1、于跌宕起伏中坚定前行如果给你一个机会穿越回 2004 年，选择一种资产进行投资，你会选择什么？大部分中国人的回答一定是买房子。假如在 2004 年之前，在北京、上海等大中城市贷款买房，到 2010 年，投资的名义收益率会高得令人咋舌。的确，在过去的十年里，中国房地产快速发展，房价也有大幅增长，买房置业已经成为很多青年人的奋斗目标。 日前，国家对于房地产产业的宏观调控政策也作出了一定的调整。2013 年 2 月和 3 月的国五条、国六条，是十年房地产政策调控的最高潮和休止符，年末近二十个城市的房地产调控新举措已成为十年房地产政策调控的余音。几乎所有的重要会议和相关文件都不提“房价”和“调控” ，
2、只讲保障房的建设。2013 年 12 月 3 日，党中央政治局会议提出“做好住房保障和房地产市场调控工作” ，将“住房保障”放在“市场调控”前面，提的是“做好”而非“坚持” 。所有的信息都表明，房地产调控已经出现思路和方法上的重大调整，主要表现在：国家宏观经济调控主要任务是总量平衡、结构协调、生产力布局优化等，不包括房地产产业调控；凡是由市场形成价格的都交给市场，政府不进行不当干预；全国统一部署的一刀切政策调控向各个地方政府切一刀的措施调控逐步过渡；用即压供给也压需求的办法逐步转向扩大供给，包括土地释量和融资开闸；加快房地产税立法并适时推进改革；淡化并改变以房价为核心的调控目标，将政府工作重点
3、转向保障房建设和分配，划清政府和市场的职能边界。新政策的出台让很多欲购房者感到迷茫，对于房地产业的不了解让他们对投资犹豫不决。因此，记者今日请到了上海仁恒森兰置业有限公司总经理咸贞华女士，来为我们解析 2014 年房地产业的发展趋势。 咸贞华女士曾职于上海仁恒房地产有限公司，带领公司团队开发的恒仁森兰雅苑项目，获得 2012-2013 上海房地产跨界年度网络盛典最佳规划奖；2013 美丽中国-国际品质华宅奖；2013 年度上海最畅销住宅项目五强，被评为上海最具腔调价值作品和最具魅力楼盘。 咸贞华介绍说：在刚刚过去的 2013 年，中国房地产业取得了非常瞩目的成就。全年房地产投资总额突破 8 万
4、亿元，商品房销售面积突破 12亿平方米，商品房销售总额突破 7 万亿元，全国商品住房均价突破 6 千元，土地出让金在 4 万亿元左右。这些数据都是创历史新高的，表明我国地产产业仍在艰难前行，基本实现软着陆。 咸贞华根据房地产统计数据分析，2014 年我国房地产产业发展有两个趋势： 趋势一，我国房地产业从“超高增长”转变成为更加稳健的“中低速增长” 。 据统计，去年我国全年房地产投资保持了 19%-21%（各月不同）幅度内的增幅，成为全国固定资产投资的支柱，为稳定中国经济增长起到了重要作用。在商品房销售金额上，增幅高于销售面积增幅十个百分点。全年商品房销售额同比增幅在 30%以上，而销售面积增幅
5、在 20%以上，商品房的市场价格在今年仍然会保持一定涨幅。此外，各地土地交易单价和总价不断突破历史新高。北京农展馆附近地块项目楼面地价达到了 7.3万元，上海徐家汇一综合项目以 215 亿元成交。而今年各地推出的土地项目，较以往住宅用地比重更大，区位优势更好。这类土地的价格也是中国房价上涨的重要推手。 咸贞华分析说，上述数据都打破了房价下跌，楼市崩盘的传言，中国房地产市场并没有出现大起大落，而是正平缓的向前发展，中国房地产市场的软着陆也会为中国整个经济的软着陆打下了好的基础。从整个宏观经济看，我国经济已经起稳，呈现出回升的趋势。许多经济学家对今年的经济，无论是 GDP 还是各项指标，都认为 2
6、014 年要比 2013 年好。我个人判断，2014 年的楼市要好于 2013 年。 趋势二，房地产市场格局从“卖方市场”转变为“买方市场” 。 咸贞华据推测分析，2012-2014 年城镇住宅需求年均约 12.7 亿平米，假设 2009-2011 年新开工面积在 2014 年竣工，则房地产开发住宅竣工也将攀升到年均 12.3 亿平米，来自市场的供求可以说基本平衡。然而，考虑到还有“非房地产开发建设” 、 “城区扩大”以及“小产权房”等大量非市场性供应，将这些非正常供应加入到整个供应后，中国的城镇住宅市场格局将明显转变为供过于求。据“城镇化需求预测模型”测算，到2020 年新建住房面积将增长到 15.4 亿平米，这意味着 2012-2020 年中国的住房需求虽然仍将不断增长，但供不应求的局面已经过去，而供大于求的局面将成为主导未来的房地产发展大势，房地产业转为“买方市场”格局。 最后，咸贞华表示，2014 年既是房地产逐渐步入稳定发展的一年，又是对于购房者来说有利的一年。她建议有购房意向的购房者，把握好时机，及时出手。希望大家都可以在 2014 年买到满意的房子，拥有属于自己温馨的家。
