1、房地产项目开发的特性和项目管理模式的运用【摘要】本文重点对房地产项目管理的重要性、项目特性、存在问题以及推进阶段以及对策进行了分析。 【关键词】房地产；项目；特性；重要性；问题；对策 中图分类号：F293 文献标识码： A 一、前言 随着当前社会经济的不断发展，房地产开发项目也在不断的增加，在房地产开发过程中我们要采取相应的措施对项目进行相应的管理，项目管理是适应全球化发展的产物，已经广泛应用到各个行业中。在我国的房地产行业，同样需要项目管理，通过项目管理来提升房地产开发的管理水平。 二、房地产项目管理的意义 1、项目管理是一个面对过程的系统管理思想、管理工具，可以有效解决几乎所有项目中涉及的
2、各种过程问题。当一个拥有项目管理思想理念的业内人士，俯瞰房地产开发全过程的时候，可以发现，房地产开发过程就是一个复杂的系统项目，具有典型项目所应具有的所有特征，在其生命周期中，存在的各类问题都可以利用项目管理有效解决，国内外许多房地产开发企业应用项目管理，也早已取得显著的效果。 2、房地产开发要经历许多过程和阶段，其中的每一步都是一个典型项目，任何一步的失败，都足以使你轻易得到的资金和土地，同样轻易的化为乌有，而这些可能的失败，每一步都可以通过实施项目管理而规避。作为一个曾经参与过房地产开发全过程的过来人，曾经因为开发过程而快乐，也曾经因为开发过程而痛苦，痛定思痛之后，才可以说，房地产开发企业
3、最需要的管理思想和管理工具正是项目管理，没有什么管理思想和工具比项目管理更能够给房地产开发企业带来真实的利益。 三、房地产项目的特性 1、时间要求下定性较强。房地产项目属于高价位，生产过程的资金占用较大，为了有效提高资金的使用效率，项目的开发工期要严格要求。此外，人们对房地产项目的功能和质量要求也不断提高，致使房地产产品的特定时间内的某些功能容易过时，出现滞销。 2、质量要求较高。房地产关系到人们的生产生活，涉及到生命和财产的安全，国家法律法规对质量的要求很严格。 3、组织要求很高。房地产项目是一个系统的工程，规模大、范围广、时间长，各阶段要紧密衔接，统一安排，合理进行资源配置。房地产项目有较
4、强的程序性。房地产项目在实施过程中必须按照规定的或事物内部固有的程序开展，并注意项目的各个程序之间的衔接。 四、房地产项目管理现状分析 1、房地产开发项目的前期策划准备不足 在房地产项目开发过程中要以客户的需求为中心，尽量满足客户的需求，这样才能提高房地产项目在市场中的竞争力。但是，在房地产项目开发的过程中也不能完全以客户的需求为目标，这样会造成在房地产开发的过程中方案不够全面详细、在市场定位上会产生一定的偏离，影响房地产项目开发的进展。这就需要我们消耗大量的时间和精力对房地产开发项目进行商讨和决策，这就延长房地产项目设的设计和施工时间，导致房地产项目不能确定，对工程施工质量也会产生影响。 2
5、、成本控制不理想 在房地产项目开发过程中施工项目的成本是至关重要的，项目施工成本贯穿在整个施工过程中，因此，在房地产项目开发过程中要对施工成本进行重点管理，保证施工成本在项目开发预算内。在项目设计过程中对具体的施工情况不能进行全面的考虑，造成在房地产项目开发过程中出现很多额外的支出。导致在施工过程中要对设计方案进行变更，造成施工方案的可行性较差，耗时耗力，增加施工成本。 3、工程建设完成后质量难保证 任何房地产开发项目都要以质量为前提，但是，在房地产项目开发的过程中很难做到成本、质量、施工进度相互协调统一，在施工过程中任何一个环节出现问题都会对房地产项目施工质量产生影响，在施工过程中要对各个施
6、工各环节的质量进行严格控制，才能保证整个施工质量。在施工过程中不明确的权限也会造成在施工过程中出现管理混乱，在施工完成验收的过程中也可能会出现质量问题。 五、房地产项目成功管理模式 1、后勤储备型 房地产企业是物质性很强的行业。国家政策、市场竞争以及企业自身变化等潜在风险,无时不刻影响房地产企业生存状态。企业的风险抵御能力与后勤力量是划等号的。“三军未动,粮草先行“、“未雨绸缪“等说明就是这种道理。充足的后勤储备,就是竞争力!当前国内有些企业大肆圈地与高薪招人,这不是真正意义上的松鼠型管理模式。松鼠型管理模式所指的后勤储备,实则指综合资源储备,包括资金、土地、人才以及风险措施。近年来,国内许多
7、房地产企业之所以企业价值链中断甚至瘫痪,自北向南留下一大批烂尾项目,极大原因就是因为企业采取的不是松鼠型管理模式。比如,一旦国家金融政策变化,银根紧缩或信贷严控,企业即陷入“挨饿“、“无米之炊“甚至破产倒闭状态。 2、团队协作型 建筑艺术是百年的,同样,企业价值与品牌亦是百年的。在产品线与服务(文化)线的竞争中,企业跑得远,跑得久,不是个人价值的作用,而是团队协作的结果。大雁型管理模式给企业的思考是:如何在领头雁的带领下,在同一纪律性价值文化中,创造出更优秀的、长久的业绩?天津顺驰集团在打造统一军事化价值团队、金地集团在实践宪法性“金地之道“、万科集团将王石尊为“精神领袖“其目的都是在提升团队
8、协作力。 3、目标速度型 我国在逐步推进 WTO 市场承诺后,国际地产大鳄纷至沓来,房地产企业如果缺乏高效运行机制,势必会在市场竞争中被淘汰。猎豹型管理模式警醒企业:每个企业随时会成为别人的目标猎物,被别人追赶乃至封杀;同样,每个企业也都存在争当速度之王的机会,淘汰及吞食低效的竞争对手。基于这种原因,猎豹型管理模式至少为企业界定三个管理要素:锁准目标、高速追赶、高效获取。当前企业管理中的具体实操手法,如市场目标定位、品牌速成、利润最大化等都可以找到这种管理模式的影子。 4、稳守反击型 企业在成立之前,要确立预警防御体系,讲究全能防御与全天候防御反击;企业在发展壮大过程中,要讲究精兵简政,省时省
9、力;企业在强强竞争中,要讲究稳守反击,把自己归于简单实效。企业这一系列运行管理程序,皆离不开简约实效的企业肌体。刺猬型管理模式目前已经被创维集团等国内外许多企业视为葵花宝典。其核心要素对解决房地产企业内部机构组织及外部环境复杂性方面,提供一种可行的、删繁就简的直效手段。 六、房地产项目开发阶段管理 房地产开发企业通常可分为两类，导入的做法稍有差别：一是专业型公司，以房地产开发为唯一经营模式，以不同的房地产项目的滚动开发来实现企业利润。长期、持续的从事房地产开发是其基本特征，保证每个项目都成功是其基本目标。企业的项目管理能力，将根本决定其赢利水平、经营能力和品牌竞争力。此类公司，采用以下三个阶段
10、导入项目管理较为合适： 第一阶段：全员项目管理培训，无论是项目团队，还是职能部门，特别是总经理等高管层，一定要全程参加。目标是统一整个公司的管理思想和管理语言，建立良好的沟通平台，掌握项目管理的基本方法和工具，奠定公司全面实施项目管理的思想基础。 第二阶段：在总经理的亲自参与和领导下，在咨询公司的帮助下，结合具体项目立刻实施科学项目管理，建立公司的项目管理模式，包括项目管理组织结构，项目决策和授权机制，项目管理办公室，项目绩效评价与考核体系、项目管理工具模板，培养项目管理专家，形成实施的骨干队伍等等，使学到的知识立杆见影，产生实效，推动公司更大范围的参与和实施。 第三阶段：在总经理的亲自参与和
11、领导下，在咨询公司的帮助下，持续努力，不断强化公司的项目管理机制，不断强化公司科学、完整、稳定的项目管理能力，并使之成为公司的战略优势。 七、房地产项目管理的措施保证 在房地产项目开发过程中对内部管理问题、前期策划准备工作、完善的成本预算管理、项目质量管理等环节采取相关的措施进行重点的监督和管理，提高房地项目管理水平，促进房地产项目开发的健康发展。在房地产项目开发过程中要对设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段进行重点的管理，为房地产项目的开发提供保证。 房地产公司内部管理 在工程项目施工过程中由于公司内部管理比较混乱，相关部门的职责划分不清，造成在房地产项目开发过程中存在交叉管理或存在空白管理，这
12、就造成在公司内部管理上存在漏洞，因此我们在房地产项目开发过程中要明确各个单位的职责，将职责进行详细的划分。通过对职责的划分才能保证在房地产项目开发过程中相关责任的确认和相关制度的执行，为提高公司的管理水平奠定基础。在进行房地产项目开发管理的过程中要根据房地产项目的开发计划进行实施，保证施工能符合计划的要求，偏离计划的施工进行分析，提出整改措施，使其能按照计划要求开展工作。 2、重视前期策划准备工作 在房地产项目开发过程中要对开发项目做好前期的市场调研和市场分析，根据市场的需要调整开发计划，保证房地产项目的开发能符合当前市场的需求，提高项目在市场中竞争力。在房地产项目开发前要对当期的市场进行研究
13、，对当地的相关政策进行解读，了解政府的导向，为房地产项目的开发提高必要的参考。其次，根据项目要施工的地点、环境、人员构成、消费能力等情况进行调研，从而确定项目的消费人群，从而房地产项目开发的档次进行确定。最后要对周边楼盘的建筑面积、销售价格、销售业绩等情况进行了解，吸取周边楼盘的优点，进行有重点的建设。 3、全面完善项目成本管理 一般情况下，房地产开发项目投资比较大，施工周期比较长，在项目开发过程中成本管理是至关重要的，任何一个小环节的疏漏都可能会造成极大的损失，因此，在房地产项目开发的过程中要进行严格的成本管理，通过项目的成本管理来提升整个工程的管理水平。对房地产项目进行有效的成本管理首先要
14、保证工程项目决策的正确性，在房地产项目开发过程中任何一个决策的失误都会对施工成本产生巨大的影响。其次，在对房地产项目开发设计的过程中要充分考虑可能会遇到的状况，分析外界因素对项目成本的影响，对项目工程做好预算，在施工过程中严格按照预算要求进行控制，对于超出预算要求的施工要进行严格的审批。最后要对在施工过程进行监督和管理，在施工过程中会涉及到各种原材料的管理、施工工艺的管理、施工设备的管理、施工人员的管理，这些管理都会影响到施工成本。 在房地产项目开发过程中设计阶段、招投标阶段、施工建设阶段、竣工验收阶段都会对项目的成本产生影响，因此，我们要想对工程项目的施工成本进行控制，就需要对各个阶段的施工
15、成本进行控制，对各个阶段施工过程中对成本影响比较大的因素进行分析，根据分析结果采取相关的措施进行预防，提高房地产项目开发过程中成本的管理水平和控制能力。在房地产项目开发过程中施工阶段是对成本影响比较大的阶段，因此，我们要严格控制施工阶段的成本，在施工阶段原材料的使用又是影响成本的重要原因，因此，在施工的过程中要严格对使用的原材料进行管理。对于在施工过程中需要增加的原材料要进行严格的审批。 4、质量管理 在房地产项目开发过程中保证房屋质量是房地产开发过程中的必备条件。影响建筑产品质量的因素相对而言要多得多，包括施工工艺、施工材料、施工设备等。另外，房地产开发项目管理需要用多种学科的综合知识，同时
16、还考验监理协调、处理社会关系的能力以及选材、学习新工艺的能力一些具体方法如下： （1）提升管理人员的业务素质以及质量管理意识以及施工人员的业务水平。 （2）要严格执行相关的法律条例，坚决杜绝违法乱纪的事情，同时监管部门也要加大执法力度。 （3）优化和完善建材市场，设置专门库管和专业材料采购员，采购优质的建筑材料，并对材料的运输和仓库管理采用科学的方法。 （4）运用现代化的质量管理模式，例如：工程造价和建筑设计互助管理的管理模式，在建筑设计阶段同时结合经济分析、技术分析和政策分析对工程造价做出准确的预测和评估。一方面积极借鉴国外先进的管理经验并加以优化，另一方面要积极主动的自我创新，同时要加强图纸的审核制度。 八、结束语 总之，房地产企业要重视项目管理，加强各阶段管理的控制，才能提高企业竞争能力，在市场竞争中获得胜利。 参考文献 1吕闻.我国房地产项目管理中存在的问题及措施研究J.商,2012,5:092. 2姜薪萍.关于房地产开发项目工程造价管理的思考J.企业经济,2011,7:017.
