1、对于房地产经济调控有关问题的探讨摘要：房地产市场要健康稳定的发展，必然要通过政府进行有效引导。为了控制过快上涨的房价，我国政府已经采取了一系列的宏观调控手段对房地产市场进行调整，也起到了一定的效果。在未来，房地产宏观调控政策必然会随着房地产行业的发展而继续深入，本文就当前我国房地产宏观调控政策的实施对房地产经济的影响做出了简要阐述，并结合笔者工作经验，对如何实现房地产行业的发展与国民经济有效增长的平衡提出了一些见解和看法。 关键词：房地产，国民经济，宏观调控，资源配置，影响 中图分类号：F293 文献标识码： A 一、引言 住房是居民的基本需求，无论房价收入比如何，居民都有买房需求。相对于当前
2、收入来说，我国绝大多数居民面临着较高的房价。然而，在目前这样一个特殊的经济发展时期，一边是高涨的房价，另一边是居民迫切的购房需求，这就决定了商品房不同于一般商品，而是一种特殊的商品。房地产业包括房产业和地产业，而地产实体自身的不可移动性，就导致了房地产业具有较强的地域性。这一地域性特征使房地产业的资金不能够像普通商品市场上的资金那样自由的流动，进而给房地产业的健康发展造成消极的影响。当获得地产权的房地产开发商既不开发土地，又不出让土地产权给需要土地的房地产开发商，这会使土地得不到合理的利用，导致效率损失，严重阻碍房地产业的健康发展。 二、房地产业与国民经济 房地产业作为第三产业，在国民经济和社
3、会发展中占相当重要的地位。它是国民经济发展的一个基本生产要素，为国民经济发展提供重要的物质条件，改善人们的居住和生活条件，改善投资环境。房地产业对国民经济增长的贡献度较其他行业更大，更具有推动经济增长的能量。在发达国家和地区，房地产业的发展所提供的社会财富，在国民生产总值中所占的比重，都已经超过 10，甚至高达 20以上，它已经成为国民经济的支柱产业之一。房地产业所具有的价值大、需要刚性、附加值高，并能随城市化、现代化的发展升值的趋势特点。使房地产业有极强的投资吸引力。从统计资料来看，我国改革开放以来所吸引的外国投资额中，房地产业所占的比重达到 25左右，通过房地产业带动吸收投资的项目占到 4
4、0，而房地产业作为高附加值产业，利用土地开发，房屋建设，既能为国家提供大量的积累，又能加快城市建设的步伐，推动城市经济的发展。 由于房地产业在现在市场经济的条件下，起着其他产业不可替代的作用，所以，当今世界上许多经济发达的国家和地区，房地产业已经成为经济繁荣的基本支撑点，是国民经济发展的基本要素。因此，研究房地产业的变化和发展，寻求房地产业可持续发展的规律性，这对加快我国的工业化、城市化、信息化和现代化，改善消费结构。提高人们生活质量，优化房地产资源配置，促进房地产业和国民经济的可持续发展都具有现实和长远的意义。 三、充分考虑资源配置效率的要求 一是本轮调控政策中，90 平方米以下住房面积所占
5、比重必须达到开发总面积的 70 ，只适用普通住房、廉租房和经济适用房，高价地段房不宜采取。因此，应细分市场，实行区别对待或总量控制。对准公共物品由政府调节，对竞争性商品由市场调节，不宜以每个建筑项目衡量建筑面积结构比例。二是注意税收政策的锁住效应。营业税政策由 2 年改为 5 年，市场形势变化难以预料。限制投资交易强化了房地产市场的计划色彩，可能降低资源配置效率，进而影响投资与消费循环。三是“两限两竞” （限套型、限房价、竞地价、竞房价）政策会导致地价下跌。短期看有利于抑制房价，长期看是扭曲市场，降低资源利用效率。 四、宏观调控政策对房地产市场的影响 从目前宏观调控政策对房地产市场的影响来看，
6、主要存在以下几个特点：（1）房地产投资增幅持续减缓，已基本回落到前三年水平；（2）房地产开发用地供应过快的增长势头得到遏制，土地购置面积增幅明显回落；（3）房地产信贷投放得到有效控制，开发贷款增速持续下降；（4）城镇房屋拆迁规模明显缩减，有效抑制了住房的刚性需求；（5）商品房供求增幅持续回落，销售面积继续高于竣工面积；（6）商品房控制面积进一步减少，但西部地区有所增加；从上述情况表明，中央宏观调控政策的实施取得了较为明显的成效，房地产市场的发展进一步上升，但总体发展水平是平稳的。政府要充分利用自 2008 年 8 月 1 日起实施的中华人民共和国反垄断法 ，对房地产市场进行全面监督，一旦发现垄
7、断行为就对其进行严厉的惩处。根据房地产企业的垄断特征，对房地产市场进行可能产生的垄断进行预期并采取必要的预防措施。地方政府在出让土地时，在预期能构成垄断行为的区域内，让尽可能多的房地产企业参与进来，使他们之间构成有力的竞争，从根源上减少垄断产生的可能性。政府要建立有关房地产的全面公开透明的信息公告。政府应该对各地区的地产及待售商品房数量给予公告，并对发展趋势给予导向性预期，为消费者提供正确的市场供给需求信息，通过公开透明的信息披露，使购房者掌握更多的市场信息，从根本上降低房地产开发商的投机可能性。政府要制定防止房地产投机行为的有效措施。禁止购房者在短期时期内转卖房屋产权，防止投机者频繁买卖从中
8、赚取差价；对在短期内转卖房屋者征收高额的所得税，压缩其投机的利润空间；在资金方面，限制银行对房地产投资性贷款额度，降低其利用金融杠杆投机的机会； 五、从微观经济单位(家庭)视角出发评判房地产业的发展水平 从微观经济单位(家庭)视角出发，可以从两个方面来评判房地产业的发展水平，一是从房地产价格与租金之间的对比关系，通过比较房地产价格与其投资收益的均衡关系来衡量房地产业是否存在过热发展导致价格畸高的情形； 二是从房地产价格与居民家庭收入之间的对比关系，通过比较房地产价格与房地产最终消费者的现实购买力来衡量房地产价格是否虚高。据此可以构建两个指标来反映房地产业的发展水平，即房价租金比和房价收入比，它
9、们是反映房地产业协调发展状态的微观指标。房地产租金侧重于反映房地产作为生产和生活资料属性的价格，即租金是房地产使用价值的价格表现，它全面综合地反映了经济基本面因素(如居民可支配收入、国民经济增长)对房地产需求的影响。房地产不仅满足人们的居住需求，由于其自身的保值增值特性，人们也把它当做一种投资品。房价收入比是衡量房地产发展程度的另一个微观指标，一般认为，房价收入比的正常范围为 4-6 倍，这是由 20 世纪 90 年代初世界银行专家安德鲁海默在研究中国住房制度改革时提出的“比较理想”比例。 六、总结 普通住宅房地产具有公共产品的特征，政府应当提供足够的普通住宅供市民消费，而房价高涨严重侵害了群
10、众利益。虽然政府也曾试图控制房价继续上涨，但是政策的效用不明显，原因是政策的针对性不强。要调控房价高涨，必须运用房地产中的公共经济学原理，制定出有效的公共经济政策，才能取得切实的效果。当前，在抑制需求政策的基础上，主要应通过财政、金融、制度和行政政策降低商品房空置率，以增加供给，从而降低房价。 总之，对我国房地产业来说，目前既是一次历史性机遇，又是一次时代性挑战。只要我们有正确的认识和必要的估计，既要看到有利的条件，又要看到困难的严重性，不盲目乐观，不消极等待，大胆吸收外国的先进经验，不断创新，努力提高企业的管理水平，就会使我国的房地产业不断壮大起来，在激烈竞争的世界建筑市场上占有一席之地。
