1、房地产开发工程造价控制策略摘要：降低工程成本事在人为。随着土地出让方式、拆迁方式的改变，土地的成本越来越高，加之开发商自身资金紧张，加强投资控制，降低工程成本是开发企业的当务之急，必须抓紧抓好，才能使我们在当今激烈竞争的市场经济大潮中，激流勇进。 关键词：房地产；开发项目；工程造价控制 中图分类号： F293.33 文献标识码： A 引言：随着我国房地产市场的再度升温，开发项目越来越多。由于项目法人负责制的实施，开发项目的造价控制成为各房地产商十分关注的课题。 1.设计阶段工程造价的管理 1.1 推行设计招标，择优选择对象 积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标模式，尽量将工程主体及配套围
2、护、环境等统筹进行招标，采用多家竞报，组织专家综合评比，这样既可优选好的设计单位，又能促进其在项目整体布局、建筑造型以及使用功能上开拓创新，在合理降低工程造价上下足功夫。 1.2 设置设计限额，有效控制造价 设计质量缺陷和设计深度不足是增加工程造价的主要因素，为此，依据开发经验和投资估算的要求，必须有效锁定设计限额。对突破造价指标的环节要及时分析，通过设计修改加以有效解决，坚决克服“只顾画图不算账”的错误倾向。同时，设计人员应熟练掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料市场价格，按项目投资估算控制初步设计及概算，通过初步设计概算控制施工图设计及概算。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计
3、部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料，严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。 2.工程招投标阶段造价控制 2.1 严密、严肃编制招标文件 招标文件既是投标单位编制投标文件的依据，又是招标单位与中标单位签订工程承包合同的基础和合同的重要组成部分，招标文件中提出的各项要求对整个招标工作乃至承发包双方都有约束力，对工程造价具有重大影响，因此，不论是开发商自己，还是其委托的咨询机构编制、发布招标文件，都必须严密、严肃、完整，按照规范要求进行编制和发布。 2.2 完整、严谨、准确编制工程量清单 工程量清单是招标文件的重要组成部分，是合理确定工程造价最基础、最根本的依据，它包括拟建工程的分部分项
4、工程、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单，其专业性强、内容复杂，为避免或减少经济纠纷、规避造价风险，要求业务技术水平高的单位和人员进行编制与审核，充分体现客观、公正、公平、对业主高度负责的精神，按照建设工程工程量清单计价规范及相关法律、法规、规范编制完整、准确、严谨的工程量清单，从源头上避免投标单位不均衡报价带来的造价隐患。 2.3 慎选报价形式，重视标底的编制与审核 目前常有的报价形式多种多样，如工程量清单报价、施工图预算报价、费率报价、单价招标等，各有其优缺点，需要根据工程内容和时间要求确定。从控制工程造价的角度来看最好选择工程量清单报价。根据工程量清单，投标单位结合自身施工水平、
5、施工管理成本和设备的配置、市场材料价格的调整以及风险预测等综合因素自主确定综合单价计价进行竞标；开发商通过设置标底，有效排除可能存在的非实质性、欺骗性、过分偏激性以及明显低于成本的不合理报价，避免错报、漏报或过分的不均衡报价等对造价带来重大影响，尽管标底在评标阶段仅作为参考，但绝不是可有可无，作为开发商的拦标价，不仅要重视编制审核，还有尽量把它控制在同类工程的社会平均水平之上。 2.4 注重资格预审，谨防串标 我国的招投标法规尚不健全、投标报价缺乏规范、评标定标不够科学，造成有标底招标时，标底泄漏情况时有发生；无标底招标时，投标人相互串标、围标，使工程价格严重失实。为预防此类事件发生以及中标后
6、，在施工过程中，出现千方百计索赔增加造价，在资格预审中把不诚信、业绩不佳、施工资源差的企业淘汰出局。 2.5 中标确认与合同商谈 定标前，需对投标人就履约、工期、报价、价格调整方法、存在问题等进行询标，以便相互解释和澄清，为合同谈判提供良好的基础。根据招标文件规定的办法最好评审出不少于两个合理低价的中标候选人，以便在合同商谈中占得主动，促使中标候选人在新的竞争中承诺更优惠的条件。 3.当前房地产开发造价管理中存在的问题 3.1 工程前期造价控制不当 房地产开发单位普遍忽视或弱化了工程建设项目拓展、定位及设计阶段的造价控制，仅仅把重点放在施工阶段和工程结算阶段。企业对工程造价管理及其管理人员的作
7、用重视不够，忽略了前期运营阶段投资估算和设计概算的作用，造成概算超估算，预算超概算，结算超预算的现象。 3.2 施工过程成本控制管理不到位 在营造过程中对成本控制管理不到位，未能切实将经济和技术有机整合，不能尽早发现经济管理中存在的问题，待工程竣工问题暴露时已无法弥补。往往在施工过程中只重视技术、生产，不重视成本控制与节约，未将优化技术方案、改进施工工艺、降低建设成本列入到过程营造中来，造成技术人员与经营管理人员互不沟通，工程造价控制各环节相互脱节，从而造成成本的人为不可控制状态。 3.3 缺乏科学、合理的评价体系 一个项目开发完成后，对已完工程在工程造价控制方面没有科学的评价体系，导致企业未
8、能收集和提炼适合本企业的成本系统，珍贵的经济技术数据随着产品的形成而消失，造成企业资源的巨大浪费。 在房地产开发项目不同的管理阶段引入成熟的项目管理方法，将对开发进程中的科学决策、资源优化及质量和成本控制起到积极的促进作用。 4.施工阶段工程造价控制 4.1 合理编制资金使用计划，纠正投资偏差 编制并控制资金使用计划，在房地产全过程管理中处于重要而独特的地位，对造价具有重要的影响，它是合理确定和控制造价总投资以及各阶段投资的依据，通过与实际投资进行定期或不定期比对，找出偏差、分析原因，适时以组织措施、经济措施、技术措施或合同措施进行纠偏，促成目标成本的实现。 4.2 严格控制工程变更，减少造价
9、变动因素 工程变更有可预见的变更（如设计变更、进度计划变更等）和不能预见的变更，如施工条件变更、原招标文件和工程量清单中未包括的新增工程等。对于可预见的变更（如图纸会审、条件不成熟不开工等） ，在施工前加强防范力争将其消除在萌芽状态，避免施工中造成不必要的浪费；对于未能预见的变更，进行多方案论证和比价，把控变更事项造价和工期的科学性与合理性，做好现场记录和试验数据收集，控制因施工条件等的变化而引起合同价款变化；对于新增工程，严禁通过设计变更扩大建设规模，提高建设标准，若必须变更，应在满足功能时尽量控制成本的增加。不管何种工程变更，都要做到先估价、后变更，严格遵循工程变更处理程序。 4.3 严格
10、控制经济签证，妥善处理索赔与反索赔 施工中难免出现各种各样的经济签证，严格签证程序和权限，签证内容清楚准确。按施工组织设计施工，改变施工技术、方法、施工工艺而增加造价的，原则上不予签证，如能用机械土石方的就不用或少用人工土石方等。因工程变更和经济签证而引起的索赔种类很多，对于合同规定的明示条款索赔，严格按合同执行；对于非合同规定的默示条款索赔，需谨慎和妥善处理；对于道义索赔原则上不给予。严格费用索赔的范畴，把握工期索赔带来迟延交房而赔付购房业主违约金的发生，同时，开发商也要妥善利用承包商的违约进行反索赔。 4.4 严把工程计量和材料价格关 工程量清单报价中的工程量是预计数量，与实际工程量可能存
11、在差距，而且不少工程量是综合性的，而实际施工过程中是分离的，如脚手架就包括安、拆，在给付进度款时就要注意分解，以免重复计付或超付。材料价格是组成工程造价的最重要部分之一，不少是取费计价的依据，而因市场行情多变，材料价格相差悬除，政府公布的信息参考价有时也难以跟上行情的变化，需投人大量时间和精力了解市场价格，尤其是甲供材料更要把握订货时机，确定好计费基数。 5.结语 总之，房地产开发单位的造价管理人员要做到统观全局、熟悉施工现场，对建筑市场走向做到心中有数， 对计价定额要举一反三、灵活应用，为开发项目在施工中的造价控制辅平道路， 促使投资管理的不断完善，提高投资效果，提高企业核心竞争力。 参考文献： 1胡胜旭. 房地产开发过程中工程造价控制关键点分析J. 科技资讯， 2008，(03) . 2 陈华颖. 浅述房地产企业工程造价控制的内容与重点J. 科技创新导报， 2009，(16) .
