1、商业房地产项目开发项目管理分析摘要：本文结合笔者工作实践对商业地产项目管理的几个主要方面：商业房地产开发运作流程、房地产投资的特征、房地产开发商投资面临的主要风险、房地产开发商投资面临风险的管理进行探讨和分析，以期为房地产开发管理人员提供一些借鉴。 关键词：商业 房地产 开发 项目 管理 中图分类号：F293 文献标识码： A 正文： 商业地产开发的项目管理同一般住宅、办公楼开发建设同样遵循项目管理的规律和基本程序。一般情况下在项目完成可行性研究、立项、决策定位、规划、施工审批之后就进入了开发建设管理阶段。但商业地产的开发建设管理与一般房地产项目在项目管理上有一定的区别。其主要区别在于：项目设
2、计需要多个专业的整合与项目招商定位相互结合。市场招商与市场推广作用突出。明确商业地产项目的目标体系，运用目标管理进行有效控制及实现。经营战略与策略决定项目的方向。与政府有关部门（商委部门等）关系密切。资金资本运作要求更高等方面。 一、商业房地产开发运作流程 为规范公司房地产开发活动,完善和落实公司房地产开发矩阵式管理运作模式,制定了公司房地产开发业务流程管理办法。本办法适用于公司房地产项目的开发过程。整个房地产项目的开发管理,按照由四个中心与项目部共同参与的矩阵式管理流程来运作。 投资策划中心负责项目的可行性研究、制定项目整体计划 、负责项目前期策划、方案设计、经济技术初评、经济技术评估,参与
3、初步设计和施工图设计评审,对项目赢利及成本目标 、项目建设中重大设计变更进行审核,提交项目赢利成本分析报告 。 工程管理中心参与项目可行性研究、前期策划报告和方案设计、初步设计、施工图设计的评审,经济技术初评、经济技术评估,负责内部组织的大额工程及采购项目招标,负责大额工程及采购项目的标底编制,对工程现场巡查,对项目成本管理计划 、 项目招标方案 、项目建设中重大设计变更进行审核,提交项目工程报告 。 房产营销中心参与项目可行性研究、前期策划报告和方案设计、初步设计、施工图设计的评审,负责制定营销推广方案的细化和调整,对项目定价、营销费用、销售实施方案等进行审核,了解销售动态,提交项目营销报告
4、 。 客户服务中心参与前期策划报告和方案设计、初步设计、施工图设计的评审,负责物业管理公司的招投标,审核合同文本,对入伙和客户服务工作进行指导,了解客户投诉处理情况,提交客户满意度调查报告 。 项目部参与项目前期策划、方案设计,负责项目在当地开工建设所需的各项法律手续,负责编制项目建设工程实施计划书,负责初步设计、施工图设计、景观设计,勘探测绘及监理方的选择和实施,负责拟定项目赢利及成本目标 、 项目成本管理计划 、 项目招标方案,负责由政府组织的工程及采购项目招标、较小金额工程及采购项目招标、工程现场管理、工程结算、项目销售、入伙、客户服务等,提交项目管理报告。 二、房地产投资的特征 1 房
5、地产投资资金的高投入性和回收长期性 土地开发的高成本性、房屋建筑的高价值性以及房地产经济运作中的高费用性造成了房地产投资的高资金投入。房地产开发项目开发每一平方公里土地需要 3 亿元进行基础设施建设，加上房屋建筑安装费用、征地拆迁安置费，每平方公里开发投资达一亿元以上。一个房地产项目少则数百万元，多则上亿元,房地产项目投资的全过程可分为项目投资决策阶段、投资前期阶段、建设阶段、运营阶段而这一过程往往需要几年甚至于几十年才能完成房地产开发项目只有在所有配套工程都建成后，才能发挥其功能，其投资需要在开发过程中一次性支出，这大大增加了投资的力度。 2 房地产投资的高回报性和高风险性 房地产投资项目一
6、般都会有 30%的利润率，由于其投资额巨大，投资成功即可为投资者带来巨额收益。美国福布斯中评选的中国个人 400富豪中从事房地产行业的就有 76 人，占总数的 19%，从中可看出房地产投资的高回报率。房地产投资虽然会有很高的回报，但投资资金的回收周期长，投资过程中还会受到很多的不确定因素影响，这些不确定因素变化多端难以预测，使得项目投资始终伴随着高风险。 3 房地产投资项目的固定性和不可移动性 总的来说，房地产项目必须与支撑他的土地结合在一起，房屋、其他建筑物和构筑物都不过是土地的附着物土地上的建筑物及其某些附属物一旦形成，也不能移动房地产商品的地理位置在很大程度上其价值，即使是同区域内的同一
7、栋房子，也会因为房地产商品的楼层、面积、朝向、风景、房间内部结构等因素，造成其价格存在较大差异，如果投资失误会给投资者和城市建设造成严重后果。 三、房地产开发商投资面临的主要风险 1 原材料等的成本升高所带来的风险 随着房地产企业的繁荣，各城市内楼盘的“扎堆”效应越来越明显，各片区内开发商数目众多，其间的竞争愈演愈烈。竞争导致钢材和水泥的价格日益上升，劳动力的工资也随着需求的增加而不断增加。作为房地产开发主要成本之一的土地成本，与房地产市场紧密相关。在房地产繁荣的情况下，土地成本也在节节飘升。在土地的招标过程中，可能由于企业之间的恶性竞争，导致房地产开发商在时间、投资及精力上大大的人财物力消耗
8、。另外，通货膨胀、银行利率调整、资金变现、税率变化也会影响房地产开发的成本。在通货膨胀时期，虽然房地产有一定的抗通货膨胀的能力，其价格也会有一定的上涨，导致人们的购买力相对下降，无力支付升值的房地产，从而房地产商品难以售出而使房地产开发商承担风险。 2 供需不等所带来的风险 现今，房地产市场风险主要体现在繁荣状况的高额利润吸引的巨大市场投资所带来的大量住房和楼盘开发，导致的房价虚高和日益增加的住房闲置之间的矛盾，即房地产的过量供给和居民的有限需求之间矛盾。根据 2012 年中国统计年鉴显示,2012 年 1-8 月份全国房地产开发投资为43688 亿元，同比增长了 15.6%,其中住宅同比增长
9、了 10.6%房屋施工而积为 511657 万平方米，同比增长了 15.6%。商品房空置率增加，投资比例过大，业外巨头纷纷抢滩房地产导致的竞争加剧，一些城市房地产有价无市的情形己经出现，所有这些最终导致房地产项目难以销售变现。 3 政策更改或遭遇意外所带来的风险 房地产开发在很大的程度上受到国家经济形势的影响，如政府对土地使用的控制，对外资额的控制，对投资规模以及金融的控制，税务政策的更改，都会使房地产开发商承担风险。例如， “限价房” 、 “土地闲置处理并收回”政策颁发以后，房地产开发商从土地升值中获得的利润减少，已完成或即将完成的商品房也将限价，这将导致预期的收益的减少。地震，火灾等的自然
10、灾害也将对房地产带来很大的损害。 4 企业自身管理不善所带来的风险 房地产开发企业如果本身管理能力不足，也会承受一定的风险。房地产开发涉及到的流程和环节较多，风险的种类多、影响范围广，这使房地产开发者和经营者需要有丰富的专业知识和经验，房地产开发商如若专业知识和经验不足会严重影响他们进行正确地分析和决策、冒险创新以及对风险的防范。房地产商品的高投入性使得房地产企业的资金筹措能力必须达到高标准，充足的资金才能保证房地产商品高质高量地完成，才能及时投入销售。资金如果无法及时到位，将会影响工程的进展，还会增加相关的管理成本，甚至可能因为工程没有按时完成而赔付违约金。项目质量保障是整个工程建设的关键所
11、在，施工项目质量达标是非常重要的，项目的施工过程会涉及到多个流程，其劳动人数多、操作复杂，高效率的管理流程以及管理结构，才能保证项目的施工正常地进行，从而达到节约时间和成本的效果。企业内部财务管理意识淡薄，不够集中，审核制度不利和资金流动性差也会影响企业成本控制，并且造成资金链紧张，造成风险。 四、房地产开发商投资面临风险的管理 房地产风险管理总目标为:以较小的投入成本，最小额度的风险损失，获得最大的安全保障。针对上述房地产开发商投资风险问题，加强房地产开发商投资风险管理工作，具体可以从以下方面入手: 1 建立信息收集部门，了解政策规章以及市场供需情况 在房地产开发前，建立本企业的信息收集部门
12、，搜集相关的经济政策及行业政策，对地区区(段)域的土地、规划、在建项目或意向项目、适宜项目情况，做及时、准确的分析，为企业的经营决策提供准确及时的依据。加强企业员工对现行法律法规和企业规章制度的学习，掌握本行业的政策规定，避免出现投机风险、政府风险，在合理合法下充分利用政策优惠。并且对市场的商品房需求情况进行调查，分析都市地区的经济基础，描述市场的基本特征，包括宏观经济趋势，就业趋势，经济活动的预测和经济增长模型；分析主要的商品房区域以及模型、主题、特点；预测每个区域的人口，住户，就业增长率，包括分析和推测家庭特征的趋势，如家庭类型(群居，单身)、生活方式和年龄结构；预测每个区域的收入特征，包
13、括住户、家庭和人均收入的情况，及可支配收入，购买力的趋势和前景，根据商品房交易区域的商品房类型和特点确定消费模型和趋势并且对市场的商品房的供给情况进行调查，根据商品房的类型分类，分析交易区域内同业竞争商品房的特征、位置和销售业绩；根据交易区域内商品房的种类，分析所调查的商品房的存量、吸纳量和销售量；调查和分析交易区域内计划开发的商业物业的特征和档次，同时包括可能成为竞争对手的待开发地段。 2 进行联合经营，加强成本控制 当今社会房地产开发竞争愈演愈烈，这种情况下可以尝试联合经营方式。处于城市相同特定区域内的房地产开发商为了获取共同的利益，降低市场风险，而组建成非正式集团，这种非正式集团称为联合
14、体。成为联合体的开发商们为了最终的最大利益紧密的联合起来，互通信息，充分把握市场的流向，互相取长补短、优势互补，最优地利用有限的资金和技术，从而冲破单个公司无法克服的局限，取得类似于“边际规模报酬递增”的规模经济效益。这种联合体并没有改变联合开发商企业内部的结构和工作人员，只是通过联合，为了共同的利益，在面对难题时相互沟通相互帮助，信息互通，共同解决当前以及未来可能出现的问题，在激烈的市场竞争中共同拼搏而成为赢者。 3 建立自己的品牌，为自己赢得优势 建立属于自己的“品牌” 。品牌就是用来识别某个销售者或某群销售者的产品或服务，并使之与竞争对手的产品或服务区别开来的商业名称及其标志。品牌代表着
15、销售者对生产出来销售到消费者手中的产品特点、质量和销售(以及售后)服务的承诺，一个口碑优良消费者心中信任的品牌就是优等质量的保证。品牌将不同销售者生产的产品区别开来，一个好的房地产品牌，应当具有良好的品质和优质的服务，良好的外部氛围这三大要素，品质是房地产品牌最重要的筑基，良好的外部氛围是房地产品牌的重要外延，而服务是当今社会不可欠缺的一部分，并且也是很重要的一部分。创立一个良好的房地产品牌，必须要树立“以人为本”的营销观念，用环境优美的小区规划和合理的户型设计，赢得消费者的青睐和认可，还要有优质的服务，让住宅区有一个良好的氛围，使顾客买得放心，对住宅有一种“归属感”一个良好的品牌企业不仅能更
16、轻松容易得得到政府、银行的支持，更方便的取得贷款，拿到好的项目，还有助于提高消费者的认知度，促进产品销售，为企业带来巨额的无形资产 4 通过合同或保险以及投资组合进行风险规避 很多风险存在太大的意外性，如何防范意外风险呢。一般采取两种方法。一种是风险转嫁的方式:通过正当、合法的非保险手段将风险转嫁给其他经济单位，例如房地产开发商通过合同，将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业施工单位，从而减少自己需要承担的风险责任。第二种是买保险的方式:通过向保险公司投保，将风险转移给保险公司。购买保险是-种及时、有效、合理的规避风险的方式，所以一直是房地产开发商处置风险的主要手段，但并不是所有风险都可以通
17、过购买保险的方式来规避，所以在通过合同和购买保险来规避风险的方法之外，房地产开发商还可采用投资组合的方式。进行投资组合时，可将不同风险不同收益的投资项目组合起来，一种少额收益但风险小的投资项目可与另一种或几种高收益但风险较大的投资项目组合， “将鸡蛋不放在一个篮子里” ，提高总体投资项目的抗风险能力和获利能力，适应市场的需求。 5 加强企业内部财务管理 在企业的发展过程中，内部的财务管理起着举足轻重的作用，对于房地产这个需要巨大资金支持的产业来说更甚，所以房地产企业尤其需要树立财务管理这样的核心理念。企业的领导者必须要增强自身的财务管理意识，加强学习财务管理知识，可以不需要太专业，但必需的基础
18、理念要具有；财务管理人员则必须要聘用高专业水平的人员，并且对公司内相关的财务人员开展培训工作，提高财务人员财务管理水平，建立高水平的财务管理团队，加强企业财务的集中管理，促进房地产企业管理型财务转变。并且设立专门的财务管理机构，建立起一套企业的内部审计制度。内部审计有助于加强审计监督，有效的规划财务管理流程，这样能及时全而地反映财务成本信息，使房地产企业财务资金的利用效率提高。在资金的调配使用过程中，房地产企业要对资金统筹安排、合理调度，不断提高企业财务资金的使用效率，优化企业的信用体系，积极推进企业的科学化，规范化，法制化管理。 五、结语 在房地产开发投资过程中，尽管投资收益率会很高，但是也存在很多的风险，我国只有充分认识到投资会遇到的各种风险才能通过管理的方式降低风险，从而在房地产开发投资中，获得最大收益。在商业项目实施的过程中，根据现场情况合理确定上述各个目标及子目标的优先性，采取有效的措施确保项目总目标的实现。 参考文献： 1王琳.浅谈房地产项目管理.科技信息J.2011， （7）. 2蔡少文.项目管理在房地产开发工程管理中的应用J.建材发展导向，2011， （10）. 3胡辉玲.论商业地产的发展J.建材与装饰，2010， （10）.
