1、房地产开发项目开发方风险分析摘要：房地产项目开发的投资作为预测未知将来的一个生产过程，所以它所具有的这些特性也就决定了这种行业是高风险的一种投资行业。本文站在房地产开发方的角度，结合房地产开发项目管理过程，分析房地产开发项目过程中存在的风险种类、风险成因等，并提出相应的风险预控建议，以供各方参考。 关键词：房地产；房地产开发方；风险；风险建议 中图分类号： F293.33 文献标识码： A 在一些企业的生产过程当中，有些风险因素则是无法控制和难以预料的，会造成企业的开发利润与实际的利润出现背离的情况，从而造成一定经济损失。对此，在开发项目当中应客观的看待所存在的风险，并对风险找出合理的应对措施
2、，从而规避风险所造成的不利影响。房地产开发在我国已经红红火火的进行了 7、8 年，虽然各地房地产开发公司都持续盈利，但是房地产开发过程中存在的风险依然不可忽视。房地产项目开发方风险主要有人为风险、经济风险、自然风险等等，下面就各类风险进行分类分析。 一、人为风险 人为风险主要包括房地产开发方的决策风险、组织风险、外部关系风险、合同风险、项目相关方风险等。对于项目决策则是作为项目是否成功的必备条件，也是先决基础。在房地产企业当中，其决策者必须要对实际的具体情况进行充分的分析研究，再做决定，从而对决策做到有科学依据并切实可行。此外，当决策者做出最后的决定时就必须要确保项目目标应具有不可逆性，这也是
3、作为下级进行执行的重要依据，如果存在不确定因素则不会完成下达的目标。 决策风险建议：（1）决策之前做科学的调研、分析实际情况，保证决策切实可行,不应随意的更改决策。 （2）决策者在做出决策前必须要进行科学的分析研究，掌握了解实际情况，从而确保决策的可行性 ,在做出决策后尽量向前推行，不可轻易更改决策。 二、组织风险 组织风险来自组织内部和外部两个方面。此处着重强调组织内部风险。首先，要有稳定的项目实施组织。因为对于一个稳定的组织，组织成员之间会形成良好的配合，组织有稳定的办事流程会使项目的实施变得更加程式化；经常的人事变动尤其是管理层变动会使整个组织经常处于人员磨合中，不利于工作的开展。其次，
4、公司组织结构应该简洁且明确。分工明确、责任到人是成熟组织的标志。公司组织层次较多则会增加很多办事程序，使整个公司的办事效率降低。再次，必须要加强组织内部的沟通和协作。沟通不畅使很多信息不能及时的传达到基层工作人员，从而造成工作出现脱节等现象；良好的协作也会使沟通更畅通，任务的完成变得更简单。 组织风险的主要建议：（1）应全面提高企业人员的素质和层次。高素质的团队是项目实施的人员保证。 （2）必须要稳定企业内部的组织结构，从而形成良好的一个合作团队。 （3）应精简机构，责任制并分工明确。 三、外部关系风险 外部关系风险是项目实施的外部人际环境带来的各种不确定因素。作为房地产企业，项目开发涉及很多
5、部门，外部关系更是纷繁复杂，因此风险也变得更复杂。各政府职能部门包括地方政府、建设局、规划局等，这些部门是项目实施的直接外部领导，涉及各种手续的办理，与这些部门关系的处理是项目实施的外部先决条件；各种专业技术单位包括审图公司、电力公司、银行等单位，这些单位对项目的开展也起到至关重要的作用。 对此关系风险的主要建议：作为房地产项目的开发方必须要熟悉开发项目的具体流程，主要的法律法规，并由专职人员进行负责。 四、合同风险 合同是项目相关方合作的基本行为守则，是双方合法利益的保证。双方在协商合同时总希望合同有利于己方的利益，这就导致合同中存在很多潜在风险。合同风险主要有合同不严谨带来的风险以及履约风
6、险。开发项目涉及相关方主要有设计单位、施工单位、监理单位、项目管理单位、营销推广单位等，涉及合同较多，故风险也较大。 合同风险建议：在开发项目时，对于双方所制定的合同，必须要经相关的专业人士进行反复的审定合同，将合同不严谨带来的风险降到最低。另外，如果项目的相关方到履约阶段时，就必须要加强提高合同的履行力度并进行监督，可以尽量减少各方履约不利甚至违约对甲方造成的损失，减少不必要的索赔。 五、协调风险 项目涉及相关方数量较多，相互之间配合也变得复杂多变。这给甲方工作带来很多风险。如何较好的协调各相关方之间关系使之能相互协作、配合来共同完成项目，是甲方协调沟通的重要工作。相关方间存在的主要风险为协
7、调风险，能把项目各方凝聚在甲方周围，做到“政令”统一是协调的目的。 协调风险建议：（1）以合同为协调工作的基础，合同是双方的契约、是合作的基础；（2）协调工作做到有理、有利、有节，不损害各方利益，尽量减少各方不满情绪；（3）协调工作应以开发方为核心，并围绕其展开各项工作；（4）对设计单位，甲方做好监督，依据双方认可的时间节点要求设计方按进度提交设计图纸；（5）甲方负责解决前期手续问题，并要求施工单位按照甲方要求进场施工；（6）各分包方交于总包方管理，甲方监督总包方行使总包方职责，管理好项目分包工作。 六、 经济风险 在房地产开项目当中，其开发方的经济风险一般包括了宏观的经济风险、资金筹集风险以
8、及市场通货风险等方面。从宏观经济政策来看，它是作为房地产投资的政策性因素，而政策也是指引房地产投资的方向与规模。从 2009 年房地产的反弹以后，该行业已经逐渐的进入到了政府的调控阶段，而当前所存在的最大风险就体现在宏观经济的政策方面，对此，也是作为开发者必须面对和解决的主要风险。再者，经济市场会随时产生变化的，而项目在市场的变化中则在极为敏感的，所以市场所带来的风险也是关键的一个重要因素。而对于房地产的开发方最为看重的，最为关心的一点就是销售问题，在这个过程当中，怎样确定房价，怎样避免因通货膨胀所场带来的负面影响，均是开发方必须要仔细研究分析的重要问题。 宏观经济政策风险建议：（1）认真分析
9、国家宏观经济政策，制定相应的应对策略；（2）配合国家政策开发限价房、经适房、廉租房等政策性住房；（3）在新政严格的一、二线城市开发符合新政策的商品房；（4）开发不受新政影响的三四线城市地产项目；（5）开发模式转变，由开发住宅向开发商用、旅游地产转变。 七、 项目资金风险 首先市场是随时变化的，项目对市场的变化很敏感，因此市场给项目带来的风险是很重要的，也是不可避免的。对于房地产开发企业来说，最关心的是产品的销售问题，如何根据市场确定房价，如何规避通货膨胀给房地产市场带来的负面影响是公司领导层应该仔细研究的问题。 再次，资金是企业的血液，没有流动的资金企业就无法运转，项目就无法实施。现在大多数房
10、地产企业都要借助于银行代款来解决开发资金不足的问题。而银行代款则需要靠良好的人脉关系和良好的公司信誉，这又归结到前面所述外部关系风险的解决上；施工单位垫款的压力比较大，开发方用销售回笼资金来支付工程款。因此，项目存在的资金风险是贷款风险和销售资金回笼的风险。 项目资金风险建议：(1)解决好外部关系风险，这是解决资金风险的重要条件；(2)建立良好的销售渠道和制度，保证销售资金快速回笼；(3)制定详细的资金需求计划，合理分配利用有限的资金；(4)制定资金到位方式、方法和资金使用制度以及建立资金需求应急机制。 八、自然风险 自然风险是项目所在地的自然条件、现场条件和地理环境等客观因素。这些客观因素不
11、以人的意志为转移，对于这些风险只能防范并尽可能将损失减到最小。 项目自然风险建议：(1)提前做好施工计划，考虑雨季和冬季对工期影响；(2)雨季施工需要做好防洪防涝计划，冬季施工则需要采取冬施措施，必然会增加成本，所以项目开发阶段应充分考虑施工进度计划与自然条件的统一，合理安排工期，减少因自然因素带来的不必要的投入。 九、其他风险 其他风险主要是不可预见风险，这些风险来自于很多方面的突发事件，是人不可预料的。项目不可预见风险建议：预留风险准备金，作为应对突发事件的应急资金。 综述 综上，笔者站在房地产开发方的角度分析房地产企业各个方面面临的风险，并提出应对风险的相应策略，希冀对房地产开发企业有参考意义。 参考文献： 1余洪芹.房地产开发项目的投资风险分析D.山东经济学院.2011 2王天增.房地产项目开发中的风险及对策分析J.中国住宅设施.2011(7) 3王林.房地产投资风险因素及风险分析J.国外建材科技.2008(3) 4姚志坚.论房地产开发项目的风险管理J.建筑知识.2011(2) 5刘彬.浅析房地产开发项目风险管理J.科技创新导报.2010(8)
