1、中小城市实施廉租房制度的对策近几年，房价大幅上涨，使中小城市工薪阶层感受到了巨大压力，许多人被迫成为“房奴” 。不仅如此，还有相当一部分低收入家庭，除解决基本生活必须支出外，无力买房，也无力从市场上租房，成为影响中小城市民生、社会安定、持续发展、投资环境的重要制约因素。尽管国家实施了廉租房制度，但是，中小城市在实施廉租房制度过程中存在不少问题，本文提出了中小城市实施廉租房制度的对策。 1.中小城市实施廉租房制度的现状 根据国家要求，中小城市基本实施了廉租房制度。一般须同时具备三个条件：一是申请人应为该市城区城镇常住非农业户口，具备完全民事行为能力，其家庭成员应与申请人一起共同生活，相互之间有法
2、定的赡养、抚养和抚养关系；二是申请家庭人均月收入在 540 元以内；三是申请家庭人均自有住房面积在 13 平方米之内（含 13 平方米） 。城镇最低收入家庭廉租住房保障方式以发放住房补贴为主，实物配租和租金核减为辅。 实施廉租房制度有不少好处，如廉租房由政府筹资建设，房租比市场价低很多；廉租房的租金比较稳定，不会随意涨价；廉租房室内配套设施大体齐全，新建的廉租房小区的绿化环境较好；廉租房促进低收入者安居乐业，增加收入，早日实现自主置业。同时，廉租房制度实施中也存在的一些问题，如：廉租房数量较少，使用效率有待提高，位置偏僻，公共交通工具较少，小区建设质量参差不齐，存在消防等安全隐患，部分廉租房被
3、商业利益挤占等。 2.中小城市实施廉租房制度存在问题的原因 2.1.制度层面。一是缺乏政策长远规划。各中小城市在资金紧张的背景下，廉租房配套财政、税收、土地和金融等政策不明确、不完善，廉租房建设缺乏长远规划，发展不稳定。二是廉租房立法相对滞后。我国没有关于保障低收入居民住房的有关法律、法规，与全社会关心弱势群体住房问题的目标不相适应。三是缺乏参与的激励机制。开发商从经济效益和自己的承受能力考虑，对建造廉租房的积极性不高。 2.2.资金层面。一是中小城市经济水平不高。廉租住房需求量大，受地方财政可用财力限制，可投资用于廉租住房建设的财政预算资金较少。二是在实际操作过程中，中小城市土地出让收入空转
4、现象普遍，虚增土地出让金收入，加之地方政府为招商引资而采取的优惠政策，导致现实情况中收取的土地出让金和土地增值收益比例大打折扣。三是住房公积金投资渠道偏窄，收益有限，且住房公积金管理费用庞大，能用于廉租房建设的资金不多；四是存在将廉租房的资金挪用于经济适用房和其他用途的现象。 2.3.建设层面。一是土地供应难保障。城镇用于开发的用地总量是有限的，用于建造廉租房的土地面积多了，那么用于出让而取得财政资金的部分就要减少，这对于各级政府来说是一个两难选择。二是工程监管不到位。要求工期较紧，投标人施工现场管理不到位，存在项目经理一人挂多个工地的现象；工程监理不到位，未严格监督施工单位依照承包合同确定的
5、设计规范、施工进度、质量标准进行施工；现行招投标工作，大多采取低价中标模式，中标人在利益的驱使下，偷工减料，难以保证廉租房质量。 2.4.操作层面。一是现行廉租房制度以租赁补贴为主，实物配租对象仅为无住房的特别困难家庭。尽管租赁补贴方式下，能更大限度地解决城镇低收入家庭的需要，但从长期来看，缺少循环性和可持续性。二是廉租房建设与分配工作不够协调。地方政府为了完成上级下达的保障房建设任务，廉租房建设进度较快，存在“房等人”的现象。三是缺乏完善的退出机制存在“入住容易退出难”的现象。四是受商业利益驱使用廉租房牟利，将其用于其他方面。五是廉租房监管漏洞较多。 3.中小城市实施廉租房制度的对策 3.1
6、.从制度层面规范廉租房建设。一是制订长远政策规划。地方在城镇建设中，统一规划城镇居住区，不但建设独立的廉租房小区，还在审批商品房开发时，将廉租房按比例统筹到商品房开发小区之中，商品房由开发商去卖，由市场供求决定价格，廉租房由政府进行分配与配套建设，让廉租房住户也能享受到与商品房同样的居住品质。二是加强廉租房制度立法。统一廉租房对象标准，以法定程序明确保障对象，根据其家庭数量制定建设保障房的计划与实施方案，并将土地供应、财政预算、资金筹措、工程建设、质量监督、准入退出、物业管理等纳入法制轨道，保证廉租房建设的长期稳定发展。三是制订参与激励机制，逐步引导社会力量介入廉租房领域。将廉租房所有权与使用
7、权分离，吸引国有、民营、外资进入廉租房建设，廉租房所有权归建设单位并享有收益权，但其只能用于廉租用途，在租金收益不能保障所有权人合理收益时，政府进行适当补贴。 3.2.从资金层面拓宽廉租房融资渠道。一是地方政府必须调整财政支出结构，在每年的财政预算中，压缩楼堂馆所建设资金，减少行政开支，增加廉租房保障资金。二是加强土地出让收入管理，防止收入流失，严格根据国家规定从土地出让净收益中提取 10%，作为城镇廉租房保障资金。三是保证住房公积金增值收益部分，努力压缩管理费用，杜绝一切不合理开支，降低行政成本，保证有更多的资金用于廉租住房建设。四是实行“收支两条线” ，强化廉租房租金收入管理，将廉租房租金
8、收入专项用于廉租房的经营与维护。五是在政府核定的廉租房建设投资额度内，开展发行廉租房建设企业债券试点，鼓励、引导民间资本参与廉租房项目，推进廉租房工程建设进程。六是试行廉租房建设贷款证券化，提高资产流动性，增强贷款风险缓释能力，使廉租房建设较容易获得银行的贷款支持。七是建议适当调整保障房中廉租房投入比重。在住房保障体系中，对廉租房与经济适用房的建设规模比例进行适当调整，增加廉租房规模，使廉租房建设资金有更大保障。 3.3.从建设层面确保廉租房质量。一是规模要小，廉租房只能为低收人者提供。二是标准要低。廉租房每套宜控控制在建筑面积 45 平方米以内，装修标准按照“安全使用、成本经济”的原则，使收
9、入有所改善的家庭不再愿意在其中居住。三是质量要硬。严格廉租房建设程序，强化对招投标、工程预决算、施工许可、材料采购、质量监理、竣工验收等各环节的管理，确保每套廉租房都达到入住条件。 3.4.从操作层面完善廉租房管理。一是转变廉租房配租方法，更加注重实物配租的供给方式，力争在相对较短的时间内提供更多的住房，缓解日益突出的住房供求矛盾，满足中小城市低收入人群住房保障的需求。二是完善申请及轮候制度，加强廉租房分配管理。对廉租房申请人先进行资格审核，对通过审核资格的人员建立信息数据库，对已通过审核者按先后次序分配廉租房，确保廉租房建设与分配协调。三是严格审核廉租房保障对象，加强准入与退出管理。依法签定廉租房租赁合同，对虚报家庭信息骗租者予以处罚，对廉租房住户收入水平超过当年最低收入标准的，让其按期腾退廉租房或停发补贴。四是廉租房保障及管理情况定期在网上向公众公示，保证申请轮候程序的“三公” ，杜绝违法操作。审计、监察部门强化廉租房制度实施情况审核，使廉租房保障及管理情况更加公开、透明。 鲁嘉琪，女，出生年月：1992 年出生，民族：汉族，籍贯：湖北孝感市人，学历：本科学历。主要研究方向：货币政策传导、房地产金融、数学与计算机应用；工作单位：中国政法大学。
