1、房地产抵押贷款担保的风险防范摘 要：在我国的金融领域中，房地产业占有很大的资金比重，且占有周期较长，所以面临很大的金融风险。在房地产业发展的过程中，首先需要解决的就是风险的防范问题，尽管我国对于房地产抵押贷款中，面临的通胀风险及利率风险等都采取了一定的防范措施，但对房地产抵押贷款担保的风险防范还明显不足。因此，我国要重点加强对房地产抵押贷款担保的风险防范。 关键词：房地产；抵押贷款担保；信用；风险防范 在我国房地产业的发展过程中，房地产的抵押贷款担保是一项比较主要的保障，其主要分为政府担保体系和社会担保体系两类。本文简要阐述了房地产抵押贷款担保的运营与组织模式，并主要对加强房地产抵押贷款担保风
2、险防范的措施进行了分析，提出了相应的参考意见。 一、房地产抵押贷款担保机构的运营与组织模式 1.政府抵押贷款担保基金 在我国，房地产领域是和其它产业领域联系最紧密的，同时它和政府管理也存在着密切关联，房地产交易往往涉及到很大的资金流，并且承担着较高的风险，因此需要政府建立房地产抵押贷款担保机构。 2.房地产产权担保机构 当前我国的房地产交易通过登记来完成，比较容易出现房地产的抵押贷款与产权登记两个环节相脱轨的情况，要想避免因房地产产权的有效性，造成一定程度的抵押贷款担保风险，需要成立房地产产权的担保机构。该机构可以设立专用账户来监控贷款人的行为，还可以实现现金的三方存管模式，不仅操作流程相对便
3、捷，还避免了金融风险及房地产出售方的商业信用风险。 3.社会私营担保公司 虽然政府提供一定的房地产抵押贷款担保服务，但能够享受的人还很少，迫切需要一些非政府担保模式的贷款，还需要建立社会抵押贷款担保机构来作为补充，其结构的设置可以运用合伙投资模式。可以运行的业务如房地产的融资业务、置业担保业务等。 4.房地产产业附属担保公司 当以上三种抵押贷款担保机构发展不健全的时候，房地产的开发商经常运用变相的抵押担保，当开发商为房地产购置者提供担保的同时，也肩负着一定程度的金融风险。并且这种担保模式也违背了我国担保法的有关明文规定，并没从本质上减轻房地产产业承担的金融风险。由此，急需建立房地产产业附属担保
4、公司，该类公司与开发商完全分离开来，避免了同一抵押物被抵押两次的现象出现。 2000 年建设部与人民银行联合发布了住房置业担保管理试行办法 ，对全国各地建立房屋置业担保公司的要求做出了具体的规定，在一定程度上有效地促进了房屋置业担保工作的有序发展和管理。 二、加强房地产抵押贷款担保风险防范的措施 1.科学评估担保物价值 如果抵押贷款没有依照规定期限进行偿还，房地产抵押贷款的担保物，要符合其债务的价值，并满足房地产所有人的权益。如果抵押物价值没有达到贷款负债额的价值时，就出现了房地产的抵押贷款担保风险，房地产的负债额就变成了用来做抵押物品的实际价值。如果抵押物品的实际价值超出房地产负债面额时，其
5、超出的价值就是所有人的权益，此时的债务额和账面额相等。以上所述，抵押物品的实际价值成为相关担保机构的首要风险根源。而被抵押物品的实际价值往往是由其市场价值所决定的，当市场信息有效并且没有其他不正常因素干扰时，抵押物所形成的最终估价，即为购买方与出售方彼此达成意愿的价格。 2.建立长期风险防范战略 房地产抵押贷款需要很长的完成周期以及大量的投资金额，因此，房地产抵押贷款担保风险，相对于其余的担保类型来说也具有很长的期限。在漫长的担保期限中，当出现收入水平的变化、就业形式的变化以及房地产价格的变化时，房地产抵押贷款担保风险也会相应的增加，很容易出现贷款违约等情况。在面临这种危机情况时，如果只是临时
6、将担保费率提升是没有太大作用的，所以一定要建立长期的贷款担保战略。我们可以采用担保多样化的手段，可以实行跨地域的抵押贷款担保模式，将地域间的分布趋于合理化，并且让房地产价值比率和多种贷款共同混合经营，将担保价值的高比率和低比率相搭配，维持一定的组合模式。 3.建立有效反担保抵押机制 担保行为通常是担保人所担负的义务行为，但很可能因为债务人的因素，当担保人履行其义务行为之后，一定要将担保人在履行其义务时造成的财产损失完成追索。因此可以进行反担保抵押，规定房地产抵押借款人将抵押物品以外的资产，实现对担保人的反担保。通过施行这种方式，能够将房地产抵押贷款担保物整体价值提高，还增进了贷款担保的信用度，
7、使房地产抵押贷款担保风险得到明显降低。 4.建立再保险与资本金制度 要将房地产抵押贷款担保风险得以有效控制，政府相关的监察部门需要对担保机构做出资本金充足率的严格规定。经实践表明，在确保抵押担保行业正常运营中，有可能出现再保险的情况，如某担保公司贷款业务中的部分金额由其他行业公司所提供。 5.完善法律担保制度 当前我国的房地产抵押贷款担保的法律制度不够完善，要想切实的规避贷款担保风险，仅仅依靠各种方式和策略是不够的，还需要有相关的法律制度作为保障。要加强房地产抵押贷款担保的立法，形成健全的法律体系，并完善抵押物的处理制度。当出现危机情况时，可以让银行进行自行处置，让资产评估所对相关的房地产抵押
8、物做价值评估，让银行有充足的权利来处置违约人的抵押物品，无需经过违约人同意。还要积极探索合理科学的抵押物处理方式，除了拍卖、折价等形式，还可以通过债权人和抵押人相互协商，采取置换等方式，目前我国已经成立了许多置换公司，并进行此类纠纷的快速处理。 三、结论 当前形势下，我国的房地产抵押贷款面临的风险中，对担保风险的防范还有待提高，我国房地产抵押贷款的担保机制还不完善，还需要健全相应的法律保障制度。尽管当前国内很多城市已经建立了房地产抵押贷款担保机构，但房地产担保产业的发展依然不成熟，还存在着一定的风险问题。因此，需要不断加强我国房地产担保体系的构建，让房地产业的运作风险不断降低。 参考文献： 1吴志宇.个人住房抵押贷款担保的功能与负面效应分析J.淮北煤炭师范学院学报（哲学社会科学版）.2010（04） 2李伟，常克.关于加强个人住房不良贷款管理的思考J.统计与管理.2011（04） 3张燕红.论住房抵押贷款担保法律制度D.暨南大学 2006 4毛祖明.期房按揭论D.西南政法大学 2007
