1、房产测绘管理系统中公用建筑面积分摊模型的设计与实现摘要：将房产共用的建筑面积进行分摊，研究其分摊的原则，分析房屋的实际面积、楼层构造和公用建筑面积的分摊，研究在分摊中所采用的设计模型和计算方法，并将其在实际房产测绘和管理中进行运用。一般而言，依据“谁使用谁分摊”的原则，同一栋建筑物的分摊方式也不一样，因此需要建立有效的建筑面积分摊规定，设立最合理的分摊模型。 关键字：房产测绘；公用面积；分摊模型 对楼房的公用面积进行分摊，是在相关房产测绘部门测量房屋后进行的后续工作，也是处理房产测绘相关数据的重要步骤。一般而言，对公用面积进行分摊，主要依据“谁使用谁分摊”的规则。同时，对公用面积进行分摊主要有
2、如下方式：选择合适的分摊模型；统计分摊面积和实际面积；对分摊进行精确计算。本文就结合房产测绘管理对公用面积的分摊进行研究。 一、房产测绘管理系统中的公用建筑面积 （一）公用建筑面积 公用建筑面积的定义是：在建筑物内、在住户门之外的所有公用部分的使用面积。公用建筑面积是由应该进行分摊和不应该进行分摊的公用面积构成的。 本文中所指的公用建筑面积主要有以下几类：楼梯间、变电室、公共门厅、地下室、电梯井、值班室等等。这里需要注意的是，如果某一建筑面积超过了套间和公用面积之间分隔墙的水平投影面积，那么该建筑面积也应该算在公用面积内。 （二）计算方法 （三）房产中对公用面积进行分摊的原则设计 房产的公用面
3、积分摊模型有以下两种：计算方式选择、分摊方法选择。 一栋建筑中的公用面积是所有住户共同所有的，所以应该将其平均地、合理地进行分摊，而分摊模型的作用就是将每一位住户的公用面积合理分配，将每一位住户应该分得的面积进行计算。只有按照建筑物的实际结构和公用面积的实际大小进行分摊，才能更好、更完善地将公用面积分给所有住户。 二、分摊模型的数据库设计 在对数据库进行设计和应用时，应该采用 Access 数据库，因为房产测绘应该具有方便性和实用性，还要注重其性价比。因此，在使用Access 数据库的时候，可用到如下几种数据库。 第一，Pub 数据库。该数据库也称公用建筑面积库，也就是将公用建筑面积的类型、功
4、能、位置等方面进行统计综合。 第二，Region 数据库。也称功能区库，也就是将建筑的功能区实际使用面积、功能区大小等数据进行综合统计。 第三，Layer 数据库。也称层库，也就是楼层内的综合建筑面积、楼层的功能区和每层楼的公用建筑面积和楼层中的公用设施面积等的综合数据库。 第四，Suir 数据库。也称套库，就是对所有住户房内的面积、分摊的公用面积以不同大小为基准进行统计。 第五，DivCacuTab 数据库。也称分摊计算数据库。该数据库主要是将分摊的步骤、类型和每一住户所分摊到的公用面积进行统计和总结，还能将每一个区间、每一层楼和每一套间所分摊的面积进行统计总结。此数据库能够充分展现出分摊的
5、详细资料，住户可以通过查看并了解本户所分摊到的公用建筑面积大小和来源。 三、分摊模型的实现 一般而言，对公用面积进行分摊前，先通过实地考察建筑物的使用功能和公用建筑面积后，在研究其分摊方式。通过上述研究，本文总结了如下几种方式：按文件或规定分摊方法、整栋分摊方式、套间分摊等等。 （一）依据文件或规定的方法进行分摊 如果某建筑物的权利人较多，那么这些权利人就应该将建筑面积进行分摊，并依此达成共同协议，依照该规定实现实际意义上的分摊。而采用文件或者规定的方法进行分摊并不适用于该方法。 （二）整栋分摊方式 如果某些建筑物的公用面积是为整栋楼层而服务的，那么这栋建筑物的所有住户都应该有义务为公用面积承
6、担分摊，也就是说，如果一栋建筑物的公用面积是所有住户共同使用的，那么就应将其均分给这栋建筑物内的所有住户。由上述公式 S1=KS2 可知，S1 表示建筑物分摊到每一个住户的公用面积，因此通过 S2（建筑物的总建筑面积）与 K（分摊系数）相乘结果即可得出。 （三）以功能区间为基准的部分分摊 功能区间的划分依据是该建筑物使用功能的不同，如果该建筑物的功能区大于两个，那么在该功能区服务的公用建筑面积应该在其中进行分摊，这时就不能对其进行整栋建筑物的分摊。以功能区间为基准的分摊应该在相对固定的使用区间内进行分摊。由模型可知，公用建筑面积总和 S3 是由若干功能区面积相加得出的，S4 是规划出进行分摊的
7、面积，是由若干参加分摊的功能区面积相加得出的。 （四）楼层间的分摊 某一建筑物内为某一层用户或某几层用户提供了公用面积，那么其分摊主体就是该层或几层用户，即为该层住户进行公用建筑面积的分摊。在上述模型中，楼层分摊的公用面积为在楼层间进行分摊的公用面积之和，而进行分摊的面积是楼层内住户的使用面积。 （五）套间分摊 如果某一建筑物为其中几套住户提供了公用面积，那么分摊就由这几套住户承担。 结束语 综上所述，公用建筑面积分摊模型的最重要特征如下：第一，分摊的方法明确。当相关人员采用模型对公用建筑进行分摊时，该系统能够及时统计建筑物的相关信息，并选用最合适的分摊类型实现实际分摊，住户也能较快理解；第二
8、，该分摊模型简单易懂、结构明朗且便于实现。上述模型已经在现实生活中广泛推广使用，经过相应的测试显示，分摊的结果准确、效果较好。也促使对房产测绘的计算和管理信息更加充实，房产权利人也能更深入地了解房屋的建设流程和面积的计算程序，结论也更加清晰；对房屋的产籍、产权等相关内容同样能做到更加规范、更加科学的管理和运营。 参考文献： 1胡文楷.规范房产测绘管理，培育和发展房产测绘市场J.科技创新与应用，2011（24） 2纪长顺.基于 ArcGIS Engine 的房产测绘管理系统的研究与开发J.黑龙江科技信息，2011（31） 3王稳波，李霁.房产测绘管理新思维与房产测绘信息系统构建模式研究J.科技资讯，2011（06） 4曹荣，苏永强.大型公用建筑项目安全风险“致因-承担”模型J.中国安全生产科学技术，2010（03）
