1、房地产开发项目造价控制探讨摘 要：房地产开发项目造价关系到整个房价和房地产开发商的利润，是房地产业生存和发展的基础。主要分析房地产开发项目造价控制存在的主要问题，并分别从决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工验收阶段提出相应的造价控制措施。 关键词：房地产；造价控制；问题；措施 中图分类号：F230 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）03-0166-02 目前，多数房地产企业的工程造价管理缺乏主动性、预见性、计划性，仍停留在被动的事后算账，没有对开发全过程的动态管理进行合理、有效的控制。房地产项目开发涉及面广、关联性大，开发过程中产生的问题错综复杂，如果不对工程项
2、目进行全过程的监督控制和跟踪管理，这些动态的信息一旦变成了静态的信息，工程造价就无法控制。在房地产市场竞争激烈的条件下，如何有效地控制工程造价是工程建设管理的重要组成部分。只有对建设项目实行全过程、全方位的工程造价控制，才能提高房地产企业的经济效益。 一、房地产开发项目造价控制存在的问题 1.项目前期造价控制不当。项目前期包括项目建议书阶段、项目可行性研究阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段、招投标阶段。房地产开发企业普遍忽视了工程建设项目前期工作阶段的造价控制，而是把重点放在施工阶段和工程结算价款阶段。企业对工程造价管理及其管理人员的作用重视不够，忽略了前期工作阶段作为投资控制基础的投资估算和
3、设计概算的作用，往往会造成三超现象，即概算超估算、预算超概算、结算超预算。 2.施工阶段造价控制不到位。在施工阶段对造价控制不到位，不能切实地将经济问题与技术问题有机地结合到一起，没有尽早发现经济管理中存在的问题，待工程竣工时才发现经济问题，已无法弥补。往往在施工过程中只重视技术、生产，不重视成本的节约，不能将优化技术方案、改进施工工艺、降低工程造价列入到生产管理过程中来，造成技术人员与经营管理人员互不沟通，工程造价控制各环节相互脱节，从而造成造价的人为不可控制状态。 3.缺乏科学合理的评价体系。在项目开发完成后，对已完工程在工程造价控制方面的评价体系没有科学的评价体系，会导致企业无法形成适合
4、本企业的报价体系，这是对企业资源的巨大浪费，珍贵的经济技术数据将随着建筑物的完成而消失。 二、房地产开发项目造价控制措施 1.决策阶段的造价控制措施。项目投资决策是投资主体对投资项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同投资方案进行比较，并作出判断、选择和决定的过程。在项目建设各阶段中，投资决策阶段影响工程造价的程度最高，达到 95%100%。决策阶段项目决策的内容是决定工程造价的基础，工程造价的投资控制关键在于决策阶段。在决策阶段主要是认真做好项目可行性研究，一般企业的做法是请专业的咨询公司做专业的、详细的、科学的可行性研究报告。 2.设计阶段的造价控制措施。项目一旦做出了决策，影响项目投
5、资最大的阶段就是设计阶段。在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为75%95%；在技术设计阶段，影响项目投资的可能性为 35%75%；在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为 5%35%。可以从以下五方面对设计阶段的造价进行控制：一是优选方案和工程设计单位，组织工程设计方案竞赛招标、优选工程设计单位；二是优化设计方案，可以应用价值工程优化设计方案，价值工程是指通过各相关领域的协作，对所研究对象的功能与成本进行系统分析，不断创新，旨在提高所研究价值的思想方法和管理技术；三是推广标准化设计，有利于降低工程造价；四是推行限额设计，要按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控
6、制施工图设计；五是严格审查设计概算和施工图预算，可促进概预算编制单位严格遵守国家有关部门概算、预算的编制规定和费用标准，防止任意扩大投资规模和出现漏项，从而避免故意压低概预算，导致实际投资大幅度突破概预算的现象。 3.招投标阶段的造价控制措施。项目招投标阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和结算工作。造价管理人员要编制好招标控制价，在评标时要做到报价与工作内容、施工方案、技术工艺的综合评审，提高评标质量。房地产开发项目实施过程中会涉及到许多合同，工程施工合同和设备供应合同是合同管理的重点，其中工程质量、合同价格、施工工期、材料供应、奖罚措施等条款更是重中之重，签订合同时应把握合同条款
7、的内涵，精心推敲合同文字的措词，保证合同条款的严密性。这对造价控制起着极其重要的作用，工程管理人员要熟悉合同的有关条款，一方面要利用合同条款随时解决工程造价方面的纠纷，另一方面要全面履行合同条款。 4.施工阶段的造价控制措施。施工阶段在整个房地产项目开发过程中时间跨度最长、变化最多、对整个项目开发工程造价管理来说也是最难最复杂的阶段。一是在施工前应做好设计交底和图纸会审工作，尽量减少在施工中设计变更。图纸会审要着重审查图纸中的缺陷，尽早向设计单位提出修改，以免出现返工现象，造成不必要的资金浪费。房地产开发商的现场施工管理人员在施工过程中应有预见性，对照施工图纸和施工实际，提前发现问题并在实际施
8、工前解决；二是加强现场签证的管理。开发商应加强对现场管理人员的业务培训，提高他们的现场管理水平、业务水平，并加强职业道德教育，杜绝行贿受贿等不良风气，以避免建设单位的现场管理人员违规签证、签证不及时、重复签证等现象。同时，加强对签证的监督与审核，要求所有的签证必须由监理工程师核实后方可签发，这样可杜绝不合理的签证，有效地降低工程造价；三是加强施工合同索赔的管理。由于施工现场条件、气候条件、物价的变化，以及合同条款、规范、标准文件和施工图纸的变更等多种因素的影响，使得工程承包中不可避免地出现索赔。建设单位的负责人在处理索赔时，必须予以高度重视。一方面，必须做好日常例会及处理技术问题、进度问题及其
9、他重大问题等会议记录，为避免索赔提供依据；另一方面，在处理索赔时应仔细研究合同中每一条款的内容，分清双方的风险和责任，属于自己应承担的风险，则严格对照合同，谨慎处理索赔；凡不属于自己责任范围内的，则一概不得批准对方的索赔要求。 5.竣工验收阶段的造价控制措施。竣工验收阶段造价控制的主要途径是竣工结算、编制竣工结算报告和对工程保修金的管理。在这一阶段可采取以下措施：一是提高造价管理人员的素质，工程造价人员要不断提高思想和业务素质能力，有良好的职业道德，尊重事实，客观公正，熟练掌握工程量清单计算规则，掌握工程造价计算程序及国家政策调价和取费标准等才能胜任竣工结算的审核工作，准确地确定竣工结算的工程
10、造价；二是认真核对工程量，工程量是编制工程竣工结算的基础，审核人员要有认真细致的工作态度，在审核中必须搜集、整理好完整的竣工资料，严格按照各专业规定的工程量计算规则逐项进行核对；三是落实设计变更及签证，检查这些设计变更是否符合既定的程序，是否经设计单位及建设单位的同意批准，并且严格查实变更签证，防止一些莫须有的签证、重复签证等。 三、结束语 房地产开发项目造价控制应该全过程地、动态地、主动地实现事前和事中控制，尤其要以设计阶段为重点。只有这样才能实现资源的节约和企业投资收益率最大化，从而使房地产开发企业在激烈的市场竞争中获胜。 参考文献： 1 蒋鹤林.房地产开发工程造价控制措施分析J.中国科技博览，2010， （5）：57. 2 金伟魁.房地产开发中如何控制工程造价J.经济技术协作信息，2009， （17）：154. 3 程旭波.如何有效控制房地产开发项目的工程造价J.中国房地产业，2012， （7）：436. 4 石瑛.如何有效控制工程竣工结算的造价J.福建化工，2005， （5）：71-72. 责任编辑 陈凤雪
