1、房地产价格泡沫破灭的危害传导机理及应对策略内容摘要：房地产价格泡沫会对经济造成严重的影响，而价格泡沫的破灭会对经济产生负面影响。本文从我国房地产价格破灭后的影响进程出发，分析香港 1991 年至 2011 年历经的两次房地产价格泡沫破灭的数据，探索房产价格破灭对金融危机、实业危机及社会危机的影响机理，并提出降低价格破灭危害性的政策建议。 关键词：房地产 价格破灭 危害 防范对策 房地产价格破灭的危害分析 1985 年香港房地产市场开始复苏，至 1997 年香港房价年平均增长超过 20%，房价上升近 10 倍后达到了顶点，随之价格泡沫开始破灭。至1997 年底房地产以及关联行业增加值占香港 GD
2、P 的份额在 40%以上，整个区域经济活动几乎围绕着房地产业而转。房地产投资占固定资产总投资 60%以上，而财政收入也主要依靠土地收入以及其他房地产相关税收。债券市场中房地产股占港股总市值 1/3，股票和房地产价格呈现“荣辱与共”的现象。房地产和银行业也互相依赖，房地产开发商和居民住宅按揭始终占银行贷款总额的 30%以上。经过六年的一路下跌，楼价跌了近70%左右，给香港经济造成了严重打击，直至 2005 年底才得以缓慢复苏。据专家计算，从 1997 年 10 月到 2002 年年底，5 年的时间里香港房地产和股市总市值共损失约 8 万亿港元，比同期香港本地生产总值还要高，超过了 1997 年前
3、 7 年因房地产和股市泡沫上升而增加的财富总量。 从表 1 看出，香港在 1991 年至 2011 年之间受到两次房地产泡沫破灭的冲击：一次是 1997 年本地房地产市场的冲击；一次是 2008 年美国次贷危机的冲击。从数据可以看出，每次泡沫破灭失业率会出现大幅度上升，1997 年至 1998 年失业率从 2.2 上升至 4.7；2008 年至 2009 年失业率从 3.5 上升至 5.3。从对外贸易看，价格泡沫的破灭降低了对外贸易总额，1997 年至 1998 年对外贸易总额从 3.710 亿美元下降至 27767 亿美元；2008 年至 2009 年从 58493 亿美元下降至 51514
4、 亿美元。工业发展也受到了影响，从工业指数看，1997 年至 1998 年工业指数从 120.6 下降至110.1；2008 年至 2009 年工业指数从 109.9 下降至 108.0。房地产价格泡沫的破灭危害到了整体的经济情况，降低了人均 GDP，1997 年至 1998年从 20.4 万美元降低至 19.24 万美元；2008 年至 2009 年从 24.54 万美元降低至 23.79 万美元，并且政府储蓄及收入都受到影响，1997 年至1998 年间政府储蓄从 4575 亿美元降低至 4343 亿美元，政府收入从 2812亿美元下降至 2162 亿美元。房地产价格泡沫的破灭对经济的整体
5、影响是长期的，从表 1 数据可以看出，1997 年人均 GDP 为 20.4 万美元，在经过泡沫破灭后直到 2005 年才得以恢复，影响时间长达 8 年。虽然美国次贷危机对香港的影响有限，属于区域外的影响，但是经济的恢复期也达两年之久。 综上所述，房地产价格破灭不仅引起金融危机，使银行呆账坏账急速上升，债款贬值，同时会对实体经济造成冲击，影响工业及对外贸易的发展，而且在较长一段时间内影响人们的生活水平，提高失业率，降低人均 GDP。 房地产价格泡沫破灭的危害机理分析 （一）金融危机的形成 政府因素是导致房地产经济泡沫破灭的主导因素，而由价格引起的市场影响度依然存在。从图 1 可知，价格泡沫破灭
6、即价格出现持续下跌，并且幅度大。价格的持续下跌引起消费者预期发生变化，从看涨变成看跌，购买意愿延期，影响当期房屋交易。由于价格长期下跌，许多散户投资者迫于资金压力大量抛售，从而供给增加需求减少，价格会继续下跌。这种情况下，房地产商无法通过销售回笼资金，导致银行回笼资金困难，银行危机随之产生。房地产危机带来相关产业的股票下降，银行危机加速证券市场的危机，整体金融危机随之爆发。此外，房地产危机引起的相关产业萧条，会加剧经济基本面的恶化，在一定程度上加剧了金融危机。 （二）实业危机的形成 实业危机由房地产的连锁反应引起（见图 2） 。泡沫破灭，房地产市场衰落，其涉及的建筑材料、钢铁、运输等产业遭受严
7、重影响，而这种影响会不断扩散。在整个经济体系中，各个产业是相互关联的，通过上下游产业、辅助产业等各种相关形式链接在一起。在房地产及上下游产业衰退时，与其上下游及相关产业之间具有上下游关系或者相关产业的产业都会受到影响，并且这种链条式的扩散效应逐渐会波及整个经济实业。泡沫破灭给实业带来的冲击除了来自于这种产业相关性影响外，还因为其泡沫本身已经给实体经济造成了冲击。在泡沫未破灭时，由于房地产的暴利，大量资金被用到房地产这个大行业中，所以房地产占整个经济的份额非常重，因此当房地产价格泡沫时，其突然的衰退会直接给整体的经济以重创，使整个经济形势不容乐观。此外，由于价格泡沫破灭带来的金融危机，会给实体企
8、业的资产评估带来严重影响，而糟糕的经济形势导致人们投资信心的缺乏，实体企业融资也会遇到困难。在经济不景气时生产者信心也会受到影响，实体经济的发展受阻。并且，银行业银根收紧，实体企业贷款难度更大，许多实体企业因资金链终端直接面临破产危机。所以，在这样多重交错的影响下，实业危机爆发，即房地产市场的萧条引起产品生产的整体萧条，产品生产下降。 （三）社会危机的形成 社会危机源于人们生活状况的恶化（见图 3） 。房地产泡沫引起金融危机进而会影响投资者信心。投资信心的缺乏致使储蓄下降，货币资金大量投入到消费市场。同时，由于实业危机引起产品生产下降，货币量与产品量的矛盾引起价格上涨。由于生产萎缩，实体企业面
9、临危机，大量企业倒闭或者裁员，就业需求减少，失业随之增加，因此房地产泡沫破灭伴随着失业率的攀升。失业使收入减少，价格上涨使消费增加。收入与消费的矛盾加剧了生活状况的恶化。在生活压力过大，生存遇到障碍时，人们便会通过各种形式来宣泄自己的压力，来发泄自己的不满，这种不满不仅涉及贫富矛盾，更会对社会、对政府产生不满。人们的宣泄方式很多，无论是那种宣泄方式都会对社会稳定造成严重影响。 （四）危机之间的关系 房地产危机、金融危机、实业危机和社会危机不是此起彼伏的关系，而是相互促进相互关联的（见图 4） 。房地产危机在引发金融危机、实业危机以及社会危机的同时，这些危机同时在彼此作用。金融危机的产生在一定程
10、度加剧了房地产的资金问题，同时降低投资者、消费者以及生产者信心，进而给实体经济融资和市场带来危害。实体经济的恶化又会进一步恶化经济的基本面，降低投资者、消费者和生产者的信心，间接的恶化金融危机。社会是基本的宏观环境，社会危机的产生对人们的心理产生严重影响，这种影响严重破坏了宏观环境，而宏观环境是投资者、消费者及生产者必须考虑的因素，因此社会危机的产生无疑加剧了实业危机和金融危机。所以整个经济体系是相互关联的，一个方面恶化会引起其他方面的恶化，而其他方的恶化又会反过来加剧整体的恶化程度。所以房地产泡沫的破灭如果不加以引导，其影响是无法估计和衡量的。 房地产价格泡沫破灭的危害防范对策 第一，政府对
11、房地产的压制政策应该循序渐进，延长价格泡沫破灭的过程，防止价格泡沫直线崩溃。一招毙命的政策造成了房地产泡沫的快速破灭。快速破灭必然导致房地产的快速崩盘。在没有缓冲作用下，房地产快速崩盘，价格迅速下跌，必然银行资金风险。在政府主导型的国家，击破泡沫不存问题，但其实施的政策要想在短时间内大幅度减少危害的产生是其力所不能及的。无论是货币政策、税收政策或者是一般行政政策，都无法在短期取得良好效果，并且由于经济关系的复杂性，即使在短期取得效果也无法保证短期效果与预期效果一致。 第二，大力促进实业经济的发展，压缩房地产经济在整个经济体系的比例。总结房地产价格破灭对经济影响，关键是货币资金大部分流入到房地产
12、市场，冲淡了投资者对实业经济的投资，使整个经济的产业结果中房地产占据的过分份额，使整个经济受房地产市场的影响过大。但是要想降低房地产价格破灭对经济的影响，首先就要压低房地产经济在整个经济中的地位，所以政府需大力发展实业经济，吸引更多投资者、更多货币资金到其他领域的发展中去，以提高实业经济在整个经济体系中地位。 第三，稳定就业率，稳定物价。这是关乎民生的措施。促进实业的快速发展在一定程度上缩小了因房地产价格泡沫破灭带来的就业危机，但是并不能消灭。为了冲淡房地产对就业带来的危机，建议政府在刺破房地产泡沫时，大力发展民生工程，以冲淡甚至消除房地产对就业的影响。同时，应减少货币供应以缩小流通市场的货币
13、供应量稳定物价，减少流通市场货币对消费市场的冲击。政府在房地产泡沫逐渐破灭的关键时期，应该加强对价格的管控，防止投机主义者人为抬高物价。 第四，保障银行资金的基本稳定。银行危机是金融危机、实业危机以及社会危机的前兆，保障银行业的稳定是稳定经济基本面的重要举措，而资金问题是银行危机的关键问题。价格泡沫破灭必然引起房地产资金回笼困难，造成银行业的呆账坏账上升，资金出现问题的可能性非常大。银行作为社会储蓄最主要场所，如果资金出现问题将引发疯狂挤兑现象（我国海南房地产泡沫破灭后就出现了严重的挤兑现象） ，这将严重损伤人们对经济的信心，造成社会性恐慌。保障银行资金的基本稳定，实质是保障人们的基本财产安全、稳定人们对经济的信心的重要措施。 参考文献： 1.刘金娥.我国房地产市场泡沫的成因分析J.山西财经大学学报，2010（2） 2.吴铁稳，林珊华.日本 20 世纪 80 年代房地产泡沫探析及启示论政府在其中的作用J.经济与社会发展，2012（3） 3.李宗怡.货币政策如何应对房地产泡沫中日比较分析J.亚太经济，2007（4） 作者简介： 郭芳（1981.12-） ，女，汉族，河南郑州人，硕士，河南经贸职业学院工商管理系讲师，研究方向工商企业管理。
