1、对房地产调控目标难以实现若干问题的思考【摘要】众所周知，房地产虽经长达十年的以控制商品房价格为主要目的的调控，但最终并没有达到预期目的。本文从房地产调控目标难以实现的主要原因出发，对下一步如何进行房地产调控提出了自己的一些看法。 【关键词】房地产，问题，对策 1、房地产调控目标难以实现的原因 纵观中央政府历次调控后不难发现这样一个现象，那就是出台打压房地产过快上涨的宏观政策一经出台，人们往往就对政策报以信心，希望房地产价格回归理性，于是出现很浓厚的观望情绪，然而一段时间过后，人们就会发现，期望房价下降的愿望又化为了泡影。来自国家统计局的数据显示，2013 年 111 月份，全国商品房销售面积
2、110807 万平方米，同比增长 20.8%；商品房销售额 69946 亿元，增长 30.7%，这意味着，全国商品房均价为 6312 元/平方米，相比于 2004 年的 2759 元/平方米，全国商品房均价上涨了一倍多，完成房价调控目标基本无望。数据显示，扣除价格因素影响后，大多数二线城市的居民人均可支配收入的实际增速都未超 10%，广州为 8.1%，深圳为 8.6%。这一数据远低于房价上涨幅度。高房价甚至出现报复性的涨价说明政府对房地产的调控还存在着这样或那样的问题，具体原因如下： 1.1 利益驱动和多头管理导致政策落空。中央政府部门中，有十多个部委涉及房地产调控，受部门和地方政府利益的驱动
3、，部门和地方政府在执行房地产调控政策上往往会打折扣，导致出台的政策目标难以实现。1.2 没有按地区差异制定不同的政策，而是一味地控制房价。众所周知，我国是一个地域辽阔的国家，经济发展也很不平衡，有些地区，比如像北上广民达城市，经济非常发达，人口密度也大，城镇化程度很高。有些欠发达地区正好相反。制定房地产政策时，应从客观实际出发，区别不同地区制定不同的房地产宏观调的控政策，对那些发达地区存在的高房价进行调控是合理的，但对那些房地产刚刚起步的地区而言，打压房地产的政策无疑不利于当地经济的发展。 1.3 在物价普遍上涨的背景下期望房价下降缺乏现实基础。2010 年元月至今的宏观经济数据显示，PPI（
4、生产者价格指数） 、CPI（消费者价格指数） 、PMI（采购经理指数）有一齐上涨的趋势。土地成本、建筑材料成本以及人员工资成本都保持了较快的增长幅度。根据经济学的一般原理，在中间投入品价格普遍上涨的情况下，最终产品的价格必然会上涨。在此通货膨胀情景下，开发商要想取得较好的经济效益，只有将成本转嫁到房价上。政府不顾客观实际一味地调控房地产是不会取得成效的。 1.4 多年来以业内人士表示，调控难以触及地方政府的根本利益土地财政，也就难以控制住房价。中原地产统计数据显示，2013 年全国主要的 40 个城市，土地成交额高达 14707 亿元，同比 2012 年上涨 45%。北上广深等一线城市全面创造
5、年度土地成交新记录。在房价高企的城市中，全年财政收入的很大一部分就是土地财政。正因如此，政府才一方面高喊“严控房价” ，另一方面却是“放任”土地市场成交火爆，这也从一个侧面说明了地方政府对土地财政的过于依赖。房价与地价总是相互影响。在楼市火爆的时候，地方政府更愿意多卖地，而缺乏真正控制房价的动力。这也就是房价控制目标集体不达标的原因之一了。 1.5 老百姓投资渠道少，导致不少人投资买房。近几年来，随着物价的不断上涨，老百姓发现手里的钱越来越毛了，投资房地产的人越来越富了，再加上投资渠道少，不少老百姓被动选择投资买房，使房产在一定程度上变成了一种投资品。 2.房地产调控的对策 每当出现通货膨胀预
6、期或房价过快上涨时，中央政府就会出台诸如“国五条” 、 “国八条” 、 “新国五条”等政策抑制房价。长达近十年的房地产调控在某个地点、某段时间出现了一定的调控成效，但总体上来说房地产价格在全国依然保持了上涨的态势，从全局与规律的角度来看，房价上行的总体局面在短时间内难以扭转。为了防止房价过快上涨引发宏观经济剧烈波动，中央政府需要对房地产调控政策进行必要的反思和改进。 2.1 建立约谈制度，严肃问责机制。面对居高不下的房价，中央政府要建立严格的调控约谈制度，对个别地方房价上涨过快的城市要适时约谈，共同寻找房价上涨过快的原因，制定行之有效的办法。另外，还要建立严格的问责机制。不少分析人士指出，房地
7、产作为支柱行业的地位，也决定了问责制落实的难度， “如何问责，谁来问责，对谁问责”等都会遭遇“软执行” 。中国指数研究院华中市场总监李国政表示，问责制的权威性受到挑战，势必将削弱调控政策的影响力。购房者不仅对“屡调屡涨”的房地产调控措施失去信心，甚至也会质疑楼市长效调控机制。因此必须完善问责机制，切实做到“问责必严、有责必究” ，只有这样，调控才有可能见到实效。 2.2 尽快用经济手段替换行政手段，用制度替换政策。针对目前房地产价格不断上涨的现实问题，房地产市场调控应该转变思路，不要重复以往的用行政手段去调控了。除此之外，还要从长远着想，抓紧建立中长期制度，促进房地产市场的长期平稳健康发展。无
8、论是实现群众住有所居的目标，还是保持经济平稳健康增长，都离不开一个长期稳定健康发展的房地产市场政策环境。应抓紧时机建立中长期制度，包括进一步完善土地供应制度和出让制度；稳步推行房地产税改革，增加持有环节税负，减轻流转环节税负；进一步健全差别化的信贷政策，进一步加强理论研究和顶层设计，完善双轨制的住房供应政策和房地产的法律法规体系等。 2.3 中央政府对房地产市场的态度应由需求管理转向供给管理，既要增加供给，又要释放存量。另外，要使房地产价格真正回归理性，政府还要“忍痛割爱”逐步摆脱土地财政的束缚，多支持实体经济的发展，让房地产走上健康的发展轨道。 2.4 从客观实际出发，按市场规律办事。房地产之所以一路高涨，除了上述原因外，就是宏观调控没有从实际出发，遵循市场规律。房价合理与否要看国情，按市场规律办事。让房子的价格回归到本身的价值上去，让房屋的价格符合当下的客观实际和人们的消费水平，是关系到国计民生的重中之重。 参考文献： 1陶响辉.我国房地产调控的现状及根本出路J.商情.2013， （33） 2常倩倩，对我国房地产市场宏观调控的更改思考J价值工程.2008， （08）
