1、房产测绘中测绘面积的质量控制探讨摘要：在房价日益高涨的今天，房产测绘工作中任何疏忽都可能造成巨大的经济损失，尤其是房产面积测绘质量显得尤为重要。本文将对房产测绘中的相关问题进行分析，并在此基础上就如何控制房产面积的测绘质量，提出一些建设性建议，以供参考。 关键词：房产测绘；测绘面积；质量控制 中图分类号：P24 文献标识码：A 引言 近年来，随着我国社会经济的快速发展和房地产建设事业的不断崛起，房产测绘行业也有了很大的进步，对房产面积进行测绘操作，不仅增加了房产测绘机构的经济收入，而且也承担了更大的社会和法律责任，因此建立一套科学有效的房产测绘质量控制体系显得尤为重要。 一、房产测绘问题概述
2、由于房产测绘关系着业主自身的利益，因此测绘过程、测量精度以及面积计算等，都必须有非常严密的规范和要求，同时它也是我国产权产籍管理部门为产权人提供的一项重要的法律保护依据，在房屋产权法律纠纷与违章建筑审核过程中，起到了凭据的作用。房屋面积的规格是当前国内建筑与房地产行业发展的一项重要指标，同时也是国内房产测量工作中一个基本测定要素；建筑面积指标也是城市规划、产权登记以及税费征收和产籍管理的重要参考数据，同时也是城市地价核算、房屋拆迁安置、买卖交易以及房屋面积统计工作中的重要计量单位。实践中，因房屋面积种类非常的多，非专业人员会感到高深莫测、无从下手，尤其是商品房买卖交易过程中，部分不良开发商会在
3、建筑面积上“下功夫” ，甚至有些中介在此过程中还偷换概念，对消费者进行误导。基于此，通过对房产面积进行测绘，可有效减少买卖交易过程中的各种纠纷问题，对于维护消费者的利益和房产市场的秩序，具有非常重要的作用。 然而，房产测绘过程中会遇到很多的问题，如果不及时采取有效的措施予以防治，则很可能会对房产测绘质量造成严重的影响。房产测绘工程专业性与技术性都非常的强，但现行的房产测绘规范和标准却不够完善，很多规定过于笼统和简单，没有详细、具体的解释，因此也很难跟上瞬息万变的建筑发展形式，表现出一定的滞后性。实际操作过程，遇到争议问题很难及时的处理，房产测绘单位和相关人员只能根据自己的理解进行实际操作，因此
4、房产测绘质量很难控制。同时，房产测绘尤其是复杂建筑面积测绘过程中，数据比较繁多、实际情况也比较复杂，加之计算量非常的大，使得测绘工作难以得到有效的保证。 二、影响房产测绘质量的因素 1、个别房产测绘单位的资质较低 个别低资质的房产测绘单位管理水平差、测绘人员少、测绘技术水平低，对于现有房产测绘项目因时间紧、任务量大等因素就容易出现问题，因此有必要提高房产测绘单位的准入资质。 2、房产测绘从业人员的技术水平参差不齐 房产测绘特别是对复杂建筑的测绘，由于情况复杂，数据繁多，计算量巨大以及建筑类型不断变化的多种因素，要求从业人员必须具备专业性强、技术水平高的素质；具备相应的技术职称的资格；具备相关的
5、工作经验的能力。然而，目前房产测绘从业人员的技术水平参差不齐，远远不能适应工作需要和行业发展需要，急需引起高度重视。 3、房产测绘单位的管理水平有待提高 随着社会经济的快速发展和房地产事业的繁荣，对房产测绘的管理提出了更高的要求。目前，不少房产测绘单位由于管理水平有限并且没有完善的质量保证体系，相关人员所学专业单一、素质层次不齐，对规范、政策、法规等理解偏差，在具体工作中，难免会出现测绘质量问题，伤及各相关权益人及单位的利益。 4、房产测绘相关标准、规范的不完善 房产测绘的专业性、技术性很强，但是房产测绘领域的规范、标准确不够完善，对有些问题的规定过于简单，跟不上建筑形式不断变化和设计人员理念
6、的不断发展，使得许多新问题无法界定，无据可查，在实际操作中难以处理，容易引发争议。在实际工作中房产面积测绘从业人员只能依据自己对房产测量规范 、 房产面积测绘管理办法 、 中华人民共和国城市房地产管理法及各地方房产面积测算细则理解来进行操作，这样就会给测绘质量带来争议。 三、加强房产测绘面积质量控制的有效措施 1、建立健全房地产测绘市场质量控制机制 要充分发挥市场供给与市场竞争来对测绘产品与服务质量进行控制，实际说来就在与市场供求的浮动带来市场上商品价格的变化。这样以来就会对产品的供应方的利益产生影响，然而测绘的供给者又是利益、利润的期望者，在供给者之间会形成一股竞争，消费者在选择测绘服务时必
7、然选择一些测绘技术精准、服务质量高的测绘部门，在市场经济优胜劣汰机制的带动下，必然能够促进测绘企业与测绘从业人员积极改善自身的技能与水平，全面促进测绘技术的提高，在优胜劣汰机制的调节与控制下，测绘技术水平从个人到企业都会有所上升，为测绘质量提供保障，达到市场对资源的优化配置。 2、对前期的资料、图纸质量进行审查和控制 实践中，为确保房产测绘质量，首先应当加强对前期资料、图纸的质量审查与控制，尤其在房产建筑面积预测算过程中，可要求施工图纸必须经规划部进行门审批；房产面积实测过程中，委托方应当提供已通过审核的建筑施工图纸，在此过程中，如果存在着变更事项，还应当提供变更详单。图纸必须具有完整性，其内
8、容应当包括平面图、剖面图、立体图、楼梯详图以及飘窗阳台大样，这样有利于在房产测绘中能够对相关尺寸数据进行查阅。比如，阳台外围的实际护宽度若标注不详，则在阳台大样图上可实现有效查阅。通常情况下，坡屋顶房屋以 2.2 米的范围线进行确定，平面图上难以看出时，可在剖面图上确定 22.2 米的范围线。同时，前期的资料中应当有建设规划许可证、总平面图以及门牌号和房屋配套设施，其中还包括房屋的实际功能部位，比如水池、变配电室、发电机房以及制冷机房等位置的应用说明及相关资料信息。 3、面积计算部位的认定应当准确具体 房产测绘之前，应当先明确全面积、半面积以及不计算面积的部位，若确定不准则可能导致总面积错误。
9、基于此，计算面积部位确定过程中，应严格依据房产测量规范之规定，进行房屋面积计算部位确定。实践中部分开发商为增加卖点，设计图中的注释通常与房产测量规范之规定不一致，比如设计图上注有入户阳台、花园以及景观窗等，因此应当注意此类现象。在房产测量性质界定时，比如入户花园与房产测量规范中的外走道基本一致。实践中，如果该公用位置处于封闭状态，则应当计算其全面积；敞开状态下要分情况计算：该部位如果在房屋建筑主体结构之内，则应当认定为柱走廊，进行全面积计算；如果是悬挑于建筑主体结构之外的部分，则以无柱外走廊论，计算其一半的面积。由此可见，实践中会碰到很多类似的注记，因此在房产面积测算过程中，应当根据该建筑结构
10、的实际情况进行判定，必要时可要求委托方提供详细说明，并要求设计方提供详尽的功能设计说明，最后统一用语，准确判定房产的有效计算面积。 4、面积计算中的公用分摊应当科学合理 在确保房产套型、计算面积以及边长数据准确性的条件下，房产测绘质量控制中的一个关键环节就是面积计算与共用面积的合理分摊问题，这也是房产测绘工作的核心所在。由于房产面积关系着消费者的切身利益，因此必须保证面积分摊计算的准确性。基于此，房屋各层及总面积计算完成后，对公用建筑面积进行分摊计算，在此过程中应当严格依据房产测量规范 、地方实施细则之规定进行操作，部分公用部位分摊情况不明确，应当组织质检、测绘以及技术和委托人，对图纸进行讨论。公用面积分摊后，应当将分摊之前的套内面积、总面积以及分摊面积与分摊之后的各数据进行比对，确保分摊计算准确无误。 结束语 房产测绘单位要认识房产测绘发展的前景，根据房产测绘市场发展状况制定相应的企业发展策略。我们要以科学的发展观发展房产测绘质量管理，使房产测绘质量管理得到不断发展。房产测绘工作在加强重视的同时，还应加大研究力度，从而促进房地产业的健康发展。 参考文献 1张闻字分析房产测绘面积中存在的问题及质量控制J科技信息，2011. 2刘丽敏房屋建筑面积测绘研究J科技风，2011. 3丁巧林如何做好房产面积测绘工作J城市建设理论研究，2012.
