1、房产项目设计精细化管理摘要：房地产企业精细化管理是提升企业竞争力的必由之路，是企业实现可持续发展的重要途径。在现代房地产市场的竞争中，越来越多的企业认识到把管理 做精做细的重要性，精细化管理已成为决定未来房地产企业竞争成败的关键。而影响房产项目精细化管理因素很多，所以提高房产项目设计精细化管理的措施有很多。本研究从房产项目设计精细化管理概述、房产项目设计精细化管理的现状和存在的问题、优化房产项目设计精细化管理的措施等方面做了综述，目的在于给相关工作者一些启示。 关键词：房产；设计；精细化；管理；措施 中图分类号： S611 文献标识码： A 随着我国经济的迅速发展和城市建设步伐的加快，房地产行
2、业也快速发展， 项目的投资规模和数量逐渐增多，类型日趋多样化，组织机构越来越复杂，影响 项目实施的因素越来越多，房地产项目的开发建设面临着更大的竞争。传统的管 理模式已无法适应外部环境的发展，项目的成功实施更要依赖于科学的项目管理 方法。在此背景下，精细化管理理念日渐深入人心，在房地产项目的管理中得到 了日益广泛的应用。 房地产行业与生产性企业相比，具有较大的特殊性，其生产周期较长，投资 规模大，容易受政策变化的影响，产品较难实现标准化。对于房地产企业而言， 精细化管理和其它行业相比有什么特点，其他行业精细化管理的实践经验如何有 效地应用到房地产行业中，精细化管理在房地产项目管理的应用中存在哪
3、些问题 及难点。鉴于我国特有的文化环境和中国房地产行业的特征，国外的实践经验与 国内相比又有什么不同。这些问题都是在房地产项目精细化管理的过程中亟需解 决的问题。但学界和实业界对精细化管理的理解仍存在差异。精细化管理与传统的管理方法有哪些区别？精细化管理的内涵是什么？如何将精细化管理落实到企业日常管理中，精细化管理能否全面提高企业的综合竞争力？只有解决了这些问题，才能促进各界对精细化管理的认识，加强精细化管理在实践中的有效运用，最大限度地提高项目管理的成效。1.房产项目设计精细化管理概述 精细化管理是一种理念，一种文化。它起源于 20 世纪 50 年代的日本，它是社会分工和服务质量的精细化对现
4、代管理方法的必然要求，是建立在常规管理的基础上，并将常规管理引向深入的基本思想和管理模式，是一种以最大限度地减少管理所占用的资源和降低管理成本为主要目标的管理方式。美国的管理学家和经济学家从上世纪八十年代对日本“经济奇迹”的奥秘进行研究，在分析美日的文化差异的基础上，总结出日本工业化成功的主要原因在于日本举国实施的全方 位、全覆盖的精细化管理。精细化管理的理论基础包括泰勒的科学管理，戴明的 为质量而管理，和以精益生产为旗帜的丰田生产方式。 1.1 精细化管理的特征 房产的精细化管理具有很多特征，主要包括以下内容。首先，细化是精细化管理的前提。是各级管理者，针对核心的、关键的、易出错的工作，制定
5、科学、合理、规范的管理制度和工作程序，并对其实施进行严格控制的管理。细化管理贯穿于项目的所有业务中。大量的制度规章、条例和细则等正是由于业务的复杂性而逐条设计的。其次，量化既是精细化管理工作的基础，也是精细管理的一个重要标志。因此，要尽量量化各管理工作。量化的主要方法是数学方法，量化的工作，尽量采用模糊数学的方法处理。再次，管理始于流程。流程化是将某一任务或工作，按纵向细分为若干个前后衔接的工作单元或工序流程，在此基础上进行分析、改进、简化、整合、优化。流程化不能仅限于对工序的分解，还要注意在各部门和各职能之间进行统筹分析和改进。 1.2 精细化管理的目标 精细化管理是从管理随意化向管理规范化
6、的转变，由经验型管理向科学型管理的转变。精细化管理系统的建立要涉及到四个方面的工作，包括将模糊的工作明确化，将明确的工作流程化，将流程的工作数量化，将数量的工作信息化。这四个方面层层递进，共同构成了精细化管理的基本体系。管理工作纷繁复杂，需要进行提升和改进的方面很多，但不可能对每一项工作都实施精细化管理，而必须进行筛选，选择重要的关键工作作为突破口；实现精细化管理的第二个目标是对管理要素实施流程化管理，使管理的责任具体化，明确化，并落实到位。流程图是流程管理的一种重要工具，通过其可以对各个工作环节，各环节之间的流转关系以及各环节的相关负责单位有更加清晰的认识；信息化是精细化管理得以成功执行的技
7、术保障，而信息化是建立在清晰、规范、标准的管理规则的基础上的。信息化通过提高沟通效率，实现数据共享，易于监控，提高管理效率等。 1.3 精细化管理的内容 精细化管理是一个全面化的管理模式。全面化是指精细化管理的思想和作风 要贯彻到整个企业的所有管理活动中。它包含以下几部分内容。第一，精细化的操作是对企业活动的每一个行为都进行一定的规范和要求，每个员工都要遵守这种规范，使企业的运作更加正规、规范和标准。第二，精细化的控制建立流程来运作企业的业务，该流程要包括计划、审核、执行和回顾。只要对该流程进行了有效控制，就可以减少企业运作中出现失误，杜绝管理中出现漏洞。第三，精细化的核算是管理者对经营状况进
8、行清楚认识的必要手段，这要求对凡是与财务相关的企业经营活动，都要进行记帐和核算，并通过核算发现经营管理中存在的漏洞和缺陷，降低企业利润损失。第四，精细化分析主要是借助现代化的手段，对角度、多层次分析企业运行过程中存在的问题，同时，通过精细化的分析，研究如何提高企业利润和管理成效。第五，业的规划主要包含两个方面的内容，一方面是企业高层根据市场状况和企业的运行情况制定中远期目标，该目标包括了企业的规模、业态、文化、管理模式和利润、权益等等；另一方面是企业的经营者根据企业目标制定具体的实施计划。精细化的规划是指企业在有依据、可操作、合理的基础上制定企业运行的目标和计划。 2.房产项目设计精细化管理的
9、现状 我国房地产企业管理经历了手工作坊管理、粗放管理、规范管理、精细化管理、精益化管理五个阶段。目前，65%以上的房地产企业还处在粗放管理阶段，22%的企业正处在由粗放式管理向规范化管理的过渡阶段，只有不到 13%的企业已经开始从规范化管理向精细化管理过渡。2010 年以来，随着国家对房地产业的连续调控，房地产市场的环境条件发生了很大的变化，在国家一系列调控措施的打压下，尤其是对闲置土地的收回或处罚的政策，杜绝了投机炒作行为，房地产企业不得不面临转型和调整。在内部、外部环境的双重压力下，精细化管理成为当前我国大多数房地产企业面临的重要的战略选择。一些房地产企业已致力于从规范化管理向精细化管理转
10、变，以期通过管理的精细化构筑新的竞争力。在目前的环境下，行动比别人快一步就是竞争优势。 3.结语 众所周知，精细化管理是房地产企业实现持续快速发展，增强整体竞争实力的必由之路。房地产企业引入相应的管理方法，全面推行精细化管理，同时倡导持之以恒的精神，建立健全与之匹配的长效机制，不折不扣地执行，切切实实地落实，可以起到内外兼修的作用，刺激企业迸发新的活力。我国要想加强房产精细化管理就要深入地了解我国房产管理的现状，继而从不断地改进精细化管理的各个方面，最终实现我国房产项目的精细化管理，使我国房产业可以健康发展。 参考文献： 1 杨庆丰，秦旭东.房地产企业精细化管理模式探索J.甘肃科技纵横，2009 2 奥伯兰德.工程设计与施工项目管理M.毕星,译.第二版.北京:清华大学出版社,2006 3 孙动.论房地产企业的成本管理J.新会计,2010
