1、房地产企业开发过程工程造价管理的剖析摘要：造价控制是影响房地产价格最主要的因素之一，造价的控制贯穿于整个房地产开发全过程，房地产开发企业要求工期短，投资效益好。所以，必须对项目投资实施全过程有效的成本控制，从组织、技术、经济、合同等方面挖掘潜力，降低成本，提高投资效益和社会效益。特别重视设计阶段，投标阶段，施工阶段竣工结算阶段的工程造价控制。 关键词：房地产开发；工程造价；工程造价管理 前言： 对于工程造价的控制和管理而言，主要是指行为主体按照事先所做好的策划能够实现预期的目标，它在建设过程中起着非常重要的作用。投资大、周期长，成本构成比较复杂以及控制的难度比较大是房地产企业的几个显着的特点，
2、在当今的市场经济大潮中，各行各业的竞争越来越为激烈，房地产虽然在我国的起步比较晚，但是随着这些年的不断发展，它也已经形成了一定的规模，竞争的激烈程度也愈演愈烈。要想使得房地产企业的投资收益得到明显的提高，那么对于房地产工程项目能够有效地控制其工程造价，使其在一定的预期范围内上下波动，并且通过控制工程成本来降低房地产工程的成本，这是工程造价管理的一个关键因素所在。对于每一个房地产企业而言，加强房地产项目的全过程成本管理是一个亟待解决的问题，因为其最根本目的是为了实现预期利润目标，为了达到实现利润的最大化，每个房地产企业都必须将重点放在如何在房地产开发的全过程中有效实施工程造价的控制与管理。 1
3、我国房地产企业的工程造价控制管理现状 我国在当前的房地产市场中进行了国家的宏观政策调控，我国的房地产市场的竞争随着国际金融风暴的扑面而来，变得愈加激烈，房地产激烈的竞争形势导致了房地产企业经营越来越困难，销量下降以及售价下跌这一直接的后果，由此可以见得对于房地产企业成本管理进行进一步的管理显得非常的必要的。我们可以看到在实际工作中房地产企业当前的状况并不是太乐观，在成本管理方面明显的还比较滞后，目前我国的房地产市场较为普遍地存在着一些问题，一下是问题的具体的体现。 导致房地产开发企业缺乏投入成本竞争意识的原因主要是房地产开发者受传统观念以及房产开发企业高回报的利润率的影响较大，房地产企业的管理
4、人员往往忽视了成本的控制和管理，造成了很大的浪费，财务人员对开发产品形成全过程的成本控制却显得力不从心，他们仅仅只是根据合同来控制项目的开发成本。除此之外，我国的很多房地企业并没有将成本控制、人人有责落实到位，似乎认为房地产产企业的成本控制只与老板和造价工程师有关，只需要他们操心和管理。但是这种观念是非常不利于房地产企业的更快更好的发展的，我们必须认识到，如果想要做到科学的成本管理工作，那么就需要公司的全部人员共同参与其中的；如果要想使得使公司的成本管理工作开展顺利并且可以有效运行，那么只有公司中各个部门员工都发挥自己的长处，只有大家齐心协力，共同参与，各尽所职，才能不断地为公司创造更多的利润
5、。 2 施工管理是有效控制房地产企业工程造价的重要环节 施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程签证，二是严格审查承包商的索赔要求，三是做好材料的加工定货。由开发企业引起的变更主是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发商，应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确，我们首先强调办理工程签证的及时性。一道工序施工完，时间久了一些细节容易忘记，如果第二道工序又将其覆盖，客观的数据资料就难以甚至无法证实。对签证一般要求自发生之日起 20 天内办妥。其次，对签证的描述要
6、求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。 3 有效控制工程造价是抓好和管理房地产企业的前提 只有努力的坚持把重点转到前期阶段上来， 才能够有效地控制工程造价，在房地产企业中的工程造价控制方面，未雨绸缪，及时的对于一些关键的控制要点和主要因素进行更好的捕捉，进而做到更好的控制和管理，这样往往可以使
7、得前期阶段的工程造价的控制更好的被掌控，起到的将是事半功倍的结果。很多时候在工程项目的建设过程中，前期的策划管理阶段的重要性是完全不容的小觑的，只有做好了前期的准备阶段，才可以对房地产项目的全过程有一个全局的了解。在前期的阶段中，从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取不同的措施做到工程造价的有效控制和管理。 一直以来，控制工程造价最为有效的手段就是技术与经济的相互结合，但是在我国因为工程造价的发展时间和状态的各种因素，所产生的技术和经济相互分离的现状是一种不太好的现状，这种状态亟待改变，使得工程造价能够不如技术和经济相互结合的正常轨道中一直发展下去。则应该在经济合理的基础上同时做到了技
8、术的先进，只有正确处理技术先进与经济合理两者之间的关系， 按照原先就已经拟定好的计划和一系列的标准，采用有效方法，并且把对于工程造价进行有效以及合理地控制之一观念积极地渗透到建设项目所运行的各项设计和施工的措施中去，才能真正做好房地产企业的工程造价的控制和合理的管理。 4 房地产企业有效实施工程造价的管理的分析 4.1 房地产项目决策阶段工程造价的控制与管理 对投资机会选择和进行可行性研究就是工程项目的决策阶段，贯穿于项目建设全过程的使工程造价的计价与控制这两项，决策阶段并没有包括在其中，但是它的各项技术决策对该项目的工程造价的影响是不言而喻的，其影响程度根据有关的研究和调查以及相关的数据，能
9、够达到百分之八十到百分之九十。 4.2 房地产项目设计阶段工程造价的控制与管理 对建设项目进行全面的规划并且具体描述实施意图的这一具体的过程，百分之九十房地产项目对房地产项目投资的影响房地产建设项目的投资决策这一阶段。房地产开发企业为了更好的保证设计的先进性，合理性以及正确性，应通过设计招投标来选择优秀的设计单位，这样才可以很好的避免因为设计质量问题而出现的工程洽商这一环节，在建立完整的限额设计管理办法的基础上实现对投资限额的控制和管理。 4.3 房地产项目施工阶段工程造价的控制与管理 房地产的施工阶段的工作是招标阶段的一项往外扩展的过程，在房地产的建设全过程中，各个阶段所投入的金钱是不一样的
10、，这是以项目的建设个阶段为依据的，同时各阶段的重要性和难易程度也活多或少的起到了一切投资的数量大小的决定作用。建设单位应该严格审查施工组织设计和施工技术方案，对施工组织设计及技术方案进行优化，选择出一个合理实用的方案，我国房地产的工程造价的成本控制和管理水平将会不断的提高。 5 结束语 在房地产开工程项目的开发过程中，应该致力于对那些影响到了建设项目的各个阶段，突破传统的管理模式，继而采用更为先进更为系统的科学管理方法对其进行严格的投资和造价控制，从项目实施的各个环节入手，找出控制要点，突出重点管理，才能达到有效地进行工程造价的控制与管理的预期目的，同时为了使使各种资源得到充分而合理的利用，则应该建立一套科学完善的工程造价管理体系，以取得较好的投资效益和社会效益。
