1、城市低标准住宅整体现状调查分析摘要：建立于上世纪 80-90 年代的城市居住小区由于建筑设计标准低、施工工艺简陋和破坏性装修等问题，目前已普遍存在安全隐患。宁波作为发展较早的城市，中心城区大面积存在此类低标准住宅区，牵涉居民数量庞大。在“12.16”徐戎三村楼房坍塌事故后，房屋安全问题就成为社会关注焦点。本项研究针对宁波低标准城市住宅小区进行全方面的调查，在大量一手原始数据的基础上，细致分析各方因素，以便后续研究者立足实际开展工作。 关键字：城市住宅 危房 现状 中图分类号：TU984 文献标识码： A 自 1980 年 4 月邓小平同志发表关于建筑业和住宅问题的谈话开始，全国范围内的城镇住房
2、制度改革推动了城市住宅的第一波新建热潮。到1990 年城镇住宅竣工面积由 3752 万增长到 17317 万。当时的住宅设计标准依据是国家 1983 年颁布的住宅建设标准和 1986 年的住宅建筑设计规范 （GBJ9686） ，采用的设计规范、施工工艺、建筑材料标准也相对较低，与现行标准存在一定差距。如采用浅基础后易造成房屋沉降不均匀、出现倾斜、墙体开裂等现象。二是施工工艺要求相对低。部分房屋在建造施工时，对砖基础防潮处理工艺简单，造成砖基础受潮后强度受到影响；部分房屋承重墙采用的标准砖和砌筑砂浆强度偏低，影响承重墙体强度；部分房屋采用质量不高的淡化海沙后，时间久了会导致混凝土构件钢筋锈蚀，影
3、响结构构件的安全性和使用年限。国内有专家分析指出，虽然我国一般建筑物的设计使用年限应为 50 年，但建于80 年代左右的建筑（特别是住宅）由于前期决策、设计和施工造成的隐患，以及房屋建成后的野蛮装修、破墙开店、维护管理不当，一般平均使用年限仅为 30 年。如今，这些低标准住宅区已经濒临危险的边缘。本文就此类低标准住宅区在宁波老城区的现状进行了细致的调研，给出以下分析结果，供后续研究者参考。 宁波城区住宅建筑安全现状 （一）在册危房量大面广且呈现急速增长趋势 从宁波市安鉴办获得的资料显示截至 2014 年 1 月，宁波市在册危房950 幢（处） 、建筑面积 34.6 万平方米。同时，新鉴定为危房
4、的房屋数量急剧上升，2013 年全年新增危房 814 幢，建筑面积 30.3 万平方米，增幅近六倍。新增危房数是全年解危数的 2.7 倍。 （二）中心城区低标准住宅区建筑呈现成片集中恶化趋势 宁波市区有 231 个建于上世纪 80 年代初至 90 年代中期的低标准住宅小区，建筑面积约 1613 万平方米。基础不均匀沉降引起的房屋倾斜、承重墙砌筑砂浆强度不足导致的开裂及各类人为拆改造成的破坏等问题较为普遍，房屋已进入“老龄期” ，向“危房”演变的趋势十分严峻。存在房屋安全隐患房屋数量大、涉及面广，解危压力之重前所未有，如不采取有效措施，极有可能在极短的时间内大量恶化为“D 级危房” （最高级别危
5、房） ，2009 年的奉化楼房坍塌事件、2012 年的徐戎三村楼房坍塌事件证明解决此类房屋安全问题迫在眉睫。 （三）破坏房屋安全结构的违规装修行为呈现多发趋势 由于低标准住宅区多处于城市中心地段，房地产交易市场兴旺，造成二手房多次交易并频繁装修，由于房屋结构布局与当今生活需求存在差距或经济利益驱动，致使房屋装修时不同程度进行野蛮装修，如采取敲拆承重墙、承重构件、底层破墙开店破坏了房屋结构安全性，给房屋使用安全造成了很大的安全隐患。调查问卷显示，41.4%的参与调查者承认对房屋结构进行过改动，其中拆过墙的 10.4%，开过门洞或窗洞的有9.39%，封闭过阳台的有 14.47%，甚至拆除过柱子的也
6、有 1.78%。在 2013年 1 月份的危旧房屋大排查中也发现 159 幢城镇严重安全隐患房屋（住宅）中，30 幢存在违规装修，接近总数的 20%，违规装修行为亟待遏制。（四）新建工程对周边既有建筑的影响加剧 随着城市的更新和设施的完善，在既有住宅区周边兴建房屋和市政工程等情况相当普遍，地铁建设、深基坑开挖、打桩等施工操作极其易造成周边既有房屋的不均匀沉降、开裂，影响了房屋的正常使用，房屋时有安全的外部造成的隐患和威胁增加，并引发了一系列社会矛盾。 低标准住宅区居民特征及整改意向 住房不仅关系到居民人身安全，更是其家庭财产的重要组成部分，因此对此类建筑的整治必须建立在扎实而广泛的民意调研基础
7、上。此次调研共取得有效问卷 1394 分，由于在发放区域选择中同时兼顾了建造年代、地域分布和不同年龄段居民的活动时间，基本保证了问卷的广泛覆盖性和有效性。在问卷统计中集中表现的有以下几点： （一）居民属于社会弱势群体 问卷调查对象年龄在 44 周岁以下的有 16.75%，45-59 周岁的26.65%，60-74 周岁的 42.89%，75-89 岁的 11.68,90 岁以上的 0.2%，整体趋于老龄化。家庭年收入 3 万以下的 13.4%，3-6 万的 30.8%，6-10 万的 21.2%，10 万以上的 8.6%，据统计现实参与调查的人员家庭平均居住人口为三人计算，年收入水平较低。因此
8、在选择承担整改后增加面积的费用时 48.73%的居民选择每平方 1000-2000 元，而选择与小区楼盘市场售价相当的 10000-15000 元区间的只有 7.36%，选择与同区域经济适用房价格相当的 5000-10000 元区间只有 15.48%。因此，整改费用与居民实际可承担费用的差距将是工作开展的最大难点。 （二）建筑安全知识不足，忧虑情绪严重 有 16.85%的调查参与者认为所居住的房屋那个面临坍塌危险，30.2%的人认为所住房屋存在安全隐患。但在已出现的建筑结构危险表征问答中，有 38.58%的居民选择了墙皮脱落，可见对房屋安全的认知并不完全正确，居民存在一定的过度忧虑情绪，不利于
9、社会稳定，需要引起高度重视。 （三）小区环境不能满足居民要求 参与调查的居民人均占有居住面积 21.88 平方米，远低于城市居民人均居住面积。对于居住环境的评价相当低，55.84%的居民认为小区环境拥挤，36.29%的居民认为绿化休闲设施不完善，44.42%的居民认为物业管理不到位，甚至有 12.69%的人评价居住环境恶劣。 （四）居民整改意愿强烈，但整改意见不统一 在调查中有 96.7%的居民支持政府对小区进行重建改造以改善居民生活，在选择改善居住条件方案时有 43.65%的居民选择经济适用房，35.03%的居民选择政府补偿后自行购买商品房。在小区整改方案中有 23.1%的居民愿意拆迁至相对
10、偏远地区，而 54.06%的居民希望原址重建，但也有21.23%的居民选择现有建筑加固以满足 50 年设计使用标准。由于房屋整改必然需要所有产权人的取得一致，因此，有效的协调和解释也是今后工作开展的重点。 现有城镇房屋安全管理存在问题 房屋安全管理难点众多 1违规装修执法难。房屋野蛮装修给房屋使用安全造成了极大的隐患，降低了房屋使用年限，而现行法律法规难以有效遏制违规装修行为，权责不明确、执法难度大、力度不够。需要建立更加有效的机制加强管理。 2解危工做协调难。房屋使用安全问题涉及住建、规划、城管、工商、公安、消防等多个职能部门，各部门按各自职责实施检查与监督，在具体执行过程中存在多头管理、多
11、头执法或存在执法管理空挡，影响执法管理效能，各职能部门协同推进不够，建立联合执法的联合机制迫在眉睫。 3房屋安全鉴定难。根据“谁产权、谁负责”的原则，房屋安全鉴定应由房屋所有人及使用人共同提出并承担鉴定过程中的有关检测费用。但以“幢”为房屋安全鉴定单位，往往面临房屋产权复杂、多业主难以达成一致，造成有些危旧房屋不能及时得到安全鉴定的问题。另一方面在鉴定过程中涉及到第三方委托检测时所产生的费用难以落实，导致鉴定工作不能顺利进行。 4鉴定实际操作难。由于住房制度改革后，传统的住房管理部门被弱化，房屋使用安全管理机构配置与人员配置不够，且多数与当地房管部门合署办公，人员配置严重不足，鉴定技术设备配置
12、落后，鉴定工作经费短缺。此外，宁波市至今没有配置合法资质的检测机构，以往零星检测在技术上都依靠外地检测机构，检测力量无法满足当前大量的集中检测需要。 （二）解危统筹与解危资金方面 1全面解危统筹难。 80-90 年代建成的房屋存在着一定的安全隐患，若全面进行安全鉴定，预计不是一幢两幢几幢的安全问题，而是成片成块的安全问题，解危压力非常大。解危工作涉及居民安置、利益调整、规划重刷、税收减免、土地置换、资金平衡、社会稳定等一系列问题，如何按照轻重减缓分批分次、分类别、多方式、有计划推进解危工作面临挑战。 2解危资金落实难。建设部令规定危房解危的责任主体是房屋所有人、使用人或有关责任人（单位） ，房
13、屋安全部门督促其及时采取安全措施并解危，但在具体执行中，由于住宅房屋往往是多产权，产权性质复杂，而原建设单位也难以追溯，或改制或灭失，经过多次交易多次交换装修的房屋，因野蛮装修造成的安全问题责任人也难以明确。因此解危资金难以落实。 （三）房屋安全教育欠缺，公众房屋安全意识淡薄 与消防逃生、交通安全、疾病防控等公众安全知识科普工作相比，我市房屋安全科普工作明显欠缺。同时，舆论宣传与教育工作明显滞后，房屋安全普法工作存在空白， 宁波市城市房屋安全使用管理条例公众知晓率偏低，市民对房屋安全法律法规及相关常识缺少有效认识，房屋安全意识与公共安全责任意识淡薄，特别是对装修、改造可能带来的安全问题缺乏了解
14、。长期以往，必将削弱房屋安全管理工作的群众基础，淡化社会舆论氛围，严重制约管理工作的推进。 结论 从调研结果中不难发现，城镇住宅房屋安全是一项牵涉面广、历史遗留问题多、相关群众数量庞大的复杂工作。房屋安全管理是一项长期性、系统性、艰巨性的工作，行业主管部门应当立足实际，顺应房屋安全管理工作发展新趋势和新要求；加强管理、相互协作；争取广泛群众的理解和支持；把握房屋建设使用周期规律，围绕重点和难点，全面加强各项工作，切实履行好房屋安全管理职责，从根本上实现房屋使用安全管理工作的法制化、制度化、社会化、网络化。 参考文献 12013 年宁波城镇危房排查数据R .宁波市城乡和建设委员会，2013 22013 年宁波市安全鉴定办公室统计数据R .宁波市房屋安全鉴定办公室，2013 32013 年宁波市安全鉴定办公室房屋安全鉴定工作统计表R .宁波市房屋安全鉴定办公室，2014 4张青 政府在房屋安全管理中的作用J中国建设信息, 2008（9）:55-56.
