1、房地产项目开发成本控制问题及对策摘要：房地产行业是一种资金密集型行业，从购买土地、开发建设到房屋销售以及售后服务，涉及的面非常广，过程很复杂，同时在投资方面承担很大的风险。本文主要是对房地产项目开发成本控制问题进行了分析，并且提出了房地产项目开发成本控制的若干对策。 关键词：房地产项目开发；成本控制；问题；对策 在近几年来，房地产行业在市场中的竞争非常激烈，房地产价格调控力度也在不断的加强，然而产业的暴力时代已经离去，房地产利润正向社会正常利润水平回归，在这样的背景下，房地产企业加强项目开发成本控制就显得非常重要。只有控制好房地产项目开发成本，才能在产品定价和市场竞争中占有先机，企业才能创造更
2、多的经济效益。 一、房地产项目开发成本的含义 房地产项目开发成本主要是指房地产企业在产品的开发过程中产生的所有费用的支出，其中包括购买土地的费用、工程施工费用、施工中的基础设施费用、建筑安装工程费用、水电气费用、公建配套费用等等。在房地产项目开发成本费用中，有一些成本费用是很难进行控制的，例如，购买土地的费用。因此，房地产项目开发成本控制应该分析各项成本项目在房地产企业中所发挥的作用，并结合工程施工实际，适当的对房地产项目开发成本进行有效的控制。 二、房地产项目开发成本控制中存在的问题 房地产项目开发成本所牵涉的范围比较广，其中包括设计阶段的成本控制、施工阶段的成本控制以及融资成本控制。因此，
3、房地产项目开发成本控制的问题主要体现在以下几个方面： （一）事前阶段，缺乏成本控制意识 房地产项目开发事前的成本控制阶段是非常关键的，然而我国一些房地产企业在事前控制阶段没有妥善的处理好资金的时间价值，致使累积的资金利息过于繁重，这样就导致资金回笼的速度比较缓慢。此外，过度的重视房地产规划指标和户型，没有对具体的设计方案进行审核，这样很可能会使设计的过程出现缺陷，甚至会导致后期设计变更等问题，这样就增加了工程成本费用。 （二）事中阶段，工程预算缺乏准确性和可靠性 工程预算是属于事中控制阶段，在这个阶段，工程预算的准确度和可靠性需要进一步的提高和完善，由于没有和施工材料单位建立为伙伴关系，这样就
4、很难在施工材料方面降低材料的成本费用，同时在加上整个工程施工的随意性比较大，审核的精确度必须进一步加强。 （三）事后阶段，没有充分掌握建材市场行情 建材市场行情与现场管理的力度匮乏，预算人员没有按照一手资料将预算结算表编制出来，没有对整个工程进行事后评价分析，没有充分掌握建材市场行情，这样就很难对经济技术指标作出详细的总结分析，最终不能提高业务水平，再加上不重视企业中成本数据库的建设，这样就给房地产项目开发成本控制造成了很大的影响。 三、房地产项目开发成本控制的若干对策 房地产项目开发成本控制是一项非常复杂的工作，它不仅仅要将某项规章制度落实下去，同时还要为企业的经济效益着想，将简约化的管理贯
5、穿在整个成本管理的全过程中。具体来说，房地产项目开发成本控制的对策如下： （一）增强全员的成本管理意识 房地产项目开发成本控制中，企业应该树立正确的成本控制理念，应该在头脑中具备成本是可以进行控制的思维，同时还要意识到成本控制所涉及的工作内容比较多，可能会涉及到企业中的各个部门，成本控制并不是个体的责任，所有员工都树立良好的成本意识是实现房地产项目开发成本控制的前提条件。 一方面，企业领导应该起到带头作用，并从自身做起，积极的宣传并且倡导并为成本控制系统的建设能够创造一个非常好的企业文化氛围；另一方面，应该不断的协调各个部门掌握成本控制的相关信息，并且加强之间的信息沟通和交流，做到所有员工能够
6、将力量凝聚在一起，共同控制成本。例如，房地产企业中的设计部门可以与市场部门一起对房地产项目方案进行优化设计，并且对新开发的产品进行准确的定位，当成本控制部门将预算审核工作做完以后，还要通过公开招标的方式，选择总承包施工单位，要保证所开发的项目能够及时按期，保质完成，通过招标，能够寻找一个具有良好市场信誉度的，而且管理能力非常强的承包单位。此外，还要加强合同管理，以控制工程量的变更。最后，在全员成本控制过程中，企业应该建立明确的监督制度，同时还要实行激励机制，这样可以鼓励他们在日常的工作中加强与各个部门之间的合作关系，并且能够更有效的将成本控制渗透到企业管理的各个环节中，并形成完整的管理链条。
7、（二）事前控制阶段的成本控制措施 首先，在购买土地阶段应该按照房地产发展的基本原则，对市场进行调查研究，按照最低利润保底、最低销售和最高综合成本为目标，将房地产的土地储备工作顺利完成，并贯彻在整个房地产项目开发的全过程中。同时企业应该将项目开发的周期缩短，并且对资金时间价值进行全面的关注，尽量是在保证项目质量的基础上将开发周期缩短，将销售工作提前，这种方法有利于房地产企业在一定程度上将财务资本降低，同时还有利于资金回笼。 其次，事前控制阶段的设计阶段有利于减少项目成本，同时对工程造价有很大的影响，对建设投资和建设工期都会产生直接的影响。因此，企业必须反复的强调管理，通过有效的管理来提高管理效率
8、。一是加强设计，必须把建筑方案和经济方案进行相互间结合，同时进行多家投标，并由专家进行评审，以保证所设计的方案的合理性，这样也能够促使设计单位对整个建筑的造型和布局进行合理的规划，然后选择一个最优的投资方案。二是努力实施限额设计，在项目开发的过程中建立具体的设计经济责任制度。将项目成本进行划分，可以分解成部门项目成本，对投资限额进行规范的分解和使用，在设计施工图时，必须将施工图的设计与施工预算紧密的连接起来，根据所耗费的施工材料，确定工程造价，设计限额，在这个过程中要减少设计的浪费。 最后，在招投标阶段购买材料，控制项目投资和施工进度同样起着关键性作用。因此，要求业主在招标成本控制过程中应该坚
9、持公正和公开的基本原则，必须对投标单位的资质进行严格的审查，同时造价管理人员必须分析影响工程造价的各种因素，这样才能为以后的造价控制创造有利条件。此外，不能过分追求低价中标，避免投标单位之间进行恶意竞争，应该确定一个比较合理的低价中标，以控制项目的质量。 （三）事中控制阶段的成本控制措施 事中控制阶段的成本控制也就是指施工阶段的成本控制。具体来说，施工阶段的成本控制主要是加强合同的管理、建立健全的监理机制，对项目的投资进行有效的控制，同时还包括在材料和技术方面控制项目投资，以缩短施工工期。此外，还可以运用经济手段对投资进行有效的控制。 （四）事后控制阶段的成本控制措施 事后控制阶段的成本控制主
10、要是做好竣工的结算工作，这是建安造价控制的最后一个阶段。在竣工结算之前，必须按照竣工验收手续，及时整理相关材料，并且严格按照合同条款，合理的计算工程量，以确保结算费用真实准确。 总结： 综上所述，要做好房地产项目开发成本控制这项复杂的工作。企业必须利用创新成本的管理方法，提高全员的成本控制意识，同时在设计阶段和施工阶段加强成本控制，严格按照工程竣工验收程序，这样做不仅仅能提高项目开发的经济效益，同时还能够提高企业在市场中的地位。参考文献： 1张伟民.房地产项目开发成本控制与实施J.科技致富向导，2012（8）. 2罗玲.房地产项目开发的成本控制和管理的研究J.商业文化（上半月） ，2012（3）. 3王新芳.房地产开发成本控制研究J.西安科技大学，2010（4）. 4朱建明.如何加强房地产项目开发成本的控制J.审计月刊，2010（4）. 5何坤珍.房地产项目成本控制研究J.武汉理工大学，2010（5）.
