1、房产测绘中预测面积与实测面积差异产生的原因及对策摘 要：房产测绘中房屋面积预测和实测之间的差异关乎重大，本文概述了房地产测绘中预测面积与实测面积的概念，对其之间差异产生的原因进行了分析，并在此基础上对如何减小房产测绘中房屋面积预测和实测之间的差异进行了探讨，旨在为对于房产测绘中房屋面积预测和实测对比的研究起到一定的指导意义。 关键词：房产测绘；预测面积；实测面积；差异；原因；对策 中图分类号：P218 文献标识码：A 1 概述 预测算面积是指在房屋开发建设单位领取商品房预售许可证时，由房地产行政主管部门认可的具有测绘资质的测绘单位按照规划核准图纸或设计变更图纸上标注的尺寸，依据房产测量规范的要
2、求对尚未竣工的房屋预先计算的面积。它是开发商预售房屋面积的依据。 实测面积是指房屋竣工验收后，开发建设单位委托具有测绘资质的房屋测绘机构，依据国家房产测量规范并参考规划图纸、竣工图纸以及预测算数据对房屋进行实地勘测、绘图、计算而得出的面积。它是购房人办理房屋所有权证、他项权证、结算物业费用的依据。 换句话说，预测算面积就是购房人与开发商签署买卖合同时的面积，购房人通常是按照预测算面积支付房款的，而实测面积是产权登记面积，即房产证上的面积。当然倒是也有很多人直接买竣工的，这也不例外。要缩小预测算与实测面积的差异，必须先了解其差异的原因，才能避免较大差异的产生，从而减少购房人与开发商之间的矛盾与纠
3、纷。 2 房产测绘中预测面积与实测面积差异产生的原因 2.1 计算规则的改变 目前，房产测绘主要依据的是 2000 年 8 月 1 日实施的房产测量规范(GB /T1798612000、GB/T1798622000)，该规范明确了房屋产权面积的测量要求，是一个原则性和灵活性相对平衡的规范，符合当时经济发展的需要。但在新的形势下，由于房屋建筑风格不断创新，房产测量在个别环节上存在不统一的情况。再加上房产测量规范的一些计算规则不够细化，造成了理解不统一，从而使得各地方、各测量单位的计算标准也不统一。 2.2 设计变更引起的面积差异 商品房预售面积计算原则上使用报建图，但规划报建图纸往往很粗略，无细
4、化，开发商通常会在报批后重新修改设计，使各项功能更明确、具体。若使用报建图纸进行预测算，势必造成竣工面积与预售面积差异较大。但如果按照后期修改的设计图纸计算预售面积，虽然与实测面积差异不大，且能有效避免开发商与业主的矛盾，但却无从发现报建与实地的差别，失去了房产测量环节对其的监督作用，同时也会造成开发商肆意更改设计，使其经济效益最大化。所以对在预售面积测算时最好还是以报建图纸为准，但在委托测绘时委托单位需要提交齐所有的变更设计通知单，对于较大变更需要提供规划部门的变更批复。 2.3 施工变更引起的面积差异 施工变更是房屋建筑过程中相当普遍的现象，原则上施工变更须经相关的规划批准方可进行，但目前
5、来说，开发单位未经规划批准而进行施工变更是较为常见的现象。在前言中已经提到房屋预测和实测的测量依据不同，即预测绘依据设计图纸，实测则依据建筑物现状，这就体现了房屋的施工变更对房屋预、实测建筑面积差异的重要性。委托方在提供设计图纸，测绘机构据此预测绘完成并提供房产预测成果报告后，若施工中发生变更，而委托方未及时进行变更测绘，导致房屋建成后的实际状况与预测时所依据的设计图纸不一致，势必会引起房屋的预、实测建筑面积有所差异。 2.4 施工误差及测量误差引起的面积差异 在实际建造时由于施工原因，墙体厚度有可能达不到或者超出了原来设计的厚度。实测时，测量人员要对房屋的外墙尺寸以及各功能区的分隔尺寸进行复
6、核，如果达不到或超出原设计厚度，均以实际测量厚度为准。这样就会对房屋的建筑面积产生影响。对于施工误差和测量误差造成的面积差异，就需要我们施工单位能够严格按照图纸施工，把握好工程质量，同时也需要我们测量单位提高测绘人员的作业水平和测量精度。 2.5 测绘人员计算错误导致的面积差异 由于现在的房屋格局设计新颖、复杂，增大了房产测绘的难度，稍有不慎就会出现不同程度的错误，这种错误经常发生在预算的时候，实测因为有预算的对比以及现场比对，比较容易发现错误。在此笔者将实际工作中容易发生的错误列举如下： (1) 楼梯的分摊去向有误。经常会出现二层以上使用的楼梯分摊给了一层，或者是分摊给了未使用的楼层。 (2
7、) 预算时因参照电子图，导致房屋尺寸与报建图纸以及设计变更不符。测量人员通常是按照电子图来绘制图元并计算面积的，但往往有些委托方提供的电子版平面图与纸质的不符，如果不细心核对两者的差异，必然会导致错误。 (3) 复式住宅的阳台漏画。有些图纸上标注的露台，但屋顶上却有楼板盖住，其实际功能为阳台，容易漏看。 3 减小房屋测绘中预测面积与实测面积差异的对策 对于减小房屋测绘中预测面积与实测面积差异的措施可以从提升施工施工单位的施工质量、加强相关管理部门的管理力度以及提升测绘单位的测绘精度三个方面进行。但前二者涉及相关技术较少，而提升测绘单位的测绘精度又最为有效，因此，本文主要对如何提升测绘时的精度进
8、行探讨。 3.1 提升技术人员的技术水平 测绘工作具有技术性很强的特点，其专业性很高，不仅仅需要掌握建筑设计的知识以对建筑图纸中相关设计有较深的了解，还要对房屋产权管理以及建设项目审批的知识有一定的了解。因此提升技术人员的技术水平的重要性毋庸置疑。而对于技术人平的提高，最有效的手段有： （1）测绘单位要做好对技术人员的培训，加强质检工作。 （2）严格按照规定标准进行测绘，并建设统一的技术标准。 （3）建设详细的测绘细则，保证测算时的规范性以及科学性。 3.2 测量和计算时的技术要点 （1）做好前期资料的整理 前期资料主要是指营业执照、产权证、规划许可证、总平面图、施工平面图以及房屋共有部位使用
9、说明等，这些资料对于计算房屋面积非常重要。当预测房屋面积时，要特别重视建筑施工图纸和规划核准图纸之间的差异，在有不同之处的时候需要开发商提供解释并将其详细的记录，而标准则应选取核准图。 （2）善于利用图纸中的 CAD 文件 由于 CAD 在建筑设计中被广泛的应用，所以我们可以通过建筑图纸的 CAD 文件进行测绘工作的开展。这一方法不仅可以提高效率，对于测绘精度的提升效果也非常明显。 （3）在实测中比照预测资料 实测过程中，我们可以比照预测资料进行实地测绘，并以核准图纸作为标准，将不一致的地方进行记录，这是一种很好的自我检测方法。假如实测与预测的图形差距不是很大，这就说明预测面积与实测面积的差异
10、不会很大。反过来看，假如实测与预测的图形差距很大的话，这就表明预测面积与实测面积的差异较。针对后者，一般来说差异有两种：房屋的套内尺寸的变化以及共有共用部位的变化。在具体的工作中，我们应根据变化的部分来进行记录，举例来说：如果只有某一层次变化时，我们的 “房屋分层面积对照表”中也将只有那一层的数据变化，至于其他楼层的建筑面积等则与原预测数据一致。 （4）实测过程中确保整体与局部的结合 实测时要首先对房屋的整体进行观察，观察个外立面的异同，其中阳台是关键部分。在此基础上，参照核准图纸测量外围尺寸，最后对各楼层的房屋内部进行测量。 针对每单元的实测，没有必要详细测量其所有的内部尺寸，我们只要对整套
11、房屋的轴线总尺寸、与相邻单元部分的尺寸以及阳台的尺寸等做好测量与记录即可。 在这个过程里我们应注意对外墙尺寸做好测量，这主要是由于实测中是不能够量到墙体中轴线位置的，所以就只能依据尺寸+上半墙的厚度对套内尺寸和面积进行计算。 （5）测绘过程中的细节处理 测绘过程中的细节处理主要对象有对房屋内部上空的处理、如何确定墙面粉刷层厚度以及对阳台实测尺寸的处理。 其中对房屋内部上空的处理由于缺少相关规定，所以在这一问题上对于其的计算方法以及理解有着很多不同。针对这一问题我们应特别注意内部是否有与外墙有关的上空部分以避免重复计算外墙体面积的情况。所以，当外墙是上空的一面支撑时，我们只把其计算为复式下层的建
12、筑面积即可。 而如何确定墙面粉刷层厚度则主要是进行预测时要依照建筑设计说明，并对其外立面材料厚度有一定的了解，这样才能避免实测时由于设计没变化而外墙体厚度却不同所带来的误差偏大的状况。具体操作过程中要根据具体情况选择合理的方式。 至于对阳台实测尺寸的处理，最常见的错误是直接按底版的水平投影面积进行测量，改正的方法是按照围护结构的外围水平投影进行测量。当阳台上有空调机位的时候，由于缺乏相关规定，所以应根据具体的情况具体分析，假如规划核准图纸上对空调机位和阳台设置了界线和尺寸标注，那么预测面积中机位面积必定未包括在阳台的面积中。普遍来说，阳台的预测面积和实测面积一定会有一定的差异，这就需要我们对不
13、同层次的同样类型的阳台尺寸进行多次测量，最终进行平差处理。 4 结语 总之，预测和实测成果的面积差异是难免的，但了解了差异的原因对避免较大差异的产生会有很大帮助。同时，为了更好地维护广大消费者的合法权益，作为测绘工作者不仅要从现行的测绘产品质量管理办法、建筑面积计算标准及方法上下工夫，还要在不断完善测绘程序监督机制的同时，加强测绘成果监管，提高测绘成果质量，以诚信公正的态度从事房产面积测绘工作。 参考文献： 1王亚美，程启斌，陈翀等.浅谈减少房屋预测面积与实测面积差异的措施J.现代测绘，2010. 2陈丽佳，符湛斌.房产测量中面积测算问题的几点体会J北京测绘，2011. 3万丽斌，房产测绘中房屋面积预测和实测对比分析J.中国建设信息，2009.
