1、住宅地产景观设计阶段的成本管理摘要：景观设计中应根据产品定位合理平衡景观成本和效果。在限额设计中，应通过设计手段优化景观效果。文章分析住宅地产景观设计阶段现状，探讨其成本管理。 关键词：地产；景观；设计阶段；成本；管理 中图分类号：S611 文献标识码： A 引言 地产景观是区别于自然景观、城市景观(以政府为投资主体),特指以房地产开发商为投资主体建设的景观,包括社区环境、商业空间、办公空间、酒店度假村、城市绿地、休闲公园等。 一、地产景观的设计要点 （一）功能的取舍 首先，居住小区具有的基本功能必不可少，如景观中的消防通道、人行道，休闲广场，儿童乐园、健身区、小区主入口等。在设计前期就要根据
2、基地现状，面积、初步的投资等条件，对这些功能区域做出相应的设计处理，如删减、结合、缩小、保留等，做到空间布局重点分明，疏密有致，投入成本亦有主次之分，把“钱花在刀刃上” ，在景观设计规划的前期就牢牢控制着成本。 （二）水景观的合理利用 “园无水而不活” ，水景观虽不是居住小区必须的要素，但一定是少不了的元素，水是景观设计的灵魂。可以说，对于水景观，房地产商又爱又恨，爱是因为水营造出的景观变化多样，或精致、或大气、起到画龙点睛的作用，增强了小区的自然生态气息，令人赏心悦目，实现了人与自然的水乳交融，是销售主要的卖点；恨是因为水景观的造价高，后期维护问题多，也可能给物业管理带来不少意想不到的问题。
3、因此，在景观设计的前期，就要把握好“少即是多”的设计理念，规划好水景的布局，如在主出入口、重要的节点、活动集中的区域，就要着墨去设计，其它区域就应该严格控制水景的规模，提高水景观的利用率，减少不必要的浪费。 （三）竖向设计 曲径通幽，步移景换，是中国古典园林的精髓，是每个居住小区景观追求的典范。首先要在竖向设计上下功夫。现在的楼盘基本上都是车库顶板上做景观，受荷载的影响，及成本的控制，设计不得不减少一些不必要的大型景观构筑物，但是，过于平坦的空间又会造成景观的索然寡味，因此在空间上考虑适当地进行地形整治，将重点地段及较大面积的景观区域进行地势上的高差处理，并在种植上迎合地势，因地制宜，通过植物
4、的高低落差及前后遮挡形成视线上的变化，使整个空间具有良好观赏性，又解决了竖向景观不丰富的问题；在地势处理上，尽量在最短的距离内消除坡度，最大限度地留出景观区，且坡度在进宅的部分逐渐放平，可以有效节约土方量，减低成本。 二、景观设计阶段成本管理的现状 （一）景观设计单位的成本控制意识不强。景观设计合同通常只约定了设计范围、设计内容、技术指标、设计费用、设计周期等，较少约束“单方造价” ，很少或几乎没有对景观成本制定细致的目标。设计单位通常也只从技术层面上来对项目景观工程效果、质量负责。除大型景观设计单位外，一般设计单位都没有配备专职工程造价技术人员，缺乏相应的专业技术力量;另外，在遇到不熟悉的项
5、目时，普通景观设计人员往往会采取模版式设计方法，大量的套取固定的模式 来进行设计。这样做在一定程度上可以增加景观工程保险系数，保证景观质量，但是对成本控制毫无意义，可能还会增加构筑成本。 （二）景观设计师综合专业能力不强。一般景观设计单位里的设计师多为园林设计、环境艺术等专业出身，在建筑、施工、成本等方而积累的工程技术知识有限，软质景观外的专业性较弱。这样的设计师往往只注重和擅长园艺表现效果 方面，对于施工建造和成本造价方面的意识薄弱，且缺乏相应专业技术知识。这同样对景观工程的成本控制产生较大的影响。 （三）房地产开发企业专业力量配备不足。由于景观设计是一门对园林、建筑、规划都有所涉及的复合型
6、专业，对工作人员的相关专业知识、实际经验要求较高。具备这些综合能力的高素质人才通常是设计单位、大型房地产企业竞相追 逐的对象，一般的房地产企业缺乏这样的技术管理人员。这也间接导致了对景观成本控制的薄弱。 （四）景观设计周期短。景观只是住宅地产开发中众多环节中的一环，有时会因为多种因素导致不断压缩设计周期，甚至会出现景观设计与施工几乎同步进行的状况。由于设计时间仓促，缺乏各专业反复的综合论证，导致设计深度不够， 或合理性不足。从而引发后期施工过程中不断产生设计变更，导致成本失控。 三、设计阶段的成本控制 （一）概念方案阶段成本控制 不同的景观元素单方成本不同。在限额成本的要求下，成本管理就是景观
7、要素的管理。在概念方案阶段主要控制景观节点的数量、位置和等级、软硬景比例、水景面积、数量和形式、疏林草地和密林的比例。一般住区中有“小区-组团”两级结构，一级景观节点通常为三个：主入口、核心景观、轴线景观节点。二级景观节点是指组团中心，由组团的数量确定；三级景观节点根据空间大小和服务半径，分散布置在宅间。在设计过程中，对一、二级景观节点的品质要求必须贯彻始终，确保楼盘品质不走样。 根据形式不同水景可分为硬质水景和软质水景。硬质水景一般作为入口处或广场上的点景。钢筋混凝土为底，高档石材装饰表面，并配以各种趣味小品。这种形式的水景单方造价高（1100 元/M2） ，应严格控制其数量。软质水景通常是
8、根据场地内原有的水文条件，因地就势挖湖堆由而形成。也有纯人工造湖而形成的。这种形式的水景面积大、池底铺了膨润毯，具有防渗漏条件，水系自我净化能力强，单方造价低（120-180 元/M2） ，景观效果好。在有可利用水源的条件下，应积极倡导。除了就近的河湖水系可以作为水源考虑外，雨水收集和中水回用将是水源的新选择。 景观塑造的是室外空间的性格，营造不同的空间，或郁闭或开敞，给人以不同的空间感受是它的目的。而空间限定离不开树木，尤其是大树。绿化的成本大部分都在于大树，同样面积的土地，一棵大树和一片草坪的成本比大约是 300:1。因此合理的树群位置和面积不仅仅影响景观效果，也决定了成本分配是否合理。由
9、于不同的树种，价格差异很大，这部分的成本在概念方案阶段需要有初步设想，扩初阶段可以根据苗木市场情况作动态调整。 （二）深化方案阶段成本控制 根据设计任务书要求，设计方提供的深化方案阶段性成果应包括投资估算，但因为长期脱离施工现场和材料市场，这个投资估算参考的意义不大。景观设计师应根据现场条件和设计成果完成投资估算编制。 管理体系完善的地产公司可以建立知识资料库，所有经过实践的景观元素在竣工后由景观设计师录入资料库，详细信息包括：平立剖详图、主要材料、建成时间、结算成本、现场效果照片、周围环境描述。这将为新项目的投资估算提供现实依据。 深化方案投资估算与成本目标误差小于 5%的情况下，进入审批程
10、序，成本核算部针对投资估算进行复核，并提出下阶段设计指导意见，确保成本分配方案合理、有效。 （三）扩初设计阶段 扩初设计是对方案的细节研究和落实。设计方提交包括园建、结构、种植、亮化、给排水各专业的 CAD 图纸，合同预算部核算部根据图纸核算工程量，检验景观设计是否满足成本要求。景观设计师根据合同预算部提供的工程预算，对具体的工程做法提出合理化建议，调整成本结构。扩初阶段调整成本结构的中心思想是改变硬质部分的材料和工程做法，降低这部分的投入，确保绿化效果。 结语 综合上述，景观的观赏价值并非与景观的实际造价成正比，虽然鉴于成本的控制，不是每个楼盘的景观都可以去追求所谓的大手笔奢侈的设计，但只要关注消费者的实际需要，熟悉景观材料，恰当地运用合适的设计手法，同样能创造出亲切、高质量、适宜居住的环境。 参考文献： 1杨华,陈天花. 景观设计阶段的成本分配J. 中国园艺文摘,2013,01:144-145. 2黄菲. 房地产项目成本管理研究D.吉林大学,2013.
