1、对房产测绘中若干问题计算的分析与探讨摘要：本文是笔者在工作实践中遇到的几个面积测算问题提出来进行探讨，寻求一种正确的处理方法，切实解决实际工作中出现的问题，让测算成果更准确、更合理。 关键词：房产测绘；消防连廊；阳台；楼梯 中图分类号：P25 文献标识码：A 1 前言 房产测绘是房产管理工作的重要基础，其主要目的和任务就是采集和表述房屋以及房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设等提供数据和资料。GB/T.17986- 2000房产测量规范 、 浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行） （以下简称细则 ）的发布实施，对加强房产测绘管理、规范房产
2、测绘行为、促进房产测绘事业的发展具有十分重要的作用。随着我国经济的发展, 近几年房屋的建筑和结构形式都发生了质的变化, 一些新的建筑产品不断的涌现, 而房产测量规范 、 细则仅规定了常见建筑形式的建筑面积计算方式。因此在实际测量操作中总是拿捏不准，给工作带来麻烦。本文通过在工作实践中遇到的几个面积测算问题提出来进行探讨，进而寻求合理的处理方法，让测算成果更准确。 2 消防连廊 随着城市化进程的加快，城市用地日趋紧张，房屋建筑不得不向高层化发展，为了满足消防安全需要，部分高层住宅设计了一条消防连廊，连通不同单元消防楼梯。常见的有两种形式：（1）以挑廊与不同单元消防楼梯直接相连；（2）通过相邻几户
3、房间外设计一条类似阳台的廊与公用消防楼梯连接。对于第二种， 细则有明确规定：作为消防通道（连廊）的多户相连且有固定分隔界标的阳台，计入涉及到的各户的套内建筑面积。对于第一种有人认为是由于十层以上高层住宅引起的，应当分摊给十层以上住宅。这种做法有些不妥，消防连廊的布局是由整幢楼整体结构设计要求决定的，并不是某户或某层独有，若消防连廊下部某个楼梯发生火灾，也可向上经过消防连廊到达其它楼梯疏散。所以，应将消防连廊与相连的公用消防楼梯一起分摊。 3 阳台面积的计算 （1）阳台是指与房屋相连通，有底板、永久性上盖、围护结构等, 供人们活动、休息及晾晒衣物等用途的房屋附属设施。通常根据阳台的形态可以分为非
4、封闭式的阳台和封闭式的阳台。在规范中对阳台有明确详细的规定：封闭的阳台是按照房屋外围的水平投影的面积计算全部的建筑面积，不封闭的阳台是按照外围水平投影面积的一半计算建筑面积。可见阳台的封闭与不封闭对房屋建筑面积影响较大，如果判断不准确，容易造成面积纠纷。笔者认为在阳台封闭问题判别时应分以下几种情况：第一，若规划设计阳台为全封闭阳台，在实际测算时阳台也是封闭的，则按封闭阳台计算全部建筑面积。第二，如果规划设计阳台为封闭的，而实际上测算时为不封闭的，则按不封闭阳台计算一半建筑面积。第三，规划设计为不封闭阳台，实际测算时无论封闭与不封闭，计算一半建筑面积。 （2）随着建筑风格的发展, 阳台围护材料、
5、围护方式越来越多样化。阳台的围护往往是由两种或两种以上的结构材料组成, 而规范就算到哪个围护未作详细说明。计算时我们应取主围护或几个围护中最小维护计算, 这样便于统一计算口径, 减少矛盾, 而且保护了消费者。 （3） 细则规定阳台顶盖水平投影面积与阳台围护结构水平投影面积不一致时：小于 1/2 的敞开式阳台,视为无顶盖阳台，不计算建筑面积；大于或等于 1/2 时，按少的投影面积 1/2 计算建筑面积。这样就会出现以下问题，首先, 在同一城市或者同一小区, 甚至同一幢楼中, 阳台顶盖一模一样, 就因为底板围护结构水平投影面积的不同而出现底板小的算面积, 底板大的不算面积, 而事实上它们的使用功能
6、、结构是一模一样的。 其次, 顶盖宽度很小, 例如宽度为 0.3 米, 但它大于 1/2, 按规范要计算面积，但这显然不合理, 因为其顶盖的作用不明显, 起不到挡风遮雨的作用。因此，为了科学、合理、公平、统一计算口径,各个地方可根据实际情况确定一个数字统一进行量化。当顶盖超过这个数字就算面积, 反之不算面积。 （4）如今，有部分开发商为了提高得房率增加销售的亮点，把不封闭阳台的面积、进深做大、做深( 面积算一半)。建议可以从阳台的水平投影面积及其进深上进行双向控制，根据阳台的三种基本类型（凸阳台、凹阳台和复合型阳台）分别确定其合理的计算基数，大于此基数，不管是否封闭都计算全面积。 4 楼梯面积
7、的计算 （1）室外楼梯与室外台阶的区分 在房产面积的测算中，室外楼梯和台阶的面积计算规定是不一样的，室外楼梯根据不同情况可计算全部或一半建筑面积，而台阶不计算建筑面积，所以必须严格区分室外楼梯和台阶的概念。 细则对台阶的定义是: 建筑物出入口处不同标高地面或楼层不同标高处设置的供人行走的阶梯式连接构件。这个概念有点模糊，有时很容易把无顶盖的室外楼梯和室外台阶搞混了。室外楼梯和室外台阶的界定，应当理解为: 位于建筑物外墙或主体结构以外，起点( 地面) 到终点( 入口或入口平台) 的不小于一个自然层，下方水平投影范围内形成一个建筑空间的楼梯，应定义为室外楼梯; 位于建筑物外墙或主体结构以外，台阶起
8、终点高差小于一个自然层或台阶起终点高差虽不小于一个自然层，但其下方空间为自然地形设计利用的，应定义为室外台阶。 （2）重叠楼梯 一般的楼梯在建筑形式上是各层通过休息平台相互连通，起到房屋垂直通道的作用，作为共有建筑面积进行分摊。现在有一种在同一层同一立体空间内投影重合但不连通的两个楼梯，分两种情况：（1） 、如图1 所示：上部为套内楼梯下部为共有楼梯（或下部为套内楼梯上部为共有楼梯；（2） 、上下两部楼梯均为套内楼梯。在对第（1）种情况楼梯的建筑面积计算时，各有各种不同的计算方式，有的把该层空间认定为套内楼梯直接计入套内建筑面积，有的认定为共有楼梯作为共有建筑面分摊。此种情况是在同一建筑空间具
9、备了两种不同属性即共有属性和套内属性，因为房屋建筑面积按水平投影计算，在本层楼梯建筑面积只能计算一次，不能同时计算两次，因此该楼梯投影面积属性也只能确定唯一属性不能同时确定两种属性。其属性应根据实际的主要使用功能确定，一般情况下以共有属性优先原则确定。第（2）种情况，从整层的空间角度考虑，该空间属于两套共有空间，在权属上双方均有使用权，故该楼梯投影面积属性应为共有属性。双方在使用权利上均等，可按份共有方式计算即把楼梯建筑面积的 1/2 作为各户的共有建筑面积。楼梯是一种特殊建筑空间，计算建筑面积时需考虑其立体空间范围使用状况，共用时一般按共有建筑面积计算。 （3）广场式室外楼梯 细则规定广场式
10、楼梯不计算建筑面积，但所谓的广场式概念有点模糊，在这里建议为这样的观点: 如果这部楼梯所在的房屋的建筑群为商业等多功能广场性质的，通过这广场式楼梯也可以到达多幢房屋，那么可以认定为广场式楼梯，;如果其纯粹是为某幢房屋各层的垂直通道，虽其施工样式是像广场式楼梯的样子，但只为本幢服务，是本幢房屋设计上必须的而且是唯一的通道，则不应当认定为广场式楼梯，应按常规室外楼梯去处理。 5 结束语 房产测绘面积的计算牵涉到广大老百姓的切身利益，在规范、细则与实际操作的过程中，一般规范或细则往往落后于实体的新型建筑理念，我们在严格遵照规范、细则操作的同时，应及时总结工作中遇到的新问题，我们只有以规范、细则等为根本，以设计、协议等为依据，以实体房屋为基础，才能让房产测绘的计算更加合法、合理、公平、公正。 参考文献: 1 GB/T 7986-2000，房产测量规范 2 浙江省房屋建筑面积测算细则( 试行) 2007 3 吕永江 房产测量规范与房地产测量技术 2001
