1、房地产开发中的设计管理工作【摘要】在房地产工程项目开发设计中，其设计管理工作占据着非常重要的作用。文章结合房地产工程项目开发设计过程中，其设计管理工作在具体工作实践中的应用做简要的阐述。 【关键词】房地产开发；设计管理；作用 0 引言 房地产工程项目设计管理是其项目设计人员运用系统的、科学的方法和成熟的理论等，对房地产工程项目的开发和设计工作，并对房地产施工过程中的图纸进行全方位和全过程的设计管理工作。从而最大程度上实现房地产项目经济最大化，满足客户的使用性能，它是房地产工程项目管理工作中之一。我们都知，房地产项目开发设计是一个多目标体系、复杂性的工程，其各个目标体系之间相互联系、相互影响、相
2、互协调。同时，各目标体系之间应具有一定的协调性、合理性和均衡性，从而确保房地产工程项目开发设计工作的完美完成。 1. 房地产开发工程项目设计管理现状 1.1 工程项目方案确定阶段不足之处 研究发现，房地产开发商在房地产工程项目确定过程中，往往存在一些疏忽，影响房地产开发中的设计管理工作的顺利实施。第一，在设计前，对市场的调研不够成分。通常情况下，房地产开发企业在争取到工程项目的开发允许以后，为了较快的从工程项目的开发中获得较大的经济效益，往往在没有充分对市场调研的情况下，较快的进行设计，并确定工程项目的设计方案，仅凭借“目前房地产市场什么样的设计方案最赚钱，就开发什么”的错误观念，这样造成的后
3、果是机械式地效仿别的房地产企业，没有设计出自己企业产品的特色，导致企业一开始就在市场上没有获取较大的竞争力。 1.2 设计人员的经验不足 研究发现，现在做房屋建筑的设计人员中，大多数的设计人员是刚刚从各个高等院校毕业的人员，其并没有多少工程设计经验，就直接进入相应的设计单位。因此，这些刚入职的设计人员并没有实际的现场施工经验，然而在设计过程中，他们经常机械地套用各种设计规范去做建筑结构的设计。这个问题致使设计人员在建筑设计中经常容易忽略工程施工中实际操作的技术障碍。 1.3 缺乏对建筑耐久性设计 建筑结构所承受的荷载主要是由水平荷载与竖向荷载、风荷载以及房屋结构的自重等组成，这些荷载常年作用在
4、房屋结构上，对于结构的损伤是由局部微损伤开始，逐渐发展为裂缝等结构性损伤，这样大大降低了建筑结构的安全系数。这些损伤在建筑结构设计中往往被设计人员忽略，从而导致了房屋建筑的安全系数和耐久系数的降低。 2 房地产开发中的设计管理 2.1 项目前期的分析管理 在房地产工程项目建设的前期阶段，首先需要工程项目设计管理人员了解项目用地的性质，然后对工程项目的建设用地进行科学的界定。同时，项目设计管理人员需要在房地产项目投资的前期准备工作中，充分了解工程所在地周边的环境，工程项目附近的交通是否便利，并根据工程项目的功能进行合理的分区，选定合适的项目建设风格等。最后从项目设计的结果科学的分析项目的可行性，
5、给投资业主充分的投资信心。2.2 项目总规划阶段设计管理 方案设计阶段的设计管理工作对工程项目的可行性有非常重要的作用，因此，大多房地产企业都在项目方案设计过程中，投入较多的人力、物力，以获得一个适应房地产市场发展需要与获取较高的经济回报的方案，但大多数房地产企业在这一阶段中，并没有获得满意的设计方案。 在项目方案设计过程中，需要业主方的设计管理人员，对项目周围的环境进行全面的分析：首先要明确工程项目的目标和具体的条件状况各工程底下管线铺设，必须报备工业区按照批复的路线进行，邻近工程的地下管线铺设状况在本项目实施前期，就与工业区管委会报备过程，了解清楚，施工过程严格按照施工图铺设管线，对邻近地
6、下管线无影响，然后从工程项目自身的特点以及影响因素着手，计划、实施、检查和监督行动方案和资源配置，通过利用科学的、系统的工程项目设计管理动态控制的基本方法、基本原理，制定出合理有效的质量控制管理措施，对工程项目进行勘察阶段、设计阶段进行全面的管理，保证工程项目的在设计阶段设计出符合工程需要、适应市场的产品方案。 此外，在项目方案设计阶段，需要做好各方面的沟通工作。在方案设计阶段的沟通主要设计对政府职能部门、方案设计部门、业主单位等。2.3 项目施工图设计阶段的设计管理 在房地产开放项目的施工图设计阶段，需要充分做好工程项目的技术交底工作，从而有效的确保工程项目的施工质量。 在房地产工程项目的施
7、工图设计，其是在设计方案在经有关部门审批以后，在已经确定规划方案的基础上，进行施工图的设计。首先，对项目的外观进行方案确定，应该根据工程项目的功能合理确定建筑的外观，并根据项目周边环境的特色选定建筑的外观颜色。同时，综合考虑建筑结构的高、宽等进行确定结构的表现手法，并系统的分析房屋内部的使用性能，以确保设计方案满足使用性。其次，协调各设计单位。如建筑结构设计单位、建筑外观设计单位、室内设计单位、消防设计单位、机电设计单位、园林设计单位等。 2.4 设计管理中的进度管理 首先，项目设计方案的完成时间很大程度上影响进行项目的报批、正式施工等工作的时间。因此，在房地产方案设计阶段，需要制定合理的计划
8、，以确保工程项目在预定的时间段内完成。项目总体设计计划，应该确保每一设计内容在规定的时间内如期完成，且不影响下一设计工序的正常进行。 其次，制定的设计计划要尽可能的详细，且具有一定的实际操作性，并详细列出各个设计阶段的技术要求。在这一阶段中，不可忽视和其他单位间的沟通工作，从而可以有效的保障各单位间进行及时交流，减少设计过程的误差。 2.5 完善设计管理中的技术交底工作 在房地产开发设计管理中技术交底对工程项目的施工质量具有不可忽视的作用。在房地产工程项目施工前的准备工作中，项目设计单位需要根据工程所签订的合同要求，严格进行各项工程项目施工所需要的技术交底工作，从而可以很大程度上保障所有工程项
9、目参与人员都可以充分意识到自己所承担的工作责任，并熟知工程项目每一阶段的施工特点、技术难度等技术标准，确保所有施工人员均可以严格按照房屋建筑规范进行施工。此外，为了确保施工技术交底工作的顺利进行，除了进行口头形式的技术交底工作外，还需要进行书面形式的技术交底，确保每一位施工人员都完全掌握施工技术要领。 2.6 加强房地产设计管理中的成本管理 加强房地产项目开发阶段的成本管理控制工作。在房地产工程项目的正式施工以前，为了充分的控制工程项目实施所需要的总费用，需要做到以下几点：第一，制定优化的项目设计方案，并加强对工程项目施工阶段造价管理工作，尽可能的做到减少在房地产工程项目实施过程中，由于突发的
10、因素导致工程出现超支现象的发生；第二，应严格按照工程项目的定额用料计划，来领取施工设施用料。第三，若需要技术变更，则在技术变更后，应针对变更后的方案重新进行成本预算，避免出现超支现象。 3 结束语 综上所述，在房地产开发建设过程中进行设计管理是非常重要的工作，其可以有效的避免工程建设过程中的失误，确保工程项目的顺利进行。一个完美的设计管理应具有最佳的流程、完善的制度，并具备成熟的技术作保障，从而在房地产开发中以较少的投入获取最大的经济效益。参考文献 1杨君顺，王伟伟，杨晓燕.适用于中小企业的设计管理新模式的研究J.包装工程，2007（28）. 2邹煜良.寿命成本控制下的价值工程在设计阶段的应用J.建筑经济，2009（6）. 3贺栋.浅析房地产开发中的设计管理J.管理科学，2012（06）
