1、城镇化背景下对房地产业的统计分析及预测摘要：随着小康社会建设工作逐步推进，我国进入了新型城镇化发展阶段，为房地产业带来了不小影响。本文基于新型城镇化对房地产业发展趋势进行了科学合理的分析与推测，以期预测房地产业未来发展方向。 关键词：城镇化；房地产业；发展趋势；分析；预测 2011 年以来，不少学界和业界人士认为我国房地产发黄金期已经结束。其实不然，房地产规模、房价和利润的超常规增长可能渐告尾声，并不是房地产业进入了衰退期，其仍然有着很高的利润空间和长远的发展前景。尤其，我国步入新型城镇化后，给房地产业发展带来新的机遇，房地产发展最大“刚需”有望被唤醒。在这种环境下，有必要基于新型城镇化科学分
2、析与预测房地产业未来发展方向和趋势。 新型城镇化是以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化，是大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展、互促共进的城镇化。其核心在于不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价，着眼农民，涵盖农村，实现城乡基础设施一体化和公共服务均等化，促进经济社会发展，实现共同富裕。自 2003 年提出新型城镇化概念以来，我国就进入了新型城镇化全面建设时期。一方面以人为本，重质量轻速度，促进粗放型扩张想集约型增长转变，另一方面坚持城乡统筹，把推进城镇化和工业化、农业现代化紧密结合，以工促农、以城带乡，实现城乡经济一体化发展，消除旧城镇化“不均衡”
3、诟病。同时提出了“把城市群作为推进城市化的主体形态”政策方针，倡导的是“以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展。 ”由此不难看出，新型城镇化旨在促进大中小城市和小城镇协调发展，打破行政区域限制，使各类生产要素自由流动、优化配置。这一发展路线为房地产行业发展带来了新的机遇。 1.新型城镇化建设“以人文本” ，将“人”放在了一切建设工作的首位。随着建设工作逐步推进，我国逐渐进入了“人”的城市化阶段，农村剩余劳动力“市民化” ，说白了就是农村人口能够在城市长久居住下来。一方面，政府为农村剩余劳动力提供了教育、医疗、救济、养老等公共服务保障，释放了
4、农民在城市购房的需求；另一方面， “人”的城市化保证了农村剩余劳动力在公平交易下的土地权益，为了创造了购房能力。农村剩余劳动力购房需求的释放及其足够的购房能力将转化为最大住房“刚需” ，为房地产业发展带来第二次高潮。 2.新型城镇化下，大中心城市合理布局，一定程度上缓解了人口、资源向大城市集中的趋势，有力分流了大城市多年来较高的购房需求。在这样的形势下，大城市房价上涨压力将会得到缓解，解决了长期高房价对大城市集聚和辐射能力的桎梏，优化了大城市产业结构，驱动房地产市场进入高级化发展阶段。与此同时，在大中小城市协调发展下，中小城市产业分区与区域中心城市相得益彰，在大城市辐射和扩散效应作用下，中小城
5、市人口逐年递增，必然衍生出大量购房需求。 3.目前，城市中心与周边实现了现代信息技术、职能技术、建筑艺术等所构建的公共服务设施共享，一定程度上缓解了公共设施服务跟不上城市扩张速度的窘状，使城市中心区域房价上涨压力得到缓解，为房地产建筑建设腾出了更多空间。同时，由于城市周边经济的发展和公共服务设施的完善，降低了政府对土地财政的依赖，由此消弱了地方政府推高地价的内生激励作用，房价上涨压力也会得到一定遏制，这样一来中低收入群体的购房能力将会大大提升。 4.城镇化与工业化、农业现代化的紧密结合，协同发展，将彻底解决旧城镇化与工业发展“两张皮”的问题，有效解决二三线、三四线城市房地产脱离城市工商业而过度
6、发展的问题，遏制房地产泡沫经济现象。5.新型城镇化倡导节约资源、保护环境，环保、节能的绿色建筑必然成为今后房地产建筑建设的主流方向，过去千篇一律的建筑风格有可能被改变，人们对多样化、智能化和信息化建筑区的需求将会更加高涨，为房地产业带来革命性变化。 在新型城市化背景下，对我国未来十年新增住房需求进行了科学预测：第一，新增住房需求规模可能达 120 亿平方米；第二，保障住房和商品住房套数结构为 14；第三，保障住房预计需求为 3000 万套，按套均 65 平方米算，约 20 亿平方米；第四，商品住房预计需求为 8500 万套，约为 100 亿平方米。总而言之，新型城镇化为房地产业带来了新的发展机遇，同时也带来了风险。为此，要对此进行深入分析以抓住机遇并规避风险，这就要求房地产开发商有较高的洞察观察力和战略执行力，准确识别外界环境和政策及其变化对房地产业带来的影响，制定科学、可行的房地产发展战略并有效贯彻执行，有效规避各种风险，为自己创造更多的利润空间。 参考文献： 1武康平 胡 谍：房地产市场价格在宏观经济中的加速器作用研究J.中国管理科学，2011， （1）. 2张占录 张远索：中国房地产市场现状与可持续发展研究J.经济问题探索，2011， （8）. 3魏 巍 崔立丽 魏 玮：中国房地产业发展与宏观经济互动关系实证研究J.企业经济，2012， （3）.
