1、房地产企业的营运资金管理探析【摘要】本文主要论述了房地产企业的运营资金管理问题，在分析房地产企业资金管理重要性的基础上，分析了房地产企业应该如何来有效的管理运营资金，以保证企业的发展更加的顺利和具有效率。 【关键词】房地产企业；运行资金；管理 中图分类号：F235 文献标识码： A 一、前言 房地产作为资金流动较为密集的行业之一，其发展的势态也深深影响着房地产企业的未来，因此，房地产企业自身也应该做好运营资金管理工作，保证企业的资金流动和运营科学合理。 二、我国房地产企业营运资金管理现状 1、负债过度。当前，我国房地产行业正处于快速成长期，企业资金需求量不断提高，而且大部分房地产企业对负债经营
2、持接纳态度，这就导致房地产企业的负债率偏高。从 2010 年三季度房地产上市公司财务报告来看，我国房地产上市公司的总体资产负债率水平已达 67 79%，较上年同期的 63 94% 上升了近 4% ，较 2009 年年底的 65 03%上升了2 76%。其中有 18 家公司的平均资产负债率超过 70%。从负债结构来看，上市房企借款占比也达到历史较高水平，借款占资产比重达到 29 92%。另外，借款增速达到历史高点，2010 年三季度末，借款同比增速达70 33%。借款占资产比重的提高和借款增速的提高，说明房地产企业对银行借款这种传统融资方式的依赖程度加深，将导致企业还本付息压力加大。此外，房地产
3、企业流动负债占负债比率非常高，通常会占到 50%以上，这是因为对大多数房企来说，当其开发的项目拿到商品房预售许可证后，为了尽快回笼资金便开始预售，所得收入计入“预收账款” ，而预收账款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。高额的流动负债意味着房地产企业在不远的将来要用流动资产( 主要是存货，即开发的产品) 偿还。如果房地产企业在项目建设过程中出现一些问题，导致产品开发无法按期完工，企业就不仅不能偿还流动负债，还会因为违约产生新的负债。 2、流动资金占用过高。国家自 2003 年起出台了 一系列紧缩银根、加大宏观调控力度的政策，以控制房价的过快上涨，特别是 2010 年出台了一系列号称最严
4、厉的调控政策，使得房价虽总体仍在上涨但“有价无市”的现象。加上经济形势的不确定性、股市低迷等因素，使购房人对房价和收入的预期发生变化，市场观望情绪浓厚，房地产企业销售量下降。截至 2010 年前三季度，中国 17 家大型房地产企业中，一半企业的销售面积同比都下降了，只有万科、中海外、恒大地产 3 家完成了全年销售额目标的 75%以上( 见表 1)。也就是说，大部分的房地产企业无法达到其预定销售目标，将导致房地产企业存货积压，即主要是已完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品( 土地储备)。由于房地产建设开发周期较长，房产单价较高，因此，存货占用的营运资金金额较大。一般来说，存货越多，流动资金越多
5、，企业的盈利能力越强，营运资金管理的绩效就越高。但流动资金比重过大，会产生资金运作流动性与安全性的问题，一旦流动资金链出现问题，到期债务偿还的压力会对企业的正常经营造成严重影响。 表 1 2010 年中国大型房地产企业销售情况表 表 2 房地产上市公司营运资金周转期指标( 按渠道) 注: 采购渠道营运资金周转期+ 生产渠道营运资金周转期+ 营销渠道营运资金周转期= 经营活动营运资金周转期，经营活动营运资金周转期+理财活动营运资金周转期= 营运资金周转期 3、营运资金周转期长。由于金融危机的冲击以及 大多数房地产企业还未建立起完备的营运资金预算体系和风险管理体系等原因，房地产企业营运资金周转期大
6、幅上升。统计数据表明，2007 年房地产行业的营运资金周转期为 363 天，2008 年为 488 天，2009 年为 533 天，逐年大幅上升。变动的主要原因是生产渠道营运资金周转期的大幅变动，2007 年是 371 天，2008 年是 483 天，2009 年上升到 553 天。另外，采购渠道的周转期也有所上升( 见表 2)。这些都说明房地产行业营运资金管理绩效总体水平呈下降趋势，企业的盈利能力受到影响。 三、房地产行业特征分析 房地产企业是指进行城市土地及房屋综合开发和经营，具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织，具有开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业，
7、有以下三个特点： 1、投资成本高。房地产行业所需资金投入高：由于土地资源稀缺且不可替代，供给有限，与人们与日俱增的土地需求之间的矛盾使土地价格不断上升；房屋的建筑、安装要耗费大量材料和资金，需投入大批工作人员和大型设备，投资成本大大高于其它一般产品。 2、投资回收期长。房地产开发项目从开始选择地块到最后达到可出售或可出租状态需要 3 至 5 年的时间，最终收回全部开发投资需要相当长的时间，而靠出租获营运资金则需要更长的时间来收回投资。另外由于投资周期长，占用资金量大，需要支付大量的贷款利息，在一定程度上增加了房屋建设成本。 3、投资风险大。房地产企业开发投资占用资金多，大部分企业都要通过银行借
8、贷、债券等各种融资方式筹措资金，相应的投资风险因素必然增多，且投资易受政治、经济、国家法规政策等因素影响。一旦投资失败，资金不能按期收回，房地产企业往往会出现资金流枯竭，严重的将直接影响企业的生存和发展。 上述三个特点，是房地产行业客观存在的固有属性和劣势所在，将影响到项目产品质量和品质。 四、提升房地产企业营运资金管理绩效的对策 1、完善房地产金融市场，积极拓宽融资渠道 目前，房地产企业的融资渠道过于单一，多为银行按揭贷款类的间接融资。银行贷款带来巨大的还本付息压力，如果企业负债率过高，一旦资金周转不灵，就会造成偿债能力下降，财务风险加大，甚至会促使企业陷入财务危机。因此，对房地产企业来说，
9、积极拓宽融资渠道是当下的当务之急。从宏观角度来讲，房地产企业要抓住国家宏观调控的总思路，借着国内金融体制改革的契机，吸取国外经验，结合自身特点，大力发展多元化的房地产金融市场，引入直接融资。有条件的房地产企业可以通过上市发行股票融资，也可以通过发行债券、信托、房地产基金、项目融资等多种方式。多渠道的融资，大大降低了单一融资渠道带来的财务风险，并且通过创新组合也会改善企业资本结构，分散融资风险，降低融资成本，提高企业的经营绩效。 2、引入“零负营运资金”管理思想 零负营运资金的管理思想是相对于传统的营运资金管理思想而言的。一直以来，普遍认为营运资金应该维持在零以上，即提倡正营运资金管理思想。这种
10、传统的管理思想具有极大的局限性：第一，认为企业资产和负债都是静态的，忽略了经济活动的动态性。第二，认为企业的盈利能力和偿债能力二者为一对矛盾体，只能权衡，不可彻底解决。而零负营运资金管理思想更加强调资金的使用效益，只要在满足企业对流动资产基本需求的前提下，企业的营运资金可以为正，可以为负，也可以为零。与此同时，需要房地产企业加强营运资金的风险管理。具体来说，要求房地产企业优化供应链，分析整合项目开发过程中的各个流程，改变所有流程都亲力亲为的做法，将主要资源集中在关键性的流程上，其他非核心流程可以采取外包的形式给其他更具有比较优势的专业企业。此外，房地产企业应采用科学的方法对需要的营运资金数量做
11、出准确预测，优化企业的资产负债比，加速营运资金周转。 3、加强对流动资金的管理 （1）加强对存货的管理。房地产上市公司营运资金结构与经营绩效的统计关系表明：企业的经营绩效与流动资产比成显著的正比例关系。对房地产企业来说，流动资产主要由存货和应收账款构成，并且存货占绝大部分，这就要求房地产企业必须加强对存货的管理，否则，资金不能及时回笼，预收账款不能及时偿还，对房地产企业造成的影响将是巨大的。房地产日常的存货管理主要是保持存货中完工产品的适当比例，并努力完成完工产品的预售目标。房地产企业的盈利主要来源于存货，只要保证存货的顺利完工和销售，资金链就能顺畅运转，流动负债比过高的问题也随之解决。 （2
12、）加强对应收账款的管理。由于房地产的开发产品的价格高，一次性全额付款对大多数购房者来讲都是比较困难的。于是，分期付款现象在房产销售中普遍存在。这样的赊销给房地产带来了数额巨大的应收账款。如果房地产企业的应收账款不能及时收回，呆账过大的话，会造成房地产企业营运资金的周转周期加长，必然会影响到企业的正常运转。所以，房地产企业应采取相应措施，比如优惠政策等等，鼓励购房者及时还款，缩短应收账款周期，并加强对购房者的信贷审核，降低客户违约概率，提高流动资产质量。 4、加强对营运资金管理的监督 企业应定期不定期的对营运资金的使用情况进行检查，特别要做好应收账款、预收账款、其他应收款等往来账目的跟踪管理，通
13、过将相关责任人的薪酬与应收账款的回笼速度和回笼金额挂钩，实行相应的奖罚办法，来激励部门工作人员控制坏账损失的积极性。此外，房地产企业应加强内部审计，定期审计和监督财务信息与经营业绩的真实性和合法性，做好营运资金管理的事前预防和事中控制，保证营运资金的流动性和安全性。 五、结束语 综上所述，房地产企业的运行资金管理必须要落实到每一个方面，保证房地产企业在发展的过程中不会因为资金问题而出现各种的发展瓶颈，确保房地产企业的健康稳步发展。 【参考文献】 1王竹泉，马广林.分销渠道控制：跨区分销企业营运资金管理的重心J.会计研究，2005（6）. 2王竹泉，逄咏梅，孙建强.国内外营运资金管理研究的回顾与展望J.会计研究，2007（2）. 3梁海燕.中小企业财务管理M.北京师范大学出版社，2013.9.(1).
