1、对房地产开发企业项目成本控制的几点看法【摘要】：房地产的开发项目投资的管理、控制以是一个动态过程，因此需要房地产开发商对工程造价进行一个全过程、全方位的造价管理，就可以提高投资方的经济效益，才能进而在激烈的房地产开发市场竞争之中稳定的发展。本文主要谈谈房地产开发项目成本控制的含义、费用构成、影响成本的主要因素以及成本控制的措施。 【关键词】：房地产开发；项目成本；控制 中图分类号： F293.3 文献标识码： A 0、前言 在当前透明、政策打压和竞争激烈的房地产市场背景下，房地产企业要想长久地生存，严格而成熟的成本管控体系至关重要，全过程成本管理今后必将是这些不言败的房地产企业生存的重要手段。
2、 1、房地产开发项目成本控制涵义 传统的房地产开发项目成本控制是指从房地产开发项目的决策立项开始,到销售为止的全部建设过程中,对影响项目成本的各种因素加强管理,并采用各种有效措施,对此期间产生的土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、报建税费、管 理费用、销售费用、财务费用、不可预见费 和其他费用等相关费用进行控制,将实际发生的各种费用支出控制在成本计划范围内。随着成本控制理论的发展，房地产开发项目成本控制的对象也变得更为广泛,从项目的决策立项，一直延伸到后期的物业服务及运营管理，即为项目全寿命周期成本控制。 图 1 房地产开发流程 2、房地产开发项目成本构成 图 2 房地产项目开发投资决策程序
3、图 2.1 土地费用 土地费用包括城镇土地出让金,土地契税、土地征用费或拆迁安置补偿费、土地评估费、土地交易费等。房地产开发企业取得土地方式有三种:协议出让、招标出让、拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地 的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中,土地费用约占总成本的 2 0%30%左右,并有进一步上升的趋势。 2.2 前期工程费用 前期工程费主要指房屋开发的前期规划费、设计费、可行性研究费、测绘费、地质勘 查费、 “三通一平”等土地开发费用和在项目报建过程中政府的收费。 2.3 建筑安装工程费用 建筑安
4、装工程是房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程费用等,又被称为房屋建筑安装造价。 2.4 基础设施费用 基础设施费用包含市政基础设施费和项目公共配套设施建设费两部分。市政基础设施费俗称“大配套费”是指项目接入城市市政管网的费用,一般城市是按建筑面积以固定单价收取。公共配套设施建设费俗称“小配套费”,是指园区内部公共设施建设费,主要指道路、自来水、污水、电力、电信、煤气、采暖、景观绿化等的建设费用。在房地产开发成本构成中,该项目所占比例较大,一般在 20%左右。 2.5 期间费用 期间费用主要包括:管理费用、销售费用、财务费用和经营税金四部分。管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地
5、产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费,养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小,一般在 2%左右。 3、房地产开发企业项目成本控制措施 3.1 遵守项目成本管理体系运行原则 1、节约原则。建设单位要加强成本的事前控制，制定有关防范成本失控的技术、组织和经济措施，做到“防患于未然” ，努力消除成本管理工作的先天性不足，有效地发挥事前控制的作用。 2、全面性原则。建设单位要充分调动每个部门、每个团队成员积极主动地参与建设项目的全过程成本控制，保证项目在全寿命周期内达到经济效益最大化。 3、责、权、利相结合的原则。建设单位对于项目成本管理体系中的各个
6、部门，应按照责、权、利相结合的原则，严格贯彻执行经济责任制，使成本控制真正有效。这些部门都负有控制成本的责任，是整个项目成本管理责任系统的一部分，可通过定期考核员工的业绩，做到奖惩分明。 4、目标管理原则。目标成本是对项目各种经济活动进行控制和管理的准绳，建设单位要努力做到以最合理的成本支出，获得最大的经济效益。 3.2 设计阶段的管理与投资控制 在决策方案确定后，设计是最大的控制成本的关键点，设计确定工程造价，预算、结算只能计量而并不能改变工程造价。在设计控制中，需要关注以下几点： 1、实行设计方案招投标制度，首先应进行建设方案的招标，通过招标确定布局经济合理符合市场需求的最佳建筑方案，在确
7、定恰当的建筑方案后，进行结构设计的招标，通过比选出价格最低的结构设计单位，并作为施工图设计的控制指标。在招标过程中，需要设计恰当合理的招标程序并严格执行。 2、实行限额设计，并将设计收费与设计成本挂钩，促使和避免设计人员为过分的追求安全效果而加大设计成本。一般通过限制每平方米钢筋含量、混凝土含量、单位施工图预算指标、设计变更费用等指标。由其要注意以下几点：建筑结构形式的采用。在满足抗震及安全功能的前提下，根据建筑物特点尽量采用成本较低的结构形式。基础结构形式的选用必须依靠真实的地勘资料并对持力层进行认真选择。避免在施工时出现超深或返工现象。结构配筋量标准不一。有些设计人员为了减少工作量，对配筋
8、及截面不进行单独计算，统一配筋。结构按取大值的方式进行统一标示或作文字简单说明。 3、加强对设计图纸的会审与审查工作。图纸会审时需要关注各专业图纸间是否配套和衔接，以及图纸设计的缺陷，越早发现越能节约成本，采取的方法可以是聘请专家进行审查，但重要的是请相关的部门参与到设计中来，当然也可以在施工招标时，设计发现图纸错误和不衔接的地方进行加分的条款。 3.3 施工阶段的成本控制 3.3.1、加强施工现场管理工作 优化施工组织设计，选择技术先进、经济合理的施工方案 在工程实施过程中，除了应组织专家对投标文件的施工组织设计进行审查外，还应对施工过程中的专题施工方案进行审查，运用价值工程法等方法通过不断
9、地对项目做多方案的技术经济比较分析，努力挖掘节约工程投资的潜力，从而达到节约投资，创造更高效益的目的。 加强现场工程量签证的监督和管理工作 现场签证是工程建设过程中一项经常性的工作，许多工程由于现场签证的不严肃，引起工程成本失控，这方面的教训是非常多的。据统计，由于工程量签证问题所引起的工程结算价的上升幅度可达 15%25%，个别的甚至更高，如果不慎重对待工程量签证，工程造价控制极易出现漏洞，造成资金的大量浪费。 3.3.2、做好设备、材料的认质认价工作 房地产公司为了追求利益的最大化，一般会把一些材料设备确定为甲方供应，其实，甲供材料设备的价格控制包含了以下两层意思。 第一是对于开发商自身的
10、管理。设备材料的采购必须经过招标，只有竞争才能得到性价比高的产品。招标前，甲方的专业人员首先要充分了解所采购的产品的数量、性能要求、规格型号和市场行情等，其次，编制招标文件时要制定完整的技术规格，合理的付款方式，明确的服务内容，因为招标文件既是供应商投标和招标方评标的依据，更是合同签定的依据。 第二是对于供应商及工程承包商的管理。开发商应督促承包商及时反馈施工进度，及早作出设备材料的采购计划。在甲方与供货商的合同中，必须考虑与工程承包的衔接，比如卸货、接货、搬运等，供货时间必须与承包商充分协商。签定合同后又要随时掌握供应商的设备材料质量和到货情况，以减少施工阶段承包商的工期和费用索赔的机会。
11、3.4 竣工阶段的成本控制 竣工结算是工程造价控制的最后一个阶段，它是反映建设项目实际造价和投资效果的文件，是竣工验收的重要组成部分，必须予以高度重视，严格把关，具体如下： 1、严查施工合同，熟悉施工图纸，核准工程结算范围，分析竣工资料，现场核实工程数量，对于未完或未做工程及交叉和甲供材，不能在结算中计算。明确总包、分包单位的施工范围、工艺标准，防止某一方或双方重复计算； 2、严查现场签证的合理性、真实性。防止不属于签证范畴的内容列入工程结算，审查结算内容是否重复，正确处理结算纠纷。 3、审查计算规则的运用，政策调整的合理性、准确性；审查各项取费是否准确等。 4、对成本控制得失进行总结，特别是
12、预算目标成本与实际成本的差异、原因等。并将影响工程造价的各项因素如“目标成本数据” 、 “动态成本数据”等资料整理归档，提炼关键成本指标，建立相应的数据库，为今后项目提供控制参考。成本数据库是成本管理的基础和支柱。 4、结语 综上所述，对于房地产开发企业而言，其经营中所面对的财务流量是巨大的,这也导致了对于成本进行有效控制的迫切性。成功的成本控制不仅能为房地产开发企业节约大量的资金,而且也推动了各项工作的开展趋向于科学化。 参考文献： 1蔡东红.论房地产开发企业项目成本控制管理J.现代经济信息,2012,07:12-13. 2张晋,徐桂灵.房地产开发企业项目成本控制和管理研究J.河南科技,2013,12:263+265.
