1、房地产企业土地增值税纳税筹划研究摘 要：近年来，随着房地产市场的升温和交易日益频繁，其交易中出现的税收问题引起了有关方面的关注。房地产企业涉及的税种多，税负占收入的比例相对其他一般企业而言较大，这就从客观上为纳税筹划提供了较大的空间。所以，税收筹划对于房地产企业来说是其降低成本、增加利润、实现企业价值最大化的有效途径。 关键词：房地产企业；土地增值税；纳税筹划 中图分类号：F812.42 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）35-0169-02 一、土地增值税的征收规定 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值
2、额征收的一种税。 土地增值税的税率是以转让房地产的增值税率高低为依据，按照累进原则进行设计的，实施分级计算。 二、土地增值税纳税筹划方法 （一）利用“起征点”选择最优纳税方案 根据土地增值税暂行条例的规定：房地产开发的纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的 20%的可免征土地增值税，超过 20%的，应根据其增值率分级适用不同税率计算应纳税额。按照这一原则，纳税人在建造普通住宅出售时，应考虑增值额带来的收益和放弃起征点的税收优惠所增加的税收负担两者的关系，避免增值额稍高于起征点而导致的得不偿失。 例：某房地产开发企业（位于市区）建成一批普通标准住宅代售
3、，除销售税金及附加外的扣除项目金额为 100 万元。假如，销售该商品房的收入为 X 万元，则销售税金及附加为：X5%（1+7%+3%）=5.5%X 万元，此时全部可扣除项目金额为：100+5.5%X（万元） 。 1.纳税规定，增值额未超过取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的 20%的可免征土地增值税，即增值额/扣除项目金额20%，即X-（100+5.5%X）/（100+5.5%X）20%，解方程得 X128.48 万元。说明售价 128.48 万元为该企业可以享受起征点免税的最高售价。此时可扣除项目金额为 100+5.5%128.48=107.07（万元） 。净收益=128.48-107
4、.07=21.41（万元） 。 2.纳税人如果想通过提高售价获取更大收益。根据税法规定，当增值率高于 20%，低于 50%时，应该按照 30%的税率缴纳土地增值税。上例中假设房屋售价提高 Y 万元，则此时允许扣除项目金额为：107.07+5.5%Y，增值额为：128.48+Y-（107.07+5.5%Y）=21.41+94.5%Y，应纳土地增值税额为：（2l.41+94.5%Y） 30%，若企业想通过提高售价获取更大收益，则必须使：Y（21.41+94.5%Y）30%即 Y8.86 （万元） 。也就是说，最低售价应该为128.48+8.86=137.34（万元） ，企业才能获得更大利润。 综上
5、所述，当该商品房售价 X5 万元时，按第一种方法计算的允许扣除的房地产开发费用5+1005%=10 万元，第二种方式计算的可扣除金额为10010%=10 万元，故应该采用第一种方式。同理，当预计利息5 万元，方案一允许扣除的开发费用5+1005%=10 万元，方案二可扣除金额=10010%=10 万元，此时应采用第二种方式；当预计利息=5 万元，两种方法均可。 （三）利用分散收入法选择最优纳税方案 土地增值税采用以增值额为基础的超额累进税率，而增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额，因而通过分散收入，减少增值额，显然是可以起到节税作用的。分散收入的方法通常有： 1.分
6、离销售公司。例：C 房地产开发企业准备出售一幢房屋以及土地使用权。房屋的市场价值是 800 万元，其所附各种附属设备的价格约为200 万元。允许扣除项目金额为 500 万元。 （1）假如该企业和购买者整订合同时，对房屋价格和附属设备的价格不加区分，则销售税金及附加=（800+200）5%（1+7%+3%）= 55 万元（5%的营业税、7%的城建税和 3%的教育费附加） ，全部可扣除项目金额=500+55=555（万元） 。增值额=800+200-555=445 万元增值率445/555100%=80.18%，按规定适用 40%的累进税率，应缴土地增值税税额=44540%-5555%=150.2
7、5 万元。 （2）假如该企业和购买者签定合同时，仅在合同上注明 800 万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，则销售税金及附加=8005%（1+7%+3%）=44万元（5%的营业税、7%的城建税和 3%的教育费附加） ，全部可扣除项目金额为：500+44=544（万元） 。增值额=800-544=256 万元，增值率=256/544100%=47.06%。按规定适用 30%的累进税率应缴土地增值税税额=25630%=76.8 万元。 可见，分开单独处理少纳土地增值税 73.45（150.25-76.8）万元。另外，由于购销合同适用 0.3的印花税税率，比产权用转移用的税率要低
8、，也可以节省不少印花税，可谓一举两得。 2.签订分售合同。这种方法的做法是：当所开发的住房初步完工但还没有安装附属设备以及装璜、装饰时，房地产开发企业便和购买者签订房地产转移合同；当附属设备安装完毕或装潢装饰完毕后，房地产开发企业再和购买者签订附属设备安装及装璜、装饰合同，这样该企业则只需就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用计征土地增值税。营业税的税率比土地增值税的税率要低得多，这样就使得纳税人的应纳税额有所减少，达到了节税的目的。 例：D 房地产公司出售一栋房屋，房屋总售价为 1 000 万元，该房屋进行了简单必备设施。根据相关税法的规定，
9、该房地产开发业务允许扣除的费用为 400 万元，增值额为 600 万元。 （不考虑除其他税种） 若该公司按 1 000 万元售价直接开具销售合同，则增值率=600/400100%=150%，应缴纳的土地增值税=60050%-40015%=240（万元） 。 但是如果将该房屋的出售分为两个合同，一份为房屋出售合同，不包括装修费用，房屋出售价格为 700 万元，允许扣除的成本为 300 万元；另一份为房屋装修合同，装修收入 300 万元，允许扣除的成本 100 万元。此时土地增值率=400/300100%=133%，应缴纳的土地增值税=40050%-30015%=155（万元） 。 由此可见，采用第二种方案应交税比第一种方案少 240-155=85 万元，显然采用签订分售合同的方法更有利。 土地增值税的筹划还可以在其他方面进行分析，要说明的是，在增加房地产开发费用时应注意税法规定的比例限制，同时还应结合各省的实际情况进行筹划。 参考文献： 1 盖地.税务筹划M.北京：高等教育出版社，2006. 2 张玮.浅谈房地产企业土地增值税税收筹划J.财会之窗，2010， （5）：173-174. 3 李文，李畅.土地增值税纳税筹划以房地产开发企业为例J.会计之友，2010， （4）：40-42. 责任编辑 王 莉
