1、房地产供应商管理研究【摘要】对房地产供应商管理是采购供应工作的重要环节，加强对供应商管理可以提高供应管理的效益。搞好供应商管理，建立科学合理的供应商管理体系，对于提高企业竞争力，具有重要意义。 【关键词】供应商管理 采购 管理体系 一、房地产供应商管理的重要意义 降低供应成本。对供应商管理可以不断优化供应渠道，确保采购物资的质量和及时供应。现阶段物资极大丰富，由过去的计划经济条件下的卖方市场转为市场经济条件下的买方市场，供应渠道增加。但市场商品价格不同，产品质量良莠不齐。定点供应可以确保物资的及时供应，定点供应商都是在物资供应中资信良好的企业，订购比价过程中产品质量得到充分保证。因此良好的资源
2、市场是企业的一种外部资源，是企业供应职能部门的延伸。 减少库存占有率。加强对供应商的管理可以减少企业储备资金占用，降低房地产企业供应的间接成本。以最少的资金占用最大可能地满足企业生产物资的供应是企业供应部门长期奋斗的目标。企业的物资管理部门完全可以利用对供应商的管理和买方市场的有利条件针对各类物资的不同采取不同的供应储备模式。 增强对供应商管理的透明度。一般来房地产企业的资源是由企业领导按照一定的程序共同决定，增加了决策过程的透明度。由于采购物资相对定点供应，企业各有关职能部门就可以通过制定和完善相关的内控制度来防止采购过程中有可能发生的不正之风。 二、供应商管理中存在的问题 产品或服务的可得
3、性与时效性以及低成本是供应链中的企业获得竞争优势的重要手段， 但由于供应链是一种复杂、动态的合作模式， 各个环节相互作用， 在供应商管理中出现了一些不可忽视的问题直接影响着供应链运作。 信息不对称造成供应链中上下游企业（ 或客户） 之间的脱节。有些下游企业（ 或客户） 在进行产品供应商的选择时，更关注的是产品的质量、供应能力、送货能力以及供应商的技术保障能力等。在对委托代理机制普遍存在的现代市场环境的分析中，我们发现供应商所提供的技术往往是较成熟的、标准化的产品或服务，而这种产品或服务其他竞争对手也往往是易于获得的，供应商一般根据企业的要求进行生产或提供服务。但是企业并不能完全了解供应商的生产
4、技术和服务能力，造成了信息不对称，而且在整个市场竞争环境中，企业往往会通过增加这种信息不对称， 从合作伙伴那里得到更大的收益，这给下游企业在产品与服务的改进、革新等方面带来了诸多的难度和不确定性。 信用体系的建立面临诸多问题。物流服务的各个环节中， 信用体系是极为重要的，资金能否及时回流，供应链环节衔接是否平滑，外包业务能否实现物流与商流的畅通等等， 都影响着企业的供货能力与客户服务水平。 潜在供应商开发具有极大的不确定性。随着我国市场经济的不断发展与完善，必将有更多的具有更新技术、更有竞争力的上游产品与服务出现，与具有这种优势的供应商开展业务有利于企业采用更合理的策略进行生产或服务的组织，但
5、由于这部分企业（ 或供应商） 的发展具有相当大的不确定性， 要求企业能准确地开发这些潜在供应商，企业因此必须进行适时的战略调整以适应这种新的情况。 三、供应商管理的程序 确定调查渠道。通常供应商及其产品信息来源于新闻媒体的广告、行业期刊、互联网、以往的采购记录、设计部门和使用部门的推荐等，或者通过派员登门进行讯问、相关资料收集和现场考察获得供应商及其产品有关信息。 初次供应商及其产品调查。是对供应商及其产品和生产经营状况的一般性调查，以了解供应商及其产品的基本情况，如企业名称、地址、生产经营规模、产品价格、质量、信誉、客户和供应商、职工人数及其技术力量等信息。初次供应商调查表也有简单和复杂之分
6、，简单的可只写出供应商的名称、位置、资金和产品的名称、规格、价格等情况，因简单方便，常称为供应商卡片。较详细些的针对制造供应商的初次调查可增加几项内容：主要业务及开始时间、职工人数、技术人员数量、前一年销售额、产品是否通过权威部门认定、列举公司主要客户、列举主要供应商、生产力、生产特点、主要生产设备、生产产品使用依据的质量标准分类、是否经过质量体系认证（ISO9000、ISO4000 等） 、检验机构及检验设备、测试设备校准情况、职工培训情况等制成调查表。 深人的供应商及其产品的。调查是在初次供应商及其产品调查的基础上，对于有选用意向的供应商所进行的详尽的实地调查。这是全面的调查，但也有详简之
7、分。其主要内容，除包含初次供应商调查内容的落实情况外，还包括供应商的详尽基本情况、管理制度、生产经营能力，尤其是产品质量监管等情况的调查。供应商的详尽基本情况主要有企业的发展历史、主要负责人的资历、信誉和企业财务等状况；管理制度主要有内容是否明晰、规范、科学， 组织职能设置以及作业现场安排计划是否合理等；生产经营能力主要包括生产设备的先进性、生产能力的弹性、生产流程的合理性、现场作业的高效性、信息传输手段的现代化和经营场所的空间面积情况等；产品质量监管主要是指企业是否有较完善的质量保证体系， 包括质量管理政策、质量检测部门和人员以及获得质量认证情况等。 四、改善供应商管理的措施 建立合理的供应
8、商评估机制。首先，充分了解有关供应商的信息。好的供应商应能提供产品所必需的技术、可靠的产品质量，应具有相应的生产能力、较低的物流成本、良好的售后服务和良好的质量控制体系以及良好的信用等等。其次，企业应建立一个良好的评估供应商供应产品或服务的能力的评估标准，及时了解供应商所提供产品的质量要求和保障能力。再次，企业根据综合评估后选择出合格的供应商，企业还应当有必要的应急措施和调整战略的可能性，如从与供应商的竞争对手进行比较中确定供应商的经营状况， 确定企业进行产品或服务改进的可能性分析等。 良好的信息平台与及时的双向互动交流。定期的供应商会议或其他形式的交流能有效地改善信息不对称和加强供应商与企业的互动，能增加企业对供应商的了解，进行联合决策，及时采取应对措施，降低潜在风险，有利于供需双方的交流和成本的降低。 采用合理的供应结构，建立集中化管理与差异化管理相互补充的管理机制。对供应商进行分类管理，通过区分长期供应商、专用生产资料与标准零配件的供应商，企业能将主要精力集中于关系到企业生存与发展的供应商的管理和潜在供应商的开发，对标准零配件的供应商则可通过市场配置资源的优势进行管理，从而最大限度地降低交易成本。
