1、对非房地产开发项目在建工程抵押及登记有关问题的探析摘 要随着我国改革开放的不断深入，各地经济的蓬勃发展，符合地方特色以及城市长远规划的工业园区犹如雨后春笋般的冒出来。工业企业从进入园区到投入生产需经历一定的时间，由于近年经历了国际金融危机，全球整体经济形势不容乐观，因此直接影响到我国的各类工业企业，工业企业都面临开发建设资金不足，在建工程抵押贷款就成了企业融资的一个重要渠道。 关键词非房地产开发项目；在建工程；抵押；登记 中图分类号D923.3 文献标识码A 文章编号1005-6432（2014）16-0114-02 在建工程从概念上理解是指经过审批正在建设中的房屋及其他建筑物。从法律意义上讲
2、是未通过竣工验收之前都还属于在建工程。根据城市房地产抵押管理办法的规定，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产抵押给贷款银行的行为。 房屋登记办法第五十九条，以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记。本文所指非房地产开发项目在建工程主要指工业企业项目的在建工程1。 1 非房地产开发项目在建工程抵押的现状分析 1.1 土地使用权存在重复抵押的法律风险 由于目前我国大部分地方土地管理部门和房产登记部门还是相分离的，根据城市房地产管理办法的规定，以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权，而土地使用权抵押在土地管理
3、部门登记。根据城市房地产抵押管理办法的规定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押，在建工程（含土地）抵押则是在房产登记部门登记，由于土地管理部门和房产登记部门信息不互通，如果抵押人的土地使用权抵押登记尚未注销，而又申请办理在建工程抵押登记，房产登记部门给予办理了在建工程抵押登记，造成了同一宗土地办理了两次抵押登记，极有可能会造成重复抵押的法律风险。 1.2 存在再次申请在建工程抵押登记的情形 例如一个工业项目的投入由于建设资金的原因存在建设一部分厂房未竣工验收即投入使用，致使整个项目建设周期拉长，而由于在建工程抵押期限相对较短，抵押期限到期后，抵押人会以其余在建的建筑物申请在建工程
4、抵押，企业通过这种方式可以继续从银行获取资金，然而从建设部门监管角度来说，会存在一定的隐患，整体项目无法按审批的要求及时竣工验收，而未竣工验收即投入生产，则涉及建筑工程安全的问题。 2 非房地产开发项目在建工程抵押存在的问题 2.1 抵押物评估价值给抵押权人带来的风险 抵押物的价值应当能确保抵押权人债权的实现，而抵押物评估价值虚高的结果，给抵押权人收回债权带来了不确定的风险。以下造成抵押物评估价值虚高的因素有：由于评估机构对评估业务的竞争，评估人员往往会迎合抵押人想多贷款的要求，对抵押物价值进行评估时人为造成评估价值虚高；评估机构在评估在建项目时由于对土地性质、项目权属、工程进度等方面影响实际
5、价值方面的因素考虑欠缺而影响了评估价值的准确性；如果抵押双方以协议作价的方式确定抵押物的价值，由于银行信贷人员缺乏房地产估价的专业知识，对抵押物价值的估算缺乏准确性，极易出现协议作价的价值与市场价值有较大的误差。 2.2 非房地产开发项目在建工程实现抵押权存在一定的局限性 各地工业园区存在规划及产业的限制，在建项目往往属于工业用途，抵押人如到期无法偿还债务，债权人实现债权处置抵押物时，由于用途、规划条件的限制，处置该抵押物时受让人会存在一定的局限性，无法确保抵押权人债权的实现。 2.3 如何确定在建工程抵押登记的标准与条件 目前对在建工程较普遍的理解是指处于建设过程中，尚未完工并未交付使用的工
6、程项目。笔者对在建工程的理解是，建筑工程未达到竣工验收条件或未通过竣工验收都属于在建工程。对于在建工程抵押登记各地都有不同的规定，如北京对关于房地产开发项目在建工程抵押登记有关问题的通知里，房屋已竣工或实际投入使用的房地产开发企业应依法抓紧办理房屋初始登记，不得再按在建工程办理登记手续。由于在建工程不确定因素较多以及工程建设者自身的原因致使工程施工期限的延期，这对抵押登记如何确定是否符合登记的标准与条件都存在现实的问题2。 3 解决与规范非房地产开发项目在建工程抵押及登记工作的难点及建议 3.1 明确在建工程抵押登记的标准与条件 为实际解决工业企业工程建设中的融资问题，房屋登记机构应明确制定在
7、建工程抵押登记的标准与条件。笔者认为凡是未通过竣工验收并未实际投入使用的，符合规划许可，未超过建筑施工许可证中的施工期限，抵押人首次或再次申请在建工程抵押登记，登记机构应当给予办理。在建工程抵押登记必须具备的条件：在建工程占用范围内的土地，必须依法取得国有土地使用权证；投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的 25%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期，可提供由贷款银行确认的工程进度表等材料（或在抵押合同中载明相关内容） ；在建工程不允许为第三方贷款提供担保，借款人必须为抵押人。 3.2 抵押权人需严审抵押物的价值 物权法第十三条明确规定了登记机构不得要求对不动产进行评估，抵押物的
8、价值不是登记机构应当审查的要件，是否超过抵押物价值是抵押权人应当注意的事项，与登记机构无关。 物权法进一步明确了登记机构的职责，同时根据城市房地产抵押管理办法的规定，抵押双方申请抵押登记时只需提交可以证明抵押房地产价值的资料即可。抵押房地产可以委托评估公司评估，也可以双方协议作价，因此抵押物的价值对抵押权人来说是需要重点审查的。登记机构在受理在建工程抵押登记时，则有义务提醒抵押权人注意抵押物价值的风险，笔者建议可以在抵押登记申请表上注明抵押权人应当注意抵押物价值风险的提示。 3.3 登记机构需要完善在建工程抵押登记的审查工作 首先，登记机构审查的重点是所抵押的在建工程的合法性。登记人员应认真审
9、查所抵押在建工程规划审批的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证以及施工许可证，一方面上述规划许可的建设单位（即抵押人）需与土地使用权人及债务人须为同一人；另一方面抵押建筑物的建筑面积必须是规划审批的面积，因此只有确保抵押人主体的一致性及抵押物的合法性，才能避免抵押物的权属风险。 其次，根据房屋登记办法第十九条规定，办理在建工程抵押权登记的，房屋登记机构应当实地查看。实地查看的内容为：查看在建的建筑物与规划审批是否一致，有无违章现象；抵押的在建建筑物与提供的国有土地使用证的范围是否一致；在建工程的完工程度以及是否已投入使用的情况等。对在建工程实地情况以影像资料进行留存，并出具实
10、地查看记录表，登记时同抵押人提交的材料一同存入档案。 3.4 做好在建工程抵押转为现房抵押的登记工作 房屋登记办法第六十二条规定，在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。各地实际操作中，可能存在从初始登记到在建工程抵押登记注销，再到现房抵押登记这一过程中会产生脱节或存在一个短暂的时间间隙，由此极可能会损害在建工程抵押中抵押权人的合法权益。如果将房屋初始登记与在建工程抵押登记转为现房抵押登记合并办理，完善这一过程的操作流程，从而实现无缝对接3。 4 结 论 由于非房地产开发项目在建工程抵押的特殊性及复杂性，无论是房屋登记机构还是抵押权人，都需要从制度上还有操作流程方面不断去完善，既从服务的角度出发支持企业的融资需求，又能从管理制度方面不断地去完善与健全。 参考文献： 1住房和城乡建设部政策法规司、住宅与房地产业司、村镇建设办公室.房屋登记办法释义M.北京：人民出版社，2008. 2郑智华，华理蕴，赵笑眸.浅析在建工程抵押登记的相关问题J.中国房地产，2009（8）. 3金绍达.在建工程抵押权登记如何转为房屋抵押权登记J.中国房地产，2013（11）.
