1、对房地产增量市场与存量市场之间的互动关系的研究【摘要】本文在借鉴国内外研究成果的基础上，利用四象限模型方法研究我国房地产增量市场和存量市场之间的互动关系，对它进行定性的分析，并通过回归分析进行实证的检验，最终试图解决我国房地产存在的住房结构不合理、住房空置率高等一些问题，希望能为我国房地产市场的健康发展起到抛砖引玉的作用。 【关键词】房地产增量市场 存量市场 四象限模型 我们都知道，改革开放以来，我国房地产行业得到了快速的发展，它逐渐成为国民经济的一个新的增长点，它在保证我国国民经济又好又快发展方面做出了巨大的贡献。但是相对于发达国家，我国的房地产市场还是不成熟的，我国房地产市场发展依然在“摸
2、着石头过河” ，很多突出的问题亟待解决，比如房地产价格上涨速度快、住房问题不合理、住房空置率较高等问题。这些问题不利于我国房地产市场的健康发展。在本文中，我将通过借助四象限模型来分析房地产增量市场与存量市场之间的互动关系，最终为房地产增量市场与存量市场存在的问题提出对策和建议。房地产增量市场与存量市场互动关系的四象限模型分析 为了简化讨论模型，我们可以作如下的假设： （1）房地产增量与房地产存量的价格弹性保持不变。 （2）假设市场的空置率为零，存量市场的短期供给一定。 （3）房地产增量与存量的价格比是不变的，即固定的。 （4）灭失量等于新增量，当期是增量全部转化为下期存量。 （5）增量房地产的
3、重置成本保持不变。 图 1：第象限：存量市场；第象限：存量价格与增量价格的关系；第象限：增量市场；第象限：房地产增存量之间的关系。 第象限，Ds 表示房地产存量市场的需求曲线，Ss 表示房地产存量市场的供给曲线，由于在较短时间内，存量市场的供给变化率不大，从而可以认定供给基本保持不变，所以在图中的供给曲线是一条垂直于横轴的直线，其中，R 由房地产需求和供给曲线决定的存量市场的均衡价格水平。 第象限，反映了房地产存量市场与增量市场之间的价格关系。在一般情况下，设 P=KPs，其中的 P：增量价格的价格；K：增存价格比，并且其值应大于等于 1；Ps：存量价格的价格。从这个式子我们能够看出，房地产存
4、量与增量的价格关系是过原点的一条直线。 第象限，Sc 为供给曲线，当我们将第二象限的均衡价格 P 引向 Sc时，会有一个交点 C，这个 C 点则是房地产增量市场的均衡价格水平，它为房地产增量市场供给和需求曲线的交点，同时它也表示增量房的地产价格等于重置成本，通过它我们能够容易地确定增量市场的需求曲线Dc。再由 C 点引线 C 轴得到交点 C，这个点表示增量。通过我们的推理过程可以看出，增量市场的需求源自于存量市场的价格，而存量市场的价格取决于存量市场的需求，因此可以说增量市场的需求源自于存量市场的需求。 第象限，表示了房地产增量市和存量之间的关系。在我们的假设中，灭失率是等于新增量的，所以通过
5、表达式 S=C-rS，我们可以看出房地产增量数量与存量数量之间存在正相关关系，在图像中是一条过原点的直线。 我么可以通过四象限模型来科学的揭示房地产存量与增量市场之间的关系，通常来说当存量市场的需求稳定在某一水平的时候，存量的价格往往是由存量市场的供给和需求曲线来决定的。然后这个价格通过增存价格比的作用，又转化为了房地产增量的价格，同时它又代表了增量市场的价格水平，由此我们可以推导出房地产增量的市场需求，而这个增量最终又将会回到存量房地产市场，从而对存量水平产生影响。如图2 所示，开始的存量水平为 S，结束时的存量水平为 S1，则存量价格由Ps 上升到 Ps1，增量价格由 Pc 上升到 Pc1
6、，增量由 C 上升到 C1，最终回到开始时的存量水平达到两个市场的均衡；如图 3 所示，如果开始时的存量小于结束时，那么存量价格、增量价格和房地产增量均会出现下降。通过以上的分析，我们能够得到这样一个结论：房地产市场中，存量市场价格和增量市场的增量数量存在着正相关的关系。即如果存量的价格上升，增量数量会相应的增加。反之，如果存量的价格下降，增量数量会相应的减少。 二、存量房地产的价格与房地产增量关系的实证分析 从四象限模型中，我们已经得出，房地产市场中，存量市场价格和增量市场的增量数量存在着正相关的关系。在此应用我国近 8 年来的数据进行实证分析。 分析得直线方程为 Y=-110573.6101+65.83597929x，R2=0.85119396。这说明表明 x 与 y 之间密切相关，新开工面积 y 对商品房平均销售价格 x 的一元线性回归的效果显著，因此它可以作为分析的依据。从线性回归模型可以看出，存量市场的价格对房地产增量具有明显的作用关系。 通过上述分析，我们可以看出，与过去发展房地产增量市场相比，我们要更加重视房地产存量市场的发展，真正发挥存量市场平衡经济的“蓄水池”的作用，最终保证我国房地产业不断健康地向前发展。
