1、房地产企业经营中对市场因素变动的敏感度把握（南京万科置业有限公司 江苏 210000） 摘要：本文主要论述了房地产企业在经营过程中，市场因素变动对房地产发展的影响，从土地政策、宏观调控政策、房地产项目定位等敏感度把握上的问题，是对房地产企业经营应把握的一些要素做的一个探讨。 关键词：房地产企业；市场因素；敏感度；把握 1.应把握：现有土地政策调整的情况 2006 年 8 月国土资源部下发的新规范实施，明确了必须纳入招、拍、挂出让国有土地的六类情形，进一步完善了土地使用权的出让制度，严格控制了划拨土地和协议出让土地的范围。2007 年 12 月，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布了土地储备
2、管理办法 ，此办法又进一步完善了土地储备制度，使得土地供给更加规范和严格。一系列土地调控政策的出台，提高了征地成本和房地产开发企业获得土地的门槛。 我国在过去的土地出让方式上存在着很大的问题，导致了开发商对土地的使用无序。 土地价格的升高，直接导致了房价的上涨，所以要对土地政策进行相应的调整。 在土地出让的过程中，避免出现暗箱操作的行为，保证交易的公开公平性，使房地产市场规范有序的发展，进入良性的房地产经济发展运行。 2.应把握：国家宏观调控政策对房地产业的影响 房地产业对我国经济发展的重要性不言而喻。据统计，房地产开发投资对 GOP 的贡献率由 1998 年的 15%上升到 2007 年的
3、27%，是推动国民经济增长的重要引擎，也是我国扩大内需乃至消费增长的重要龙头。 近年，出台调控政策的效果，分析认为： 2.1 信贷政策 从信贷政策来看，对房地产市场的影响主要体现在三方面：（1）存款准备金率的变化；（2）基准利率的变化；（3）二套房首付比例及贷款利率的变化。这些政策都没有起到明显控制房价过快上涨的趋势。在房贷方面，应继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。 2.2 保障房政策 2008 年年底时，中央提出要争取用三年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题，其拉开了保障性安居工程提速的
4、序幕。2011 年，温家宝总理又提出全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000 万套，未来五年将建 3600 万套。 保障房实施以来，一定程度上有助于遏制房价过快上涨，但是，这种适度的调整，仅仅让房价回落了一点点。之后，2013 年开春，新一轮的房价上涨趋势有开始了。说明，长期来说的保障房对于房价控制还是偏软的。政府要分析内因，为什么保障房还不能彻底根治、解决过快的房价走势。 2.3 限购政策 自 2010 年 4 月份国务院提出限购政策以来，全国先后已有 51 个城市出台了当地的限购政策。在出台限购政策的城市中，北京市的限购措施最为严厉，北京市限购细则要求非本地户籍的家庭能够提供五年以上的纳
5、税证明或社会保险证明才可以购买 1 套住房，这在所有城市中是最长的。 从限购对市场交易的影响来看，其对成交量的影响较为明显，而对房价的影响则不那么明显。限购政策通过对购房群体设置一个“门槛” ，直接减少具备购房资格的潜在购房群体总量。但限购政策对房价的影响则较为复杂，由于刚性需求的存在以及房地产开发商在定价权上的绝对地位使得房价易涨难跌，只有部分供应量集中、炒家过多、前期房价上涨过快的区域，房价才会出现一定幅度的下降，而且这个降价也需要经过一段僵持期后才会出现。从实际看，目前在中央屡次重申房地产调控不放松的情况下，地方政府不可能完全取消限购，但在操作层面出现松动的可能性较大，限购令将是有节奏、
6、分区域地逐步退出。 2.4 关于 20%差额税 对于 20%差额征税政策，到目前为止，北京、上海、广州、深圳、杭州、石家庄、南京、厦门等 35 个城市发布了各自的地方细则。但多地仅提及将严格执行国办发201317 号文（即“新国五条” ） ，并没有明确提出要执行房屋转让个人所得税按“转让所得的 20%计征” 。甚至发现除北京外，其余各地并未开始执行。多地尚未落实 20%差额征税政策，更加引起了众多业内人士对后续市场的猜测。多位专家认为，由于多地在落实“国五条”时有偏差，应警惕政策效应减弱后的报复性反弹风险。因此，长远来看还是要征收房产税与持有环节税费来稳定房地产市场，但过程中还有很多困难需克服
7、。所以，笔者也认为：稳定房地产发展市场，从目前来看最根本的是增加有效供给，达到满足社会需求的根本目的。 3.应把握：决定房地产价格的影响因素 在市场经济条件下，房地产的价格的决定伴随着很多因素的影响，比如：位置、环境、外观等，也有其本身以外的，如：货币供给、利率、人口增长、居民收入水平、家庭结构、产业政策和产业结构等经济、政治、社会因素。这些因素最终都是通过影响房地产市场的供求状况，进而影响房地产价格。可以说，房地产价格是由供求关系决定的，与需求正相关，与供给负相关，其它所有因素只能影响价格而不能决定价格。近年来，随着我国住房制度的改革，房地产逐渐发展成为了关系国际民生的咽喉行业，房地产市场不
8、断成熟的过程同时伴随着巨大的风险，这种风险主要体现在房价的非规律性波动方面，因而房地产价格也成为了政府宏观调控的重点。 4.应把握：项目市场定位和产品定位 从市场投资角度看，房地产开发以盈利为目标，具有投资量大、建设期长、投资周转慢的特征。而从空间角度来看，一个城市中不同地区的房地产价格也会有高低之分，即区位差异性。所以，重视、加强项目前期建设咨询阶段的可行性研究工作，积极发挥工程管理人员在决策咨询工作中的作用。房地产进入营销时代，开发商要在茫茫商海中脱颖而出，既要掌握足够的商业情报，如消费者的需求、竞争对手的资讯、市场供求状况等，又要重视项目的前期可行性研究工作。这就促使开发商要加强前期可行性研究的人力、物力、财力和时间的科学投入；要建立、完善决策支持机构，收集、整合决策支持性资源；完善决策程序，提高决策水平和效率，使项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。
