1、房地产企业的成本管理摘要：成本管理在房地产企业经营管理中的作用日益显著。本文讲述了要提高竞争力，企业必须树立全面的成本管理意识，在降低运营成本上下功夫；同时，还要做好项目开发几个重点阶段的成本管控，在项目立项、市场定位及规划设计阶段，将目标成本予以落实。 关键词：房地产企业 成本管理 中图分类号：F275.3 文献标识码：A 作为房地产开发企业的一员，在成本管理方面有一点小体会，希望与大家分享： 一、 进一步增强“省钱就是赚钱”的节约观念，树立 “全员、全过程、全要素和全方位”的全面成本管理意识。 “利润销售收入成本费用” ，这个简单公式众所周知。企业要想增加经营利润，必须一方面要努力提高销售
2、收入，一方面要在降低开发成本、节约各项费用支出上下功夫。销售收入的大小往往取决于市场供求，而市场是难以被企业操控的，对企业而言，可以劳劳把握和控制的只有成本费用。用句通俗的话说，就是我们要赚钱，首先要学习省钱. 谁在成本管理领域走在前面，谁就在市场竞争中占据优势。在此看来，成本管理对于我们的企业发展是多么的重要。 树立全面的成本管理意识，需从以下几方面转变观念、提高认识： 1、有人认为我们应把成本控制的主要精力放在施工阶段，比如想方设法降低施工费用，压低材料价格，包括预决算的“斤斤计较”等等。事实上，房地产企业的成本控制贯穿于项目开发全过程。要有效地控制项目的成本，就要在项目决策和实施的各个阶
3、段，从前期立项、市场定位、规划设计方案确定、工程施工与采购、销售控制与管理、资金运作与财务管理、物业管理等多方面采取措施，通过技术方案比较、经济分析等，把成本控制的观念和手段渗透和运用到开发各环节的措施之中。 2、我们把成本管理的重点往往放在一些容易被抓得住和看得见的成本与费用上，如施工费用、原材料费用、办公经费等，而对提高劳动生产率和办事效率、安全生产成本、提高资产利用率、合同履行与管理等关注相对较少。从安全生产说起，企业的安全生产是消除潜亏成本，提高经济效益的重要基础和条件。我们通过对人员、各项资源进行有机组合，使这种组合在生产的全过程中进行合理的运作，在保证安全的各个环节上发挥最大的作用
4、，从而达到降低安全成本，消除潜在隐患，增加企业效益的目的。一旦这种组合未发挥好作用，发生质量问题或安全事故，我们要付出的补救成本是巨大的。安全生产存在问题会形成潜亏成本和补救成本、同样，工作效率低下会产生怠工成本和时间成本、资产利用率不高会产生沉没成本、合同履行与管理不完善会产生财务成本等。所以我们要加强对这些隐形成本的关注。 3、有些人认为成本管理是财务部门、工程部门的事情，多为公司领导和财务人员操心，与普通员工没有多大关系。其实，由于成本形成于公司运作的全过程，费用发生在每一个环节，每一件事情，每一项活动上，因此，要把目标成本层层分解到各个部门甚至每个人。要把我们的成本与各部门和员工的经济
5、责任及利益有机地结合起来，除控制成本和各项费用支出以外，加强对员工的培训，培养员工的安全意识和成本控制能力，降低安全成本，提高人的劳动效率。 4、我们许多人对成本管理高度重视，而对身边的浪费行为却置若罔闻。以用电为例，我们都知道要节约用电，但我们仍然可以看到在白天自然光很好的情况下开着白昼灯，晚上下班了还亮着长明灯；办公室无人或自然风很好的情况下还开着空调，开空调时开着门窗；我们都下班休息了，但不少饮水机仍在作业；我们的电脑往往一上班就打开，但可能一整天都没用过等现象。我们不要小看这一度电、一张纸的费用，积少成多，也是一笔很大的开支。实施成本管理是公司领导做出的具有全局性和战略性的决策，我们要
6、从大处着眼，小处着手，将任何微小的成本、任何的成本要素都纳入成本管理的范围，做到该花的钱少花，不该花的钱不花，教育广大员工从自我做起，从点滴小事做起，把节约意识、成本管理的观念落实到具体行动上，体现在日常工作中，做到成本管理人人有责，人人有为。 值得一提的是，我们在实施成本控制的过程中要综合考虑各方面目标。因为成本目标不是孤立的，它只有与质量目标、进度目标、效率、工作量要求、资源消耗等进行综合考虑时才能有价值。不能一味强调成本控制而忽视了其他目标的实现。 二、项目开发几个重点阶段的成本管理措施 1、项目立项及市场定位阶段，要作好目标成本的预测在这一阶段，我们首先要对宏观环境、本地房地产供求情况
7、作详细调研和深度预测，对消费群体、消费需求、消费能力等作出必要的定性和定量分析，确定项目的产品结构、预期的销售价格及利润，根据目标利润来推算项目的目标成本，再将目标成本按期间费用和开发成本进行分类和分解，确定开支范围、预订支出计划，让目标成本具有可预见性和可控性。 2、规化设计阶段，要将目标成本进行优化和落实。 规化设计阶段是控制开发成本最直接最重要的环节，如果控制的好，90%以上的可控成本在这一阶段是可以锁定的。在这个阶段，我们可以对目标成本进一步优化，也可以具体分解目标成本并进行落实。在项目设计委托时，要向设计单位及设计人员提供尽可能详尽、准确的相关设计资料及各种技术经济指标，明确项目开发的定位、工程建设成本范围、质量及效果，特别要强调设计方案的“经济” “合理” ，具体内容包括户型、功能、环境配套、结构设计等。在保证工程质量的前提下尽可能从源头上作好成本节约；在施工图设计阶段，应更多的考虑设计对工程建设成本的重大影响，施工图设计完成后，要专门组织专业管理人员对施工图进行细致的审查，对施工图中存在的影响工程质量及工程成本的问题要及时与设计人员进行沟通并更正，避免不必要的损失及浪费。 3、工程施工与采购、资金运作与财务管理是实现成本控制的重点阶段，鉴于在这一方面理论和实践的经验都非常丰富，在此不再赘述。
