1、对如何提高小区物业管理水平的研究摘要：一个小区就是小社会，构建和谐社会，离不开和谐文明的小区建设。小区物业服务是社区建设的载体和重要组成部分，规范物业企业行为，提高物业服务质量和水平，打造和谐社会，人与人的和谐、人与社会的和谐。本文主要对如何提高小区物业管理水平进行了分析探讨。关键词：小区物业；管理水平；存在问题；提高途径 中图分类号： TU7 文献标识码： A 引言 一般的物业管理是指：社区公共安全的预防，社区绿化的养护，环境卫生的清洁等日常的工作。若要达到星级化小区物业管理水平，日常的物业管理肯定是不能满足的。根据国务院最新出台的物业管理管理条例以及现有物业的前景分析，若想棋高一着，就必须
2、研究出一些新的创意。有些物业公司已向新的发展空间慢慢的迈进。 一、当前小区物业管理存在的突出问题及原因分析 1、当前小区物业管理存在的突出问题 1.1 从物业收支情况看 老小区物业费标准低、收缴率低、维修压力大，大部分业主对上调物业费持消极态度，以及新劳动合同法实施后人员薪资标准不断提升等问题造成企业入不敷出，经营压力逐年递增。 1.2 从物业服务质量看 物业服务企业从业人员整体素质不高，专业人员少，服务意识差，服务不规范不到位，企业运作透明度不够，业主和物业公司之间信任度不高。 1.3 从政府对小区物业的依法监管上看 监管体制不健全，监管制度不完善，监管调控能力不强。 1.4 从行业对物业服
3、务市场培育上看 物业服务市场竞争机制发育不全，招投标制度建设难落实，参与前期物业服务的招投标市场运作不够规范，目前我区物业服务市场呈现出良莠不齐的局面。 2、当前小区物业管理存在的问题的原因分析 2.1 业主消费意识和业主责任意识淡薄 业主责任意识不强，业主大会制度作用发挥有限。很多小区的业主没有意识到这一点，对小区物业服务状况漠不关心，造成业主大会召开困难，有些小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，物业管理处于前期物业管理状态，个别业主和物业服务企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决，为小区正常的物业管理埋下隐患。有的小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产
4、生，不具有合法性，其行为不具备法律效力，不能代表全体业主。还有的小区即使按规定成立了业主委员会，但其成员对物业管理相关知识了解甚少，对其职责认识不清，缺乏足够的精力、热情，而且所有的业委会运作缺乏必要的工作经费，业主委员会形同虚设，不能起到应有作用。缺乏业主委员会的监督，物业服务质量更难保证。 2.2 物业服务企业的管理和服务意识不强，重收费轻服务 根据物业管理条例和国家建设部普通住宅小区物业管理服务等级标准 、 全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则的规定，要求物业服务企业在具备条件的住宅小区，组织员工开展管理提升、服务达标活动，进一步规范物业企业的基础管理、房屋维修、养护管理、共用设施设备
5、管理及保安、环卫、绿化和车辆管理，达到提高整体的物业管理水平、提升服务品质的目的。但目前大部分物业服务企业缺乏市场竞争意识，存在两大致命弱点：一是企业内部管理水平较低；二是没有服务树品牌的意识。究其原因，主要是思想认识不到位，发展观念落后于时代，没有看到优质服务对提高企业竞争力的重要性，更谈不上创建企业服务品牌。结果表现为：物业服务企业所提供的管理、服务得不到业主的认同和肯定，影响了征收率。因此，这个意识问题不解决，不但不能扩大市场份额，壮大经营规模，还将丧失原有的“根据地” ，使企业萎缩，陷入困境。 2.3 房地产开发建设遗留问题严重影响物业服务企业正常经营 现有住宅小区发生的物业纠纷中，相
6、当数量源于房地产开发建设遗留问题。这些问题主要表现在：一是规划变更导致业主权益受损。房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异，二是房屋建筑和附属设备质量差，配套项目缺项甩项。有些物业服务企业管理人员反映他们小区内没交物业费的业主，主要是因为房屋质量有问题，还有的是因为开发商承诺的配套设施没有建，业主又找不到开发商，于是物业管理企业便无奈地成了替罪羊和出气筒。 二、提高物业管理服务水平的途径 1、开展综合治理、使文明小区予以建立 综合治理的第一步就是在确保小区平安的上，改变原来的小区安全防范，真正的保障小区居民的财产安全，让小区居民安定的生活。从法律的角度分析，物业公司仅仅只有预防和安全防范的职责
7、，若想使服务的水平得以提高就必须在“确保平安”上下功夫。 1.1 小区物业联合附近的武警官兵和附近的派出所以及本单位的保卫部门，在小区物业的组织下使“军、警、民共同建造安全文明小区”的活动予以开展，把小区安全的预防转变为社区和社区之间的联合预防，也加强社区与社区之间的联系。 1.2 原来的物业管理是要求保安 24 小时值班，为了使物业管理服务水平得以提高，改为进行 24 小时巡逻，让小区居民的人生安全以及财产安全得以更好的保障。 2、借助集团优势，使支出的费用予以降低 借助集团的优势，使小区住户支出的费用予以降低。可以在小区成立“住户消费联合社” ，集团可以针对居民采购的日常消费用品进行集体的
8、订货、购买，节约居民在日常消费用品上购买的开支，还可以提供送货上门的服务，为住户提供优质的服务。 3、关爱特困对象，实施重点服务 对小区中特别困难的居民予以一定的帮助，确定“特别关爱对象” ，对他们安排特定的服务，为他们排忧解难。如：在有些家庭中存在着智障人或者高龄老人，他们就是我们的特别关爱对象，作为物业管理部门应该为他们设立独特的档案，并为他们提供特殊的服务，帮助他们解决生活中所遇到的问题，并联合社区委员会和社区居民开展“献爱心活动” ，使比较困难的居民得到帮助，为小区融入温馨的气氛。 4、开展社区文化，组织各种活动 根据社区的文化组织开展丰富高雅的社区文化活动，加强小区居民的人际交流，形
9、成共同的价值观念、文明风尚以及社区精神。如：每个礼拜一在小区的广场开展国旗升旗仪式，在居民较集中的地方设置阅报栏，报纸的内容予以每天早上定时的更新，并开设阅览室和图书室，建立乒乓球室，健身房、棋牌室和老年人的各种球类俱乐部，并根据居民的兴趣爱好不定期的开展各种比赛。还可以举办以家庭为单位的“亲子活动” “小区运动会”等，促进家庭的和谐，增加家庭与家庭的交流。 5、组织业主活动，提高“物业管理”消费意识提高培养业主的“物业管理”的消费意识，管理服务费用与物业管理水平是一种良性循环的状态。可举办“业主与物业管理知识培训班” ，把业主的应享有的权利、应履行的义务、以及物业管理的相关知识详细的介绍给业
10、主。进行“算账对比” ，让业主全面的了解到物业管理的好处以及物业管理的价值。让业主详细的了解保安人员、保洁人员等的工作性质，理解他们工作的艰辛。定期的对业主进行询问，了解他们的意见和建议，及时的对工作进行改进，并把财务账目按照规章制度公布出来。业主对管理服务费认识的提高，能使管理部门的收缴率得以提高，使物业的管理和物业的服务的正常运作得以保证。 结束语 我国的物业管理市场，从当前市场需求的数量和需求的构成来看，正迎来快速的发展期。国内物管企业的规模普遍较小，物管企业必须充分认识市场的环境特征，做好市场发展的科学预测，明确企业定位与企业经营战略，不断改进技术、降低成本、开发新服务项目和新的市场领域，努力完成企业由低端劳动服务向高端智力服务的行业转型，在新时期实现企业经济效益、社会效益和环境效益的有机统一。 参考文献 1宋静艳.城市住宅小区物业管理中存在的问题及对策J.产业与科技论坛.2012(01) 2柳易林.城市住宅小区物业管理创新研究以长沙市为例J.现代物业(中旬刊).2011(12) 3张统华.我国住宅小区物业管理中存在问题及发展趋势J.改革与开放.2011(20)
