1、房地产企业融资渠道的选择探究摘要：房地产企业作为拉动经济发展的重要动力之一，关乎社会民生。房地产行业作为一个资金密集型的行业，大量资金需要外部筹集，融资渠道的选择关乎企业的生存与发展。利率、国家政策、金融市场等因素是企业的融资渠道的直接影响因素。 关键词：房地产融资；渠道；选择；因素 中图分类号：F293 文献标识码： A 前言：房地产行业目前依然是整个国民经济发展重要的支柱之一，对推进经济发展与城市建设，满足人们的基本住房需求，稳定社会有着重要的现实意义。房地产行业作为一个资金密集型的行业，其发展的关键在于资金。 当前我国房地产融资的现状 房地产市场和资本市场之间的关系是随着历史的发展和房地
2、产价值的提高而逐渐演变的。房地产价值较低的时候，房地产企业自己就可以筹集开发所需的全部资金，几乎没有房地产企业融资需要；随着房地产价值的逐渐提高，房地产企业的资金在周转过程中必然存在资金投入集中性和来源分散性的矛盾、资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾、投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾。 我国房地产企业的资金主要来自于商业银行贷款，在房地产企业融资条件不断变化的今天，贷款方式的优劣、开发风险的大小和开发效益的好坏，直接影响着融资成本的大小。经历多轮宏观政策调控之后，商业贷款越收越紧，在目前银行对房地产行业严控贷款的形势下，近年来国内房企对银行贷款等间接融资方式的依赖程度越来越低，房地产直接
3、融资的重要性逐渐凸显。开拓融资渠道，拓展房地产信托、企业债权、房地产股权私募基金、房地产投资信托基金等新型的房地产融资业态，从间接融资向直接融资转化是房地产企业解决融资难问题的重要途径。房地产业直接融资趋势具有多方面的好处。第一，分散了银行的风险。房地产企业通过直接融资使得资金来源多元化，就避免了把房地产市场的风险转嫁给银行。第二，有利于减轻实物性房产投资的压力，把资金吸引到房地产市场的供应端，有利于缓和供求矛盾。第三，把民间投资引到房地产领域，也缓解通货膨胀的压力。 一、房地产企业的融资需求的特点 从房地产企业的融资结构分析，房地产企业融资以长期资本为主，融资渠道单一，主要依靠银行贷款；受政
4、策影响，申请上市融资、发行企业债券的难度较大、发行规模较小。房地产企业由于行业性质原因，企业融资具有规模大、投入资本多、资金回收周期长、资金风险高等特点。 （一）融资规模大，对外部资金需求量大。房地产行业属于资本密集型行业，房地产经济活动是大量资金运动的过程，开发与经营规模较大，资金使用及回收周期较长，对资金需求较大。只依靠企业的自有资本，无法完全项目开发与企业的快速发展。同时，由于房地产企业的资金，存在使用支出的集中性与资金来源积累的分散性和长期性的矛盾，企业开发运营过程中需要大规模的资金投入。 （二）资金回收周期长。由于房地产项目开发经营的周期长，项目投资过程环节较多，周期一般在 1 年以
5、上时间，且最终待项目完成才能实现资金的全部回笼。房地产资金运动包括房地产项目土地批租、房地产开发到房地产销售整个过程，时间较长，资金周转速度慢。这也主要是因为房地产投资涉及了土地购买、建筑开发、销售等过程，资本需经过多次流转才能最终获利。 （三）资金的经济风险和财务风险较大。房地产企业受国家宏观经济政策调控影响较大、经济周期对其的影响也较为明显，资金回收期又长，企业面临的资金风险较大。尤其是近两年，国家对房地产行业实施了差异性贷款等一系列的微调政策，企业的资金链受到了极大地挑战。同时，我国金融市场发达程度不高，项目运营资本的短期风险也较大。 二、房地产企业融资渠道及影响因素分析 （一）房地产企
6、业融资渠道。按房地产企业的融资对象分析，主要包括内部融资（自有资金）和外部融资（银行贷款、上市融资、信托与基金等）两部分。 1.注册资本金、资本公积金及其他自有资金。自有资金是指房地产开发企业的注册资本和历年收益结存形成的资本公积金等所有者权益资本，属于企业永久性资本，没有还本付息的压力且筹资风险较低。自有资金是衡量房地产开发企业整体实力和项目开发风险的重要因素，是房地产开发项目的顺利完工的必要保障。房地产企业一般可以通过吸收直接投资、发行股票、留存利润等方式筹集自有资本。 2.银行贷款，包括企业信用贷款和项目贷款。就目前来看，房地产企业仍是银行的优势信贷客户。信用贷款是指以企业的信誉发放的贷
7、款，企业无需提供抵押品或第三方担保，仅凭企业的信誉就能取得贷款，并以借款人信用程度作为还款保证的。信用贷款风险较大，一般要对企业的经济效益、经营管理水平、发展前景等情况进行详细的考察，以降低风险。项目贷款是对企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款，贷款期限一般不超过三年（含三年） 。随着房地产市场的降温,商业银行会加强贷款风险的审查措施，使得房地产企业在开发中向商业银行贷款的比例逐渐减少。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。可以说，以后多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款进行开发的。3.上市融资。越来越多的房地产
8、企业开始借助证券市场的融资功能，快速扩张规模。目前我国房地产企业国内上市的途径有直接与间接两种方式。直接上市（IPO）主要是房地产企业在 A 股市场直接公开发行股票上市。间接上市即买壳上市，指非上市公司通过控股、直接出资、债权等收购方式，取得一家上次的控股权进而获取上市地位，通过注入本企业相关的资产与业务，实现上市。通过上市进行融资，不仅可以实现资本的合理运作，更能提升企业的品牌与名誉。 3.股权融资。对于房地产企业来说，股权融资是房地产企业与资本相结合的理想融资渠道。通过资本市场融资再融资，即采用增发配股、可转债等融资方式可从容化解各种宏观金融政策带来的不利影响，缓解资金方面的压力。上市融资
9、分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资的金额比较大，但是上市的门槛比较高，比如负债率不能高于70%的规定是很多企业不能选择直接上市融资。加快股权融资发展要加大股权融资比重，降低目前入市的门槛。但是就目前状况来看，短期内，这些条件不会有很大变化。更多的房地产企业选择间接上市-买壳上市，买壳上市需要大量现金，目的是通过增发、配股再融资资金，但前提是企业必须有很好的项目和资金进行置换。而拥有大量现金和好的项目都是中小型房地产企业很难具备的，所以我国房地产企业走上市这条道路仍然任重道远。 4.债券融资。 房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具，也是房地产资金筹集的一条重要渠道。房地产
10、债券较一般债券收益相对较高；与股票相比，又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，又具有一定的流动性，因此，在国外成熟的证券市场，企业债券成为企业外部融资优先考虑的方式，债券融资额往往是股票融资额的 3 到 10 倍。而我国的房地产债券发展还处于初级阶段，债券融资额总量方面，远远不及股票融资额。目前只有少数国有企业能通过债券市场进行融资，而民营房地产企业，即便是大型房地产企业也对债券难以问津。房地产企业进行债券融资需要政府创造良好的条件。一方面，必须进一步加大证券市场的改革力度，完善房地产金融法规，为房地产企业能在资本市场上直接融资提供保障“另一方面，借鉴国外发达国家的经验，房地产企业要立足于
11、国内证券市场，向海外证券市场拓展。 4.房地产信托与房地产基金。房地产信托成为现在开发企业融资的热门选择之一。房地产资金信托，是委托人将自己拥有的闲置资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿，将资金投向房地产业，为委托人获取一定的收益的行为。信托制度的优越性、灵活性以及独特的财产融资功能与权益重构功能，使它成为最佳融资渠道之一。目前我国的房地产信托主要是由信托公司兼营的一种业务，其主要工作是房地产资金信托。从长期发展来看，应成立独立的房地产信托投资公司，为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务，适应房地产行业特点提供长期性融资模式。房地产基金是主要投资于房地产
12、或房地产抵押等相关公司发行的股票的投资基金。但这两种融资方式的缺点是融资成本较高。 5.其他外部资金来源。典当以快速、短期、便捷的特性，成为银行信贷融资的重要补充。企业通过包括不动产在内的不易变现的资产来换取所急需的发展资金，使得典当行业成为中小开发商的融资渠道之一。典当通过其灵活便捷的特性，为房地产个人投资和中小企业融资提供了全新途径。短期资金的缺口对企业的压力较大，通过典当行业融通短期资金的房地产企业也逐渐增多。商业信用也是房地产企业短期资金的重要来源之一，如建筑施工企业的短期垫款、客户购房的定金及预付款等。民间投资同样是房地产行业发展的重要推动力，而现在的民间投资也在发生一些新变化：首先
13、，由于限购、限贷政策，投资住宅的纯投资性需求已经大为减少。其次，原来一些民间资本是买住宅，现在却转投到了其它方向。大致情况是，50%左右的资金投到了比如能源、高新农业、科技等领域；剩下的 50%资金还留在房地产，但投资已经出现分化，一是买商业地产，二是买证券化产品，三是到海外买房。值得注意的是，和实物买房相比，这几年证券化投资趋势非常明显。比如买信托、投私募，还有通过银行的理财进行投资。 （二）房地产企业融资渠道选择的影响因素 1.利率。房地产业的发展关系社会民生，利率政策直接影响房地产企业的资金链及发展，是影响房地资金波动的重要因素。利率直接影响房地产企业的融资成本与资本风险，利率较高时，企
14、业的融资成本上升，资本风险加大。 2.金融市场。金融市场的发达程度直接关系到企业融资的决策与选择，主要包括了股权市场与债权市场。金融市场越发达，房地产企业可以选择的融资方式就越丰富。如国内房地产业发展迅速，房地产信托、房地产基金、房地产项目贷款等房地产金融业务的快速发展，大点促进了房地产企业的融资的便捷。 3.国家法规政策。自金融危机以来，国家实施了宽松的货币政策和财政政策，降低利率、扩大内需等政策防止经济的衰退，保证经济持续稳定的发展。较为宽松的经济环境，使得房地产企业的融资成本大为降低。如果出现货币紧缩、汇率上升，则房地产价格就会下降；如果货币宽松、汇率被人为抑制在低位，则房地产价格上升。
15、由于房价过高，涨幅过快引起国家与社会的关注，国家加大对房地产行业的调控力度，包括用地审批贷款、房地产项目贷款等政策都进行了引导与约束，以防止房地产泡沫。房地产企业的融资环境受到影响，融资成本较高。 三、房地产企业改善融资的具体措施。 （一）发展多层级房地产金融市场。适度放宽股票融资政策、完善房地产债券市场、发展市场化直接融资，发展多层级房地产金融市场，通过政府干预与市场调节相结合的方式建立多层次房地产金融体系，拓展房地产融资渠道与融资方式的选择，促进房地产金融业的发展。 （一）探索融资模式创新。探索房地产融资模式创新，发展多种融资方式相融合的组合式融资模式等。在房地产企业发展的不同时期、不同条
16、件下采取不同的融资策略，实行合理有效的组合，使其不但满足企业自身的发展，而且可以最大程度的降低企业资金成本。 （三）加大宏观调控力度。 从信贷入手调控房地产市场可以取得根本性的效果。我国目前银行贷款规模过大，金融压力与风险加大，必须提高房地产开发企业贷款的条件，加强对房地产开发商抵押贷款的审查，避免资金过多的流入房地产开发市场，造成投资过热。房地产开发企业也正在努力拓宽融资渠道，逐步减少对银行贷款的依赖。其次，随着间接融资的总量及门槛有所限制，实现房地产融资的多元化特别是直接融资是房地产发展的必由之路，把房地产融资方式由间接融资为主向直接融资为主转变。房地产企业可以通过资本市场融资或再融资，创新金融工具，拓宽融资渠道，缓解房地产项目资金需求方面的压力。 四、结束语 由此可见，中国房地产市场融资渠道正在悄然发生着变化，这预示着中国房地产行业由初期的比较粗放，雏形的产业逐步走向成熟，最终将形成一个多元化格局。 参考文献： 1郭晓亭.中国房地产融资途径发展趋势分析J.经济与管理.2007. 2刘海英，李伟群.房地产宏观调控与金融风险控制J.建筑经济.2010.6. 3薛桂琼.浅谈房地产企业融资过程中存在的问题J.黑龙江科技信息，2009（20）：107. 4刘李胜，高翔.REITs 运作与管理:房地产企业融资上市图景M.中国时代经济出版社，2009：122.
