缩的状态，给房地产企业的融资增加了较大的难度。同时，不完善的融资体系使得整个房地产行业的融资渠道较为狭窄，不利于房地产企业长远的发展。促进融资渠道的多元化是我
2、国房地产企业发展的必经之路。 （一）银行贷款 由于我国市场环境的特殊性及劳动政策的多样性，商业银行的贷款成为了主要的资金来源通道。房地产企业的特殊性使得银行资金流转于整个房产的运营过程，无论是在土地的储备、房地产的开发还是在销售环节，都有相应的银行资金参与。无论是前期的还款还是后期的资金自筹，银行的融资占据了极大的比例。因此，银行融资成为了我国房地产企业的重要来源。 （二）房地产信托 信托机构的出现使得更多的房地产企业有了新的融资选择。房地产信托是以商业的依托组织为基本的连接模式，将汇聚到的资金用来进行房地产企业的收购或者融资。这种方式的出现符合市场的要求，是房地产企业融资渠道的很好补充。相比
3、传统的银行融资渠道，这种方式的出现在很大程度上节约了企业的整体成本。同时，越来越多的信托企业也给了房地产企业大量的选择空间。 （三）上市融资 上市融资是近几年较为流行的一种融资模式，不仅解决了企业的资金需求，也使更多的投资者了解企业、参与企业的进程。然而，我国目前的金融体系存在着一系列的不安全性，这使得整个房地产企业的上市流程较为复杂和繁琐。在现阶段，我国的房地产企业不具备相关的上市资格，并且这种方式的出现具有较高的门槛，也不是一般企业可以接受的。 （四）债券融资 债券融资是一种新型的运用资本市场的力量进行直接融资的方式，相对于一般债券而言，这种融资方式可以以较大的安全性回收整个业务过程中的本
4、金、利息及相应的收益等，在房地产企业中深受欢迎。从国外的房地产企业的融资方式来看，债券融资是企业最常使用的模式，整个融资的额度远远超过旧有的股票融资。但是，这种方式在我国并不盛行，因为我国的房地产环境处于一个初级阶段，国家政策面对房地产企业的发展有一定的政策限制，这就决定了整个市场的发行程序不健全，发行规模不大，相应的债券评级的缺失也给市场的不稳定性带来了一定的影响。房地产行业在我国的特殊性决定了其是一个高风险的行业，担负着较高的资产负债率，较为容易引发一系列的信用风险及相应的债务危机。为了拓宽整个房地产行业融资的渠道，建立健全的房地产的融资机制、加强房地产企业的债券发行是一种很好的选择。同时
5、，可以以信用评级体系的方式增加信托产品的品种，建立一级市场和二级市场，从而完善整个房地产企业的债券融资。 二、企业融资的风险分析 （一）宏观风险 宏观风险是企业经营活动中所面临的无法改变的一个风险。房地产企业属于资金密集型的企业，受到国家政策面的影响非常大。2012 年年初，国家多次调整现有的存款准备金率，使得整个银行的贷款发放力度有所下降，给购房者及房产类的开发商带来较大的资金压力。在这种严峻的情势下，房地产企业的资金链容易出现异常紧张甚至断裂的情况，这会造成很多房地产企业的破产局面。同时，由于整体的经济形势，企业的信用要求及相关的信贷政策都将对房地产企业的融资带来较大的风险影响。我国的历史
6、发展表明，房地产企业有可能过渡到调整期。每一个行业的生命周期都不是直线上升的，而是以一定的波动形式出现。房地产企业的特殊性决定了其生命周期为 45 年。同时，从 2000 年开始，我国的房地产企业便以势不可挡的势头进行了 5 年的快速增长。因此，暂时不会进入一个相应的调整期，如果相关的数据表明进入了调整期，那么整体的商品房的销售必然会呈现明显下降的趋势，导致整个资金的回笼时间增长，加大资金链的压力。 （二）税务风险 纳税是现代企业发展的一项责任与义务，外界税务环境发生的变化也会对房地产企业的整体发展带来较大的影响。我国现行的税法规定，企业的利息费用可以在所得税前进行扣除，而股息不可以进行扣除，
7、只可以从税后的利润中进行支付。因此，债务筹资及股权融资的两个环节使现有的房地产企业的融资成本出现较大的增长。如果企业出现相应的资金紧张，增大的融资成本将不可避免地带来较大的财务压力及相应的财务风险。如何对融资方式进行积极正确的选择是眼下房地产企业所要面临的一个问题。 （三）经济风险 经济环境是企业发展所面对的一项重要因素。外部经济的迅速发展会给企业的融资带来一定的影响。如果房地产企业的整体发展情况较好且增长势头强劲，企业也会随着房地产企业的发展而改变。如果整体的经济处于停滞的状态，房地产企业则会遇到相应的融资风险。同时，法律法规不健全也给房地产企业的发展带来相应的致命伤。相关政策、法规不完善，
8、有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。同时，海外企业的大量涌入也给中国的房地产企业带来了较大的风险。近几年涌入国内的房地产企业有着充分的行业经验、相对先进的运作模式和雄厚的资本实力。在未来的发展中，只有保持充分的资金供给，才能提高自身的经营，使中国的房地产企业在世界的舞台上屹立不倒。 （四）银行渠道风险 房地产企业对银行高度依赖是目前企业普遍存在的一个问题。我国市场环境的变化使得房地产企业的融资渠道较为狭窄。由于房地产企业对整个市场资源的依赖性较大，整个融资的形式缺乏一定的多样性，并且一旦企业发生任何的危机或风
9、险，都会给整个市场带来相应的影响。房地产企业不重视自身资金的积累或忽视了对自有资金的存储及应用，而是过多地依赖于外借资金。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高的情况下，面临着前所未有的机遇和挑战。同时，一些大型的海外基金及相应的民间资本的大量涌入也推动了中国房地产行业发展的进程，加大了同业的竞争。然而，大多数的房地产企业依旧依赖盲目的投资和开发项目，忽略自身资金的积累，削弱了整体竞争力，窄化了资金的来源渠道。 （五）预警系统不全的风险 房地产企业的特殊性使得其对资金的依赖程度比较大，因此要将整个房地产企业的发展状况作为重要的融资风险防范对象，以提升整个企业的稳健经营程度。然而，我国的企业多
10、是追逐利润最大化，忽略了对风险的关注度。房地产行业是一个影响国民经济发展的行业，一旦出现融资风险，便会影响到整个企业的资金链，甚至导致大型企业的破产，所以建立相关的预警机制对于房地产企业至关重要。 三、风险控制措施 （一）加强融资分析 融资分析是指企业在进行融资的活动时，根据所需要的融资规模，进行相应的理性融资方式的选择。如果房地产企业的融资活动较多，则会造成大量资金的浪费，提高了整个房地产企业的融资成本并增加更多、更重的债务。如果企业的筹资出现不足，则企业的运营及业务的开展便会受到相应的影响。所以，在开展决策工作之前，应对房地产企业的融资规模进行相应的确认，以避免不必要的资源浪费。 （二）企
11、业融资多元化 企业融资多元化是房地产企业进行融资风险规避的最好的方法。中国市场的特色导致企业的融资方式较为简单，其形成的市场环境已经不能满足大量房地产企业相应的发展需求。融资多元化是任何房地产企业发展的必经之路。因此，房地产企业应该将传统的银行贷款模式向上市融资、房地产信托及相应的债务融资等方式转变，提高其他融资方式的比例，打造多元化融资体系。 （三）优化融资结构 融资结构的优化可以从本质上降低整个企业的融资成本。企业可以对内部的财务情况及运营情况进行详细的分析，选择最合适的体系架构，最大程度地提升整个融资资本的使用效率，减小资产的负债率，使整个企业的布局较为合理。企业的经营者除了直接优化资本
12、的结构之外，也要多元化地拓宽融资渠道。 （四）建立预警体系 预警体系的建立是当前的房地产企业进行融资风险控制的一种形式，即运用企业现有的管理资料、财力资源及相关的市场调查资料等多种数据，进行相关的房地产企业的融资风险预警。建立相关的预警机制体现在以下方面。首先，对整个风险的预警设置相应的目标，保证整个管理对象的状态及相应的风险管理范围。其次，量化企业所存在的融资风险，以简化科学考察。再次，对整个风险的形成原因进行具体分析，了解整个风险防范的思路。最后，根据社会对整个风险的偏好及资本运作情况做出相应的决策。 四、结论 当前房地产企业的竞争已经到了规模竞争与差异化竞争的时代，房地产业也告别了开发就能赚钱的时代。持续有序发展是房地产企业发展的长远目标，房地产企业必须立足长远，增强实力，拓展融资渠道，增强资金实力，适度使用资本工具，与金融企业共同进行合规、适度的创新，为我国的房地产业融资创造更多的选择，实现企业核心竞争力的增强和可持续发展。 参考文献： 1杨继华.我国当前房地产企业融资问题研究D.山东师范大学，2012. 2陈晓薇.房地产企业融资方式比较分析D.华中科技大学，2011. 3张莹.我国房地产融资渠道研究D.北京工商大学，2009. 4吕坤.房地产企业融资渠道分析D.西南财经大学，2010. （作者单位：重庆阜康物业发展有限公司）
