1、对开征房产税的若干思考【摘要】现行房产税已过于陈旧，房产税改革空间较大，但全面开征房产税仍面临着较多的难题，需要建立完善的房产评估体系，完善产权制度，协调好房产税和其他税种的利益关系等。即使在未来全面开征，房产税对打压房价的作用也很有限，群众不应抱有过高的期望。 【关键词】房产税 评估体系 产权制度 打压房价 现行房产税的各项规定已过于陈旧，存在改革的空间。我国于 1986年颁布房产税暂行条例 ，当时的政治经济环境与现今相比已相距甚远。回顾历史，80 年代有着独特的经济体制，社会环境以及税收征管能力，随着时间的推移，我国经历了改革开放，加入 WTO 等一系列经济改革的浪潮，形成了与当时完全不同
2、的新环境。但我国房产税的征收仍沿用 80年代的条例，无疑给房产税冠上“落伍”的头衔。 具体来看， 房产税暂行条例有如下三个要点。第一，征税范围：包括城市、县城、建制镇和工矿区，其中建制镇的征税范围是否包括所辖行政村，由省级人民政府确定；第二：计税依据，自用房产的计税依据为房产原值，税率为 1.2%，出租房产的计税依据为租金，税率为12%；第三：免税规定，国家机关、人民团体、军队、财政拨付事业经费的单位以及个人自用房产免税。 在计税依据方面，对比世界上开征房产税的国家，绝大多数都以房产评估值作为计税依据，即运用现代评估手段和技术，根据当前的经济条件、政治因素、地区差异、公共服务水平等的影响，对房
3、产的最新价值进行评估，以此作为房产税的计税依据，这样一来，可以公正客观地反映房产的真实价值。由此来看，我国房产税以原值作为计税依据只考虑了购房时的历史成本，忽略了经济环境的变化，即 2009 年之后房价迅速上涨，原值计税既不能很好地反映房产的真实价值，也不能达到财政增收的效果。 在税基方面，现行房产税对个人自用房产免税，对位于农村的房产不征税，征收房产税的税基仅为企业保有的自用房产原值总额和出租房屋的租金收入总额，税基较为狭窄，取得的税收收入占税收总收入比重较低。数据显示，2010 年房产税实现收入 894.06 亿元，占税收总收入1.2%；2011 年 1 月重庆和上海开始房产税改革试点，房
4、产税收入有所增加，当年实现收入 1102.36 亿元，占比 1.2%；2012 年实现收入 1372.49亿元，占税收总收入 1.4%。 一、我国全面开征房产税所面临的难题 目前我国的房地产评估机构数量较少，取得房地产评估资格的人数较少，房地产估价行业的业务主要为抵押贷款，征收补偿的估价（房屋拆迁补偿） ，司法鉴定，而房地产税收评估业务开展较少。我国对房地产评估行业监管较弱，行业发展参差不齐，税务机关对房地产评估机构的信任程度不高。我国地域面积广阔，地区差异较大，对房地产评估人员的素质要求高，但房地产评估理论建设滞后，评估人员整体素质偏低，房地产评估行业亟待提高自身建设。为全面开征房产税，我国
5、需要通过各方面的努力，比如在法律层面加强对评估行业的监管，加强房地产评估理论建设，建立完善的房产评估体系。 我国现行产权登记制度不完善，多年实行不动产分散登记，权属界线不清，群众办理手续过程中在部门之间周旋，在银行办理抵押贷款时，银行在多部门之间调查取证，都会耗费大量的时间，办事效率低下。由于产权登记制度的漏洞，户籍管理制度的不完善，近年频繁出现“房叔” 、“房姐” ，一人拥有多个身份，多套住房，这与产权分散登记，各部门之间信息沟通不畅有着密切的联系。我国第十八届三中全会之后，对此问题加以重视，改革产权登记制度，建立不动产统一登记制度，这在一定程度上将改善产权登记制度，为房产税的开征奠定好基础
6、。但仍然很有可能出现不登记房产的现象，这不仅仅是统一登记制度所能解决的，与此同时，还需要完善法律规定，依靠法律的强制力，加大监管及惩罚的力度，打击私搭乱建违章房屋，惩罚不登记房产的行为。另外，还应尽早建立银行资信体系，居民的资产信息将由银行完全掌握，与税务部门建立良好的信息共享平台，从而真正实现对纳税人拥有的房产征收房产税。 我国与房地产有关的税种达 8 个之多，其中，在流通环节征收的有耕地占用税，土地增值税，契税，印花税，营业税和所得税，在保有环节征收的有房产税，城镇土地使用税。纳税人已经负担了流通环节的税收，若是开征保有环节的房产税，无疑加重税收负担，尤其对于商品房自住者，会加重其生活成本
7、。若是开征房产税，各税种之间利益关系的协调也将面临考验。 二、对房产税调节房价的作用不应抱有太大的希望 全面开征房产税对于许多纳税人而言，希望能以开征房产税取代土地财政的现象，从而打压房价。公开资料显示，近 10 年来，各地土地出让金收入迅速增长，在地方财政收入中比重不断提升。2001 至 2003 年，全国土地出让金达 9100 多亿元，约相当于同期全国地方财政收入的35%。2009 年中国土地总收入达 1.59 万亿元，相当于同期全国地方财政总收入的 46%左右。2011 年国有土地使用权出让收入 3.3 万元，当年全国政府性基金收入 41363.13 亿元，占财政收入比重为 79.8%，
8、2012 年有所下降，实现收入 28517 亿元，当年全国政府性基金收入 37517 亿元，占比 76.0%。土地出让收入已成为地方政府财政的主要收入来源，若取消土地出让金，在开征房产税确认基数时考虑土地出让部分，将会面临较大的阻碍。而且，房产税收入即使全面开征，收上的钱数只能是杯水车薪，不能取代土地出让金成为地方性财政收入的主要来源。 此外，商品房价格高，其中有很大一部分是因为土地价格过高，据统计，在商品房建设总投资中，土地价格要占 54%。若是让政府降低土地出让金，由于房地产市场是垄断竞争市场，土地出让金价格的降低，只能给开发商带来更大的利润空间，并不能带来房价的降低。希望以房产税开征改变土地财政的愿望只能说很美好，但实现的可能性并不大。 房地产价格由市场价格机制决定，即由供给与需求决定价格，房产税只是众多影响因素中的一个。由于我国金融证券市场尚不完善，投资渠道狭窄，大量富人看中房地产的投资机会，手中持有两套甚至多套住房，导致房产持有在少数人手中，造成市场供给小于需求的现象，真正需要商品房自住的人群最终只能以高价购买。 综上所述，开征房产税面临着许多亟待解决的问题，可能需要未来几年时间的努力，一旦开征，房产税对房价的打压力度也可能不如期望之大。开征房产税，规范房地产市场任重而道远。
